四月楼市调控重拳频出,"新国四条"、"新国十条"以及房贷新政诸多新政给楼市带来了强烈的"地震",随后,银监会、住建部跟进,房价似乎有些许松动迹象显现,然而面对不确定的2010年,几乎没有人能判断中国的房地产将会迎来一个怎样的房地产市场。

国务院连发三道房地产新政是所有沉浸在此波楼市热潮中的人始料不及的,政策与前几次调控政策相比,思路是一致的,但是力度上确实加大不少,涉及面更广,影响更为深远,无论是购房者还是开发商,无论是政府还是地方政府,2010年中国楼市的博弈各方都希望能够选择一种更为成熟的方式在市场当中有所表现。

"就全国而说,房地产市场总体发展还是健康的,从中长期来讲,较起码未来十年,房地产的发展空间还是很大",作为向阐述当前房地产行业形势的参与者,现年66岁的中国房地产协会副会长朱中一对观点地产新媒体表示。但对于这次政策调控,朱中一坦言,政府可能还有新的政策储备,但它是否出台,一要看市场,二要看开发商的表现。

用朱中一的话来说,目前大部分开发商的资金不像08年那样紧张,但是估计那些开发商一开始会降价一部分。

对于大家担心78家央企退出是否会形成新国企的"巨无霸"的问题,朱中一认为,即使中建把78家央企的下来以后,整个的盘子也不会那么比万科(000002)大,国企不会达到垄断房地产的地步。

以下为观点地产新媒体对中国房地产协会副会长朱中一的采访实录:

观点地产新媒体:对于国务院接连出台的房地产调控政策,您如何评价？

朱中一:我感觉今年的调控,从国务办的11号文件,到政府工作报告,再到这一次的国四条,基本上还是有他的延续性,从整体上看没有太大的变化,总的调控手段也没有变,还是这么三句话:一个是促进房地产市场的平稳、健康发展;二是抑制部分城市房价上涨太快的势头,满足广大群众的基本住房需求;另外要完善土地的招牌挂。未来调控的办法,抑制投机,增加有效供给。

现在的调控基本上是按照这个脉络来的,国四条主要是针对部分城市的房价过快上涨发的文,部分房价过快当然也跟政策有关系。但是客观来说,住房房价上涨,可能东部一些地区有外来人口的住房需求问题,也有投机投资的问题,而且投机投资的成分可能还比较多,可能是造成房价上涨的一个重要的原因。应该严格执行差别化信贷政策,抑制投机。

就全国来说,可能更多的还是增加有效供给,这是从市场的房价考虑,这是一个变化。个变化是,在全国肯定要有差异化的信贷,即二套房贷。

即使是新国十条,它的题目是坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知,但是这个文件开头的一句话是国务院关于促进城市房地产发展的通知,较后一句话是让房地产要形成平稳、健康发展的氛围,它还是从健康考虑,这个总的脉络没有变。

我认为,政府可能还有政策储备,但是它是否出台,一要看市场,二要看开发商的表现。

观点地产新媒体:那您怎么看目前较新的调控？

朱中一:我现在觉得为了促进房地产市场的平稳健康发展,而把过去市场当中的一些不规范的,不健康的一些因素挤出去,应该走进市场。

房地产的平稳健康发展,咱们的企业要有一个平常心。原来08年、09年出台的一些优惠政策,当时是针对当时的大环境出来的,再有这样的措施是不大可能的了,这个政策的推出是正确的,这个心是一定要。个平常心就是我们房地产行业的健康发展,一定要靠规范好市场来发展,而不能被迫于一种投机投资性的发展,这个一定要考虑的。第三点,是土地的供应。

我在想,从国十一条到国四条再到国十条,可能跟有些企业一些不是很理性的行为有关。我们的企业不要倒逼政府出台政策。企业该做什么？在一定的政策范围里头,依法经营,做好企业,做好项目,但是不能倒逼政府出台政策,这是很重要的。你看,"两会"以后,包括那些地王出来以后,给政府一个制约。

观点地产新媒体:据您观察,下一步会不会有更严格的新政策出来？

朱中一:国务院的文件出来以后,有关部委肯定会出台一些相应的配套措施,但是大的框架基本已定,基本上不会变。可能下一步社会上较关注的就是一个关于怎么样引导个人合理地消费的税收政策,这个问题有关部门会给予指定。

税收政策的制订,我觉得可能头先还是在部分房价上涨过快的城市进行试点,而不是全部的。不过,有关税收的政策,比如说物业税或者财产税,或者房产税,我估计也很难在一些房价涨得比较快的地方搞试点,而全国性地铺开,目前条件还不是很成熟。

我认为,政府可能还有政策储备,但是它是否出台,一要看市场,二要看开发商的表现。比如在一个学校里,要讲校规。如果这个学校的学生都是一个很好的学生,那么这个校规不要老改变。这个学校的学生,老是打架,那这个校规肯定要变,就是这个关系。实际政策是政府制订的,但是政府制订的政策实际上是为了规范企业的一些行为,就是这个道理。

作为企业,要理解政府的政策,企业的老板也一定要与政府一样考虑民生的问题,这个是必须要考虑。我估计更严格的措施一下不会出台,但是关心的还是配套措施特别是税收政策。

观点地产新媒体:政策出台之后,您判断接下来的房价走势如何,尤其是四个一线城市的楼价？

朱中一:目前来看,我们面临的政策效应,头先对全国来说,像二、三线城市,中西部城市可能受影响比较小一点,这些相应的城市,投机投资行为小一点,理智多些,在量价上不会有太大的波动,可能市场的发展空间还是平稳的,基本还是朝着平稳健康的方向发展,包括房价的,不会有太大的幅度。

但是东部一些地区,或者房价涨得比较快的地区,可能就有所影响,头先二手房,开始一个一个地购房,但是也有一部分人采取观望。如前段时间上涨过快的一线城市杭州这些城市会受到影响,其中,包括广州涉及到亚运会,我估计明年的市场房价不是很乐观。

我认为,政府可能还有政策储备,但是它是否出台,一要看市场,二要看开发商的表现。

至于开发商,是不是应该降一降价,要有一个方案出来,多数的开发商,目前的资金不像08年那样紧张,但是估计那些开发商一开始会降价一部分。

观点地产新媒体:较近从全国到各地在招拍挂拿地的方式都有一些调整,对此,您怎么看的？

朱中一:任何一个政策没有是圆满的,任何一个政策都是针对当时的矛盾指出来的,这是制定政策的一个公信的问题。咱们为什么说要主张改善招牌挂制度,采取综合评价的方法。因为单纯的"价高者得"的招拍挂,它的好处一面就是增加透明,可以防止腐败。这是好的。但是不足的一点,就是地价越来越高,这样把周边的二手房市场以及周边的房价都拉高了。

现在咱们主要的矛盾是什么？咱们现在的房价上涨过快了。在房价上涨过快的情况下,咱们就要找一种适当的方法,控制一下地价,让房价涨得平稳一点。这是一种综合性的措施,其中一条要考虑的就是地价。在综合的情况下,采取综合评估的办法来反映,这也是一种选择,但是对当时的地有负作用,到后来会越购越便宜。没有一种方案是圆满的,好比你看病,你西医也好,中医也好,都有负作用,哪一种出了问题自己负责任。

观点地产新媒体:中建提出准备了近800亿现金为并购78家央企地产资产做准备的问题,大家担心是否会形成新国企的"巨无霸"？

朱中一:没有什么"巨无霸"。中国的房地产市场那么大,包括排名的万科现在的销售量和销售额的情况都好像没有占到全国的2%。万科虽然是全国销售额,甚至在每一个城市都有布点,但是它整个的销售量都未有占到全国的2%。所以这一点可以放心,即使中建把地都标了下来,它整个的盘子也不会那么大,大到垄断的地步。

观点地产新媒体:赵晓教授较近呼吁国企应该做的是政策用房,包括廉租房之类的,不要去做商品房,商品房应该给民营企业做,你怎么看？

朱中一:我觉得不要对国企有太多的限制。市场经济有市场经济的游戏规则,只要门槛一致,市场有竞争,你也会进步。原来一些非主营地产的国企退出,我也赞成的,因为它没有内部经营的一种理念,没有那么多管理人员,而且在固定资产的市场,不一定能起到一个很好的作用,但是主营的国企,我觉得不应该减,完全不应该减。

国企拿钱太容易这个现象可能存在。可话又说回来,国家专门搞一些,像地方政府也可以组建专门的公司来进行包括廉租房的建设。当然,国企也应该承担更多社会责任,这个责任要提倡,但是从政策规定上大家都要公平,既然是市场经济,只要游戏规则是一样的,大家都按这个游戏规则来办事,都要遵守规律就行。

观点地产新媒体:您对广州,特别是一线城市开发商有什么好的建议？

朱中一:从中长期来讲,我觉得较起码未来十年,房地产的发展空间还是很大。东部一些城市,因为城市化程度比较高,市场化也比较高,城区的地越来越少,可以开发的地方也比较少了,同时它的需求也比较相应稳定。所以我觉得作为一线的一些开发企业,其实应该可以面向二、三线城市,建议走向中西部城市。

(作者：陈小丽)

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