伊比亚河畔策划总监车守辉 个人简历1.1999年　毕业于吉林大学2.1999年至2004年　广州远洋地产集团3.2005年至2006年　广东联华国际集团海南区域　总裁助理　营销总监4.2006－2008年　海南拙弈房地产营销策划有限公司　总经理5.2008年至今　三亚大兴集团　总裁助理兼企划部总监 记者：琼海被誉为海南房产的第三极城市，以及其楼市现状及未来，车总都有哪些看法呢？ 车总：对于一个城市，一个市场，每个人解读出来的结论都会有不同，在这里只发表一下个人看法。我个人对琼海房地产市场的长期前景，总体上持乐观态度。因为琼海虽然城市不大，但毕竟是海南第三大城市，因其城市规模可拓展、改造的空间较大，作为后进者，琼海具备着比三亚更充足的经验和空间。“国际旅游岛”的这块蛋糕至少让我们可以吃上二十年，加上博鳌与万泉河流域的大手笔规划给琼海带来了完全利好，琼海民用机场的建设，东线轻轨的即将开通，这些都只是“大琼海”建设的一个开始。新的机遇，新的前景都需要房地产的支撑，没有房地产的龙头作用，琼海就谈不上有光明的未来，这是我中长期看好琼海房地产的个重要原因。 记者：应对国内房价的波动，琼海房价有多少下调或上涨的空间？您认为琼海的开发商应该如何应对？如是否会减少推盘量推盘时间，会不会收缩一定规模等等？ 车总：头先，我们应该清楚一点，海南的未来是国际的，这里所说的“国际”目前还不会给国人压力，而当这个海岛终有会真的彻底“国际”了，那么我们不要再去谈房地产价格，包括其它任何消费，如果用现在的眼光，我们恐怕都要去仰望了。“国际旅游岛”并不是海南省政府的自卖自夸，如果后面没有政策的支撑，没有手笔的规划，那么，海南发展所需要的时间恐怕就要改换一个进度表了。在中国较宝贵、较罕有的这块净土上，我们所说的国际，接轨的绝不会是简单的硬件，更是美丽、持久、健康、高尚的人文环境和完全高端的品味。中国再没有任何一个城市和岛屿具备这样的条件，可以由无到有，干干净净地去规划、设计、建设，唯有海南岛。因此，这个国际旅游岛大方案的正式开始实施，即便是现在还看不到什么，但是它决定了海南的前途和几十年甚至是上百年的大发展。 上面之所以谈到国际旅游岛，并不是把话题绕远了，而是因为它是我评价琼海房价的一个较重要前提。我们评价琼海的房地产价格，很多都会受短暂的供求关系影响，但从中长期来看，不应该把琼海当成简单的加积、博鳌与官塘三个小镇的累加，更不应该把开发量和短期的目标消费群体放在一起来衡量，而是要放眼未来“大琼海”的综合竞争规模与实力。那么我们就要头先去评价它的价格起点，据相关部门统计，09年5月份成交均价为3460元的价格与全国商品房平均价格4834元/平方米（虽然包括了高端别墅和商铺，但也包括经济适用房等低端产品）对比来说，已经证明琼海的价格尚处在完全的洼地阶段，换句话说，这两者的差距也将是琼海房价中短期升值空间的完全底限。至于上涨的空间，因为我国当前的房地产市场化程度虽然很高，但毕竟受政策控制因素还很多，而政策的可预测性难度很大，从这个角度上说，还存在着或多或少的硬性调控，所以上涨空间暂时不可预计，但海南同内地房地产市场不同的是，它面对的是全世界的消费者，政策性控制价格上限的可能性并不是很大。 从另一个影响价格的不确定性因素来讲，则是土地开发进度，即阶段性的供过于求，还有开发商个别条件的不允许，使得资金链较为紧张的开发商低价回笼资金所导致的差异，但这个因素无法影响琼海的长期、整体价格走势。众所周知，如果一个企业资金链紧张之时，头选的不是求助别人融资贷款或是寻求合作，而是想到自救，而自救的较有效办法就是在保证自己利润底限的情况下，以降价的形势来赢得市场空间，以达到快速资金回笼的目的。而这种做法恰恰会掩盖一个城市房地产的应有价值。从这个角度上来说，短期因一些资金不足的企业，或者说目光短视的企业因对市场的预判不足而导致的部分产品价格下跌，只能是阶段性的、局部性的，改变不了一个城市、甚至是一个区域的中长期价格走势。 另外，2008年，琼海市报建面积高达277万平方米，据称还是相当保守的数据，当前琼海开发商的思维并不成熟，如果在产品差异不大的情况下，象赶集一样的推出超过市场接受程度的同质化产品，则会导致琼海房地产价格阶段性的回落，这一点是我目前较为担心的，但市场迟早要回归理性，衡量价值空间的要看大局，要看远景，可以预判的是，在经济危机还没有确认是否会再次触底前，这些低价促销的企业只是一种无可奈何的自救行为，虽然无可厚非，但他们所付出的代价是中长期利润的牺牲，也延误了城市房地产正常发展的速度。可以说，2010年内，因国内实体经济回暖的不确定性，决定了我们无法确定琼海房地产价格是否会有阶段性小幅度的调整，毕竟去年短暂的经济危机还是使琼海不少开发商惊出了一身白毛汗。总结起来，可以说琼海房价下行空间有限，上行空间则比下行空间要大数倍以上。 记者：个人对琼海房地产近年来的发展有什么样的感触？ 车总：那我就从个人对琼海的优缺点看法来说下我的感触吧。 琼海缺点：头先，扎堆开发，同质化严重。在琼海成交量重演几年前三亚市场的火爆的同时，琼海房产与地产都呈现出脉冲式的增长，城市土地开发的限制程度不高，从总量上来说，已经算是突飞猛进了。这种限制程度的宽松虽然能将开发商的资本留在琼海，却给阶段性的恶性竞争埋了定时炸弹。其次，开发商的产品定位与服务意识处在朦胧阶段，按当前的形势看，除几家规模公司的出品可圈可点之外，很多产品在大琼海规划走到一定程度时，就会成为城市的负担与伤口。第三，城市品牌不足，旅游地产的开发要依赖于城市品牌的拓展，三亚已经走出了一条成功之路，而琼海目前才刚刚起步。第四，城市配套中短期内跟不上房地产开发速度，尤其是基础设施与配套建设的速度。第五，琼海与三亚和海口对比，自然资源不如三亚，基础设施完善度不如海口。第六，琼海的物质文明和精神文明发展速度不协调。第七，开发、营销等理数据更新及批露的及时性与准确性不足。市场数据给每位开发商留下的都将是一个较有力的参考，而琼海系统性数据研究的缺失对行业发展也有一定的阻碍作用，一些不明就里的开发商以假作真，依赖感性猜测数据而决策，埋下了很多隐患。 琼海优点：， 价格优势，随着东线轻轨的即将开通，整个东线沿线的房地产开发，区域差异将越来越小，而价格会在中长期有着趋同的势头。当前琼海同三亚、海口对比，仍处于的位置上，今年三亚淡季相比琼海的提前到来，就说明了国内消费力水平接纳了琼海，而三亚的价格与成交量的对比，反映出的问题则是该区域的房价短期上行已经乏力，琼海却在6月份一直维持着稳定、温和的成交。， 琼海的新规划面积较大，包括玉带滩等大规模规划，一旦批量开发，则会形成高品质、高定位的诸多楼盘带动琼海房价整体走高，而官塘、博鳌、万泉河这些资源的累加，即便是从资源数量上少于三亚，但从旅游地产的居住品质上，并没有太大差距。加上琼海属于后进城市，一张白纸上面只要慎重的下好每一笔，则同三亚齐头并进的可能性并不是没有，从这个角度上说，琼海房地产基于现在的基础，有着更大的发展空间。第三， 城市较小，政府相关部门办事效率较高，可以压缩开发周期，加速企业的资金回笼。 记者：看来车总对琼海是吃得很透彻了，为我们从这么多方面分析琼海的优劣势。琼海5月楼市正处于热销中，伊比亚河畔5月销售情况如何呢？ 车总：看了海南搜房网由琼海房管局得到的数据，整个琼海在5月共售出851套，我们项目伊比亚河畔就占据了约20%，在5月我们共售出了166套房子，所以在5月来说，我们在价格继续上行的情况下，项目的销售量可算是成绩斐然。 记者：伊比亚河畔在5月取得了如此斐然的成绩，那么它的亮点都有哪些呢？ 车总：从以下几点我来说明项目的亮点吧：1、异地置业担心房产质量及承诺的含金量问题较多，伊比亚河畔以现房为主的销售模式赢得了很多客户的依赖；2、项目拥有琼海母亲河――万泉河890米的完全一线景观，这不是概念，而是一种客观真实的存在。在房地产行业内流传这样一种说法，就是“是地段，是地段，第三还是地段”，伊比亚河畔南临万泉河，东临加浪河，西临迎宾大道，北临滨河北路,地势平坦，可谓是真正的离城不离市。3、规模适中。26栋西班牙风格建筑，总建筑面积超过24万平方米，规划设计六个组团，每个组团均有独立景观。4、舍得成本，缔造价值。天然气入户，太阳能热水，游艇码头、头层全架空、12000平方米会所，每一处都凝聚着心血，每一处都需要增加巨额成本，畅销也好，高价也好，也就自然有了良性支撑。5、高端定位不凭空捏造，而是量体裁衣。伊比亚河畔规划建设了3万平方米的风情商业街，为业主生活奉上丰富的超市、影院、餐饮、娱乐、休闲等琼海目前较高端，较成规模的生活与商业配套。6、企业品牌值得信赖。相比“打一枪换一个地方”的开发商，伊比亚河畔的开发商――大兴集团集房地产开发、混凝土搅拌与输、园林设计与施工、酒店开发与管理、高尔夫等行业于一身，综合实力较强，能够得到业主的信赖。项目的物业服务由集团的分公司进行管理，没有效仿诸多“挂羊头卖狗肉”的品牌挂靠模式，一期交楼前，就已经备齐了近50人的物业服务团队，这些也是项目制胜的关键因素之一。总之，项目能够可持续发展，一定要具备诸多优势集中起来形成合力，伊比亚河畔的成功不是偶然，从心血与社会责任感的角度上看，畅销是一种必然。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！