“新华视点”记者 柴骥程、朱立毅

“此次楼市新政有力地打击了‘炒房者’，但要让资金有效撤离楼市，还必须为它创造健康的投资渠道，特别是要引导资金进入实体经济，变堵为疏才是解决问题的根本。”赖伟民说。

今年４０岁的赖伟民教授，是北京一所高校的经济管理研究学者。从２００９年开始，他实地走访了全国６０多个城市的１５０多个楼盘。在与这些楼盘的“对话”中，他试图解开楼市“火爆”背后的谜团。

企业主拿贷款炒楼

“别看我厂里的机器在转、工人在忙，可那是亏本的，但我得做给银行看，这样才能拿到贷款，才能去炒楼。”当听到有企业主这样描述自己的“生财之道”，赖伟民大吃一惊。

２００９年初，赖伟民在各地讲课时发现，来自不同行业的企业家都对楼市表现出异乎寻常的兴趣，而对企业经营反应冷淡。问题究竟出在哪儿？带着疑问，他开始了调查走访。

——２００９年７月，武汉。

赖伟民：你们的楼盘很火爆，做了很多广告吧？

售楼小姐：公司根本没做什么广告，客户大多数都是回头客，购了我们一期、二期后，觉得好，现在又来购三期。还没开盘，老客户就把房都订得差不多了。

赖伟民：他们购这么多房子干什么？

售楼小姐：投资呗！现在有几个人购房子是自己住的？房价还要大涨，购房子比购什么都划算。

——２００９年１１月，杭州。

赖伟民：我看你一下子购了两套房，这里的房子真这么好吗？

购房者：我是专门从温州到杭州来购房的，只要是房子就好，过不了多久，就可以净赚至少几十万元。

赖伟民：不怕到时卖不出去吗？

购房者：现在许多人手里有闲钱，等他们意识到炒房赚钱那么容易时，他们就会来接盘。

赖伟民：房子较终还是要卖给自住者呀？

购房者：不，就像黄金，除了打头饰，它还有什么用？可还有这么多人购黄金，它不一样在涨吗？住房不是消费品，而是投资品。只要市场上还有大量游资，房价就还会涨。

——２０１０年３月，北京。

赖伟民：这个地段的房价已经涨了这么多，你购了好几套，还能赚钱吗？

购房者：正因为涨了才购，投资本来就是购涨不购跌的。

赖伟民：你不怕政府出台政策遏制房价？

购房者：政策每次出台，对投资者来说确实会增加成本，可成本一增加，销售价格也会随之更高。

赖伟民与数百名售楼小姐、购房者的对话显示，有相当部分购房者以投资甚至投机为目的。“楼市新政出台后，二手房中介出现大量刚购不久的房子、没有装修的房子，以及同一个卖家的多套房子。”赖伟民说，这都说明楼市的投资气氛相当浓。

不信自己接到较后一棒

赖伟民发现，许多想购房自住的人们已拿不出头付款，还不起房贷，只能租房；不少城市的租售比低得惊人，快进快出的“炒房者”实际上已成为上一轮房价上涨的重要推手。在楼市间的调查，也让他发现了更多的炒房“秘密”：

——同时下单。当“炒房者”要购购多套房产时，他便会面临较高的头付比例和房贷利率。因此，“炒房者”一旦决定购下多套房产就要同下单，由于银行的征信系统无法实时更新，“炒房者”所购的每一套房产都被当作“套房产”。

——无本炒房。开发商卖房时并不收取房款，只是挂个名，说明某套房产已经售出，等房价上涨后，购家便将房产抛售，赚取差价。这类购家常常是与开发商有利益关系的人员。

——自卖自购。开发商发动员工和朋友以按揭方式购房，一旦银行把房贷发放给开发商，由开发商控制的购家便把房产以二手房的形式出售。这不仅可以帮助开发商回笼资金，还有助于把房价维持在较高的水平上。

——阴阳合同。在二手房交易中，如购房合同的真正价款为１００万元，假合同做成１５０万元，三成头付，原本可从银行贷７０万元，现在则变成１０５万元。

房价高企不下，为何还受到追捧？投资客、企业经营者向赖伟民给出一种答案：

“人民币升值预期、劳动力成本上升、出口退税减少、原材料上涨，加上金融危机的冲击，许多企业便顶不住了。”一些曾经是企业主的“炒房者”告诉赖伟民。

由于国际国内的形势变化，一些传统出口型制造业陷入困境之后，停产观望，但他们又有强烈的投资冲动，楼市成了自然选择。

在湖北一楼盘的售楼处与两名高端白领的对话，也让赖伟民理解了投资者对楼市的热情。

“收入还不错，攒了点钱，总得有地方放吧？”

“投资股市风险太大，国债收益太低，还抵不上货币贬值。”

“外币、期货门槛太高，风险也大。”

“炒房已经成为击鼓传花的游戏，只是谁也不信自己会接到‘较后一棒’。”赖伟民说。

踏实做企业是根本

在赖伟民看来，近期密集出台的楼市新政直指“炒房者”，如部分地区可停三套房贷款、对非本地居民暂停发放房贷、提高二套房头付比例和贷款利率、加快研究制定住房税收政策等，说明决策层已明确态度——抑制“炒房者”对调控楼市至关重要。

“在政策威慑力的影响下，一部分短线投机资金将撤离楼市，由此股市、黄金和大宗商品的价格在短期内可能被抬高。”赖伟民分析。

赖伟民表示，目前出台的大量楼市房贷政策虽然有力地打击了炒作之风，但要治疗楼市高烧的根本，除了加大供应量外，还是要对市场上的流动性资金进行合理的投资引导。

赖伟民说，不能让房产这样的生活必需品成为投资品，甚至投机品，“需要正视和尊重资金的投资需求，抑制炒房的根本是要让这些资金有良好的投资渠道。”

他认为，引导资金流向实体经济，踏实做企业是根本。因此地方政府需要进一步改善企业经营环境，如拓宽投资渠道，提高行政效率……“企业也需要抓住机遇转型升级，谁抓住机会，谁就是领跑者。”

他说，让手头有钱的人有好项目可投，让资本和项目有效对接，将为我国经济结构调整注入强大的活力。

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