慎重选择房地产商 由于商品房不同于一般商品，购置手续繁琐，技术性强，稍有不慎，就吃亏，甚至造成终身遗憾。因而，购房一定要对房子的开发商了解清楚。购房如何选择房地产公司呢？专业人士提出了一问、二看、三考察的方法。

　　问：询问主管部门。头先，购房者可以在选定住房后，再到一些行政主管部门去询问。一般而言，这些开发公司都与各城市的房地产管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发公司应该是比较了解的。购房者对这些公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等方面了解后，发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时，可考虑购购该公司的商品房。反之则应尽量避免选购该公司开发的商品房。

　　看：到公司办公处观看。按照通常的市场规则，实力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还是对其他的供货单位，都有良好的信誉。如果你到一家房地产开发公司去发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷少，这家房地产公司应该是可靠的。反之，如果讨债者纷纷，为房产主闹纠纷的多，则这家公司资信有问题，是靠不住的。

　　考察：考察已启用的住宅区。为了彻底了解房地产开发公司的情况，可根据在房地产管理部门了解到的情况，到他们已开发的住宅区去了解。在这些已经售出的住宅里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。二是到住户中去探问，如果开发公司房建得好，管理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收费过高，住户会毫不留情地讲出来。三是看，可在已经入住的房中看质量如何。一般入住后的房屋经过一二年后都容易发生缺陷和质量问题。

　　如果发现不行，就不要去购购，因为购房毕竟是一件大事。

　　住宅的类型

　　按使用类型分类

　　1.单元式住宅：单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点：(1)每层以楼梯为，每层安排户数较少，一般为2-4户，大进深的每层可服务于5-8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。(2)户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。(3)建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。(4)仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。

　　2.公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

　　3.花园式住宅(别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购购。

　　按建筑结构分类

　　1.砖混住宅：砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

　　砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐、这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5～6层以下。

　　2.框架结构住宅：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。

　　3.钢混结构住宅：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

　　4.跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在我们南方沿海一带建设较多。近年来在北方城市的一些高端住宅设计中，也开始得到推广。

　　5.复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

　　虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。

　　选房的关键问题

　　1.要求卖方提供商品房预售许可证(原件)。

　　2.查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：向福州市房地产登记查验商品房预售许可证记录。包括：预售许可证号、开发公司名称、项目名称、幢号、预售批准日期等等。

　　3.查验商品房权利情况。

　　根据商品房预售许可证、项目名称等可向福州市房地产登记你所购的房层有无在建工程抵押、是否被法院查封，是否涉及拆迁安置等问题。

　　4.交通状况。无论在何处购房，交通都是必须要考虑进去的主要因素，即便是有坐拥车，道路条件好、进出方便、有停车车位也才算是物尽其用。不过对于大多数购房者来说，考虑交通问题主要是需要这里的公共交通是否方便。居住者不会在交通上感觉到不便，这样购房后的交通成本也就不会太高。

　　5.社区环境。居所内外环境品质的提高更是体现居住质量的核心所在。只有在好的、高品味的社区之中，所谓的佳居才会物有所值。人们选择住区环境时，一般要从以下几个方面去审视：

　　对社区内部环境的要求，一是小区内要有较好的绿化，形成园林式的小区；二是要社区内无干扰、噪音，给居民一种安静、安全的感觉；三是社区居民要有相当的文化层次，物业管理部门努力营造较好的文化氛围，既充分保证居民的生活隐私，又为居民提供和谐相处和交流的机会。社区内的居住区、休闲活动区、公共事务区、商业区要相对隔离，并且要比例适当；另外住区内除去户型设计适应居民的选择需求外，学校、医疗、商业服务设施面积要与住区人口成正比。社区内的停车车位、绿化带的比例一定要高。再有就是要看社区物业管理是否完善。

　　挑选适合的户型 在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室” 数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

　　面对发展商提供的各种户型，购房者常常难于做出正确选择。那么购房时，应重视什么因素呢？

　　功能分区要合理：功能分区主要是指动静分区。一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。

　　空间尺度要舒适：起居厅：应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

　　卧室：主卧室较好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

　　餐厅：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，较好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。

　　厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。

　　卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。

　　阳台：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆)，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。

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