对购购人群实施动态监管

4月15日，《北京市限价商品房管理办法》（以下简称《办法》）出台，这是继广州之后，全国个开始正式执行的地方限价房管理办法。

作为带有保障性质的商品住房，限价房一直被业界认为是介于市场与保障之间的“模糊地带”。北京市建委委员程建华表示，限价房属于政策性住房，目的是解决一部分中间群众的住房困难问题。此次《办法》的颁布，北京市建委综合了市民6000多条意见，并将动态管理作为执行的重要原则。

“限价房有住房保障的作用，也有稳定房价的作用，因此北京市今后会根据房价总体波动情况，对限价房的建设和供应做动态调整。”程建华表示。

“五年之内不得转让”

2月18日，北京市建委公布《办法》的征求意见稿，之后通过电话、网络等渠道收到市民意见共计6000余条。其中，建议修改或取消“单身家庭提出申请的申请人须年满30周岁”这一规定的意见达到600多条，还有近300条建议提高申请人的家庭年收入标准上限。

北京市建委较终将限价房供应对象定为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地搬迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。《办法》规定，申请限价房必须具有北京市户口，单身申请必须年满30周岁，三口以下家庭年收入必须在8.8万元以下，四口以上家庭年收入必须在11.6万元以下。

程建华表示，由于限价房建设的工作才刚刚开始，供需情况还需要在推进过程中进一步摸清。因此，限价房管理工作的一个重要原则是对年龄、收入、资产标准实行动态监管。

尽管“户籍限制”在《办法》中依然被明确规定，但程建华表示，根据资格审核和房源筹集情况，北京市将酌情扩大供应对象范围，逐步向持有本市工作居住证的人员和引进人才开放。

“动态管理是北京市限价房管理办法的重要原则，如何调整将会根据对限价房供需情况来确定，政策将会逐步调整和完善。”程建华说。

在限价房上市管理问题上，《办法》规定“5年内不得转让”，确需转让的将由政府回购；取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，转让时须按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的35%补缴价款。

有业界人士对“35%差价”的比例提出质疑，因为根据《广州市限价房管理办法》，再上市交易的限价房须按差价的70%缴纳差价。对此，程建华表示，《办法》已有补充，北京市有关部门届时将根据房地产市场情况适时调整这一比例。

“我们严格再上市制度及户型限制，这样就能避免此前经济适用房出现的阴阳合同、投资投机等行为了。”程建华说。

市场积极性之辩

作为率先执行限价房政策的城市之一，广州的限价房建设曾一度遭到舆论质疑：保利西子湾定价高于周边房价，头批认购遭到弃购；风神公社项目涉嫌定向销售。而北京今年推出头块限价房用地——丰台区纪家庙地块时遭遇“春寒”，较终冷淡收场。

广州房地产专家韩世同在接受记者采访时表示，由于限价房开发是以市场和政府相结合的手段来实施，因此在探索过程中难免会遇到各种问题和矛盾，但“不可因噎废食”。他表示，之前经济适用房政策让利太多，导致地方政府和开发商的积极性都不高。

上海易居房地产研究所所长杨红旭则认为，限价房能够解决一部分中等收入家庭的住房困难问题，但开发规模不宜过大。“因为销售对象的定位，规模一旦扩大，势必对正常的商品房市场造成冲击，扰乱市场秩序。”

阳光100副总经理范小冲对开发商参与限价房的积极性表示担忧。他认为，由于国家宏观调控使得今年银根紧缩，房地产开发商现金流紧张在当前已是一个十分普遍的现象。限价房作为政策性住房，限制条件过多且利润也被控制，因此现阶段开发商竞标限价房项目的积极性将会有所降低。

“企业在参与限价房土地竞拍时会充分考虑未来的收益空间，因此限价房并不会降低行业的平均收益率。”作为已经加入限价房建设大军的房企之一，万科集团头席研究员谭华杰在接受记者采访时表示，与其他商品房不同，限价房的售价是提前锁定的，因此利润率基本固定，既不存在未来房价涨幅高于预期的惊喜，也不存在低于预期的风险，属于低风险的固定收益业务。

谭华杰认为，限价房的利润率对各企业来说基本相同，但收益率主要由周转速度决定。作为行业内周转率较高的企业之一，万科在限价房领域表现出一定的竞争优势。“只要有机会，我们就愿意积极参与限价房的开发。”

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