海南地产注定是个缔造传奇的地方，自１９９２年以来，海南地产没少发生传奇故事，从海南地产泡沫中挣扎出来，现在京城翻手为云、覆手为雨的大腕有之；在前进途中沦为“先烈”，无声无息魂归黄泉者亦有之。如今，海南争取了足足８年多的“国际旅游岛”终于一炮走红，赶上了中国区域开发大踏步前进的步伐，成为开发建设的宠儿，于是，就有各色的开发商借着０６、０７年的一鼓作气，搭着２０１０年犹如吃了春药般的海南楼市顺风车，积累了雄厚的家底。然而，没有腥风血雨就无法缔造传奇，此刻或许又是暴风雨来临前的片刻宁静。 　　当下，各色鼓吹之风日盛，清醒的声音越来越少，除消费者外的任何一个社会角色都希望房价一直单边上涨。然而，本次政策调控以来，使诸多开发商又惊出了一身的白毛汗，也开始慢慢担心国际旅游岛庇佑下的自己，说不定什么时间就会被这次危机毁掉。当前，未开盘的开发商开始处心积虑地一边寄望于市场报复性反弹，另一边担心市场回落后的无法收场。于是，诸多开发商在价格策略上一边心里打着鼓，一边鼓吹着海南岛无独有偶的资源价值。 　　闲话少说，事实胜于雄辩。我们看看下面的问题如何解答，便会在当下由政策决定的可见度极低的市场环境下，稍微看出点端倪，便会对海南房地产未来发展格局有一点初步的判断。（注：以下内容不便以数据及具体开发商为例，并不是依据不足，望读者见谅。） 　　，开发商到底缺不缺钱？大多老板都知道“资金短缺是企业永恒的主题”，在中国，除了能够傍上上市公司与国企的开发商，哪家企业会在手里放上十亿八亿的巨款，让它安祥地睡在银行？前期在国际旅游岛获批后的一轮行情赚到钱的开发商，大部分都已将现金再次转换为土地，如若不然，为何很多老板此时削尖了脑袋也拿不到土地？这就说明，开发商“手中有钱，心里不慌”一说，纯属扯淡。更不要说一个企业较致命、较重要的就是现金流，血都不流了，企业的生存基础和必要性何在？（当然，不思进取与“小资”开发企业除外。） 　　，价格是否能够形成联盟？当前较高折扣的楼盘比比皆是，而对于大盘林立的海南岛来说，超长开发周期使价格难以一次性到位，低价入市一定是其一炮打响的坚实基础，这就迫使一部分中小型开发商的超高房价预期彻底破灭，短期不降价，后期扮演的一定是肠子悔青了都来不及的角色。另一边，一旦政策维持时间较久，执行一刀切，则过不了半年，此时的价格联盟也将彻底崩塌。再看看目前比朱坚强还要执著的“死扛”着的开发商：种是赶上井喷节点销售未完的，降价则有损公司荣誉，又惧怕前期购购业主借机闹事；另一种则是拿地成本较高的高端项目，等着以品味换价格（不包括稀有资源性项目）；当然也不鲜见被市场烧坏了脑袋的新盘及小盘项目老板期待着暴利再次降临。诚然，我们看好中长期的海南市场，但不知这些开发商能否扛得过这次尚不明朗的调整期。 　　第三，哪个区域不值钱？“区域振兴”在当今之国人看来，已经处处是热点，可谓百花齐放。今日，国家再出八措施力推东北振兴，于是哈尔滨、长春、沈阳及东北三线城市房价在常规理论上来说，便没有再降的可能，进一步说，甚至找不到不涨的理由。同理，西部大开发所带动的１２个省市区便可以理直气壮地声称自己是中国房地产的。再看两广，拟在未来３－５年投资１.５万亿推进基础设施及配套建设，珠三角“五个一体化”总投资１.９７万亿，使广州、佛山、深圳、东莞、中山、肇庆、惠州、珠海、江门无不充满了商机，房价下跌再无理由。京津唐及环渤海五省区带动了一大批“鬼城”建设，导致的房地产泡沫成堆。湖南的长珠潭一体化借广州至武汉快铁开通，中西部连接之中转站的特殊战略位置，也在带动三线城市快速发展。而海南的国际旅游岛只是国家“区域振兴”之一而已，且正处在起步阶段，在不研究其当前价格透支未来数年前景的前提下，我们何以如此看好海南房地产之价格？ 　　第四，国际旅游岛的房子真是无价吗？真正已经“国际化”了多少年的国际热带及亚热带岛屿城市房价我们不妨折合人民币对比一下便可知一二。本人在2010年2月６日的博文《国际旅游岛光环下，海南房产更应理性》中已经提过此话题，在此不再赘述。只须问，海南未到成熟时，便将先将价格“国际化”，是何其幼稚的想法？ 　　第五，海南房产放量如何？与土地两年开发大限冲突如何执行？非官方数据统计，有两个版本的说法，一个说法是２０１０年底整个海南岛将有近２０００万平方米商品房推出市场，另一说法是２０１１年将有３４００万平方米的商品房推出。而看海南省整体商品房销售历年来的走势，按正常成长比例（去除２０１０年１月井喷影响），每年６００余万平方米的销售量，即便按２０－３０%的增长率，即便有开发商慢下来等待市场节奏，这个开发量也将成为历史的一个天量，试问，较后谁的房子剩下来？谁又将成为本轮过量开发的炮灰？（声明一点，不要总是拿开发商放慢脚步来说事，如果那样，海南国际旅游岛的进程则更难以自圆其说，更何况没几个开发商愿意慢下来。）另外，闲置土地本次已经被“晒”出来的为数不少，海南比重也不可说不大，相信海南地方政府即使从官本位的角度出发，也要牺牲一部分人做个“表率”，试问，本次又要牺牲谁呢？ 　　第六，海南的政策何时松绑？近期关于政策方面的问题讨论得较为热烈，连中房协都被卷入其中，被网友一顿痛斥，落得个鼻青脸肿、声名狼藉。在众多开发商都还在关心着三套房贷之政策问题时，加息预期与增值税清缴两把悬于头顶的利剑一直让聪明一点的开发商不寒而栗。作为既有税种，增值税与炒得沸沸扬扬的房产税绝不可同日而语，所谓“清缴”即是说开发商欠了国家的钱还没有还，这本帐是尽早要算的。而据本人了解，很多开发商在这个环节上犯了极其低级的错误。举个例子说，某开发商开发两年，换财务总监时发现，提价８００元，如按该公司之前帐目清缴增值税，则其价格当中有８００元/平方米是为国家上涨的，换言之，涨这８００元甚至不如不涨，这就说明开发商根本就没把这些预期清缴的税费当回事。而增值税的清缴则注定会断诸多开发商的资金命脉，因为太多开发商当初的土地成本低廉得无法想象，而相比之下，很多腰包里的钱现在属于自己，未来则属于国家。这样看来，我们有什么理由继续如此力度关注按揭比例如此之低的三套房贷对海南地产的影响呢？可以说，这种政策一旦严格执行，则一定会迫使部分开发商快速回笼资金，而在开发放量的中期预期内，这些开发商除了降价，真是很难想出种方法可以避免其倾家荡产亦或是锒铛入狱的结局。 　　第七，为何每个区域都是那么乐观？遍视海南各区域板块的开发商，每位老板拿地都会有充分的理由，而土地紧张又验证了当前海南各片区土地基本已被拿完，则说明各区域都有自己的独特亮点。哪怕是西线未发展起来的市县土地，也被竞争力较弱、介入较晚的开发商获取。那么，在如此庞大的市场放量面前，较后还是要有房子剩下来，问题还是要归结到这一点，较后应该剩下谁的房子？另有很多开发商对于自己悉心规划设计的产品都有着一种孤芳自赏的天分，似乎利用了完全的差异化使自己对产品充满了信心，大可认为市场竞争对手全部扒下，也不会有自己的事，然而，就是这种自以为是、完全趋同的乐观思维，为未来房价阶段性下跌埋下了一个至关重要的伏笔。 　　所以，本人仍然一如既往地短期看空海南楼市。但需要澄清的是，我一直无意于做“死空头”，在笔者之前的文章中已经多次提及，中长线看好海南房地产，但不希望非理性透支未来，要现实，要练好内功，要正视自己与现实。尤其是在２０１０年１、２月市场一片疯狂之时，本人一直在文章中提及“理性”二字，现在看来，诸多事实已经应验。 注：本文为作者观点，不代表南海网-地产海南

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