2011年新春佳节在楼市中人看来，气氛不同于以往。就在春节前一周，楼市新国八条和上海房产税相继落地，相关细则也出人意料地接踵而至，让人喘口气的时间都没有。没有内部消息来源的人甚至来不及反应，而早一步收到消息的人几乎把房产交易挤满，可谓盛况。业内人士纷纷预计，受政策影响，楼市成交将迅速回落。数据监控统计，春节期间上海市商品住宅成交仅23套，成交均价则再次回落至2万以下，报于19156元/平。

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本周五，上海房产交易将迎来重固镇重固食品站东侧地块的出让，成为开年头拍，也是真正意义上新政出台后的头拍。

重固镇重固食品站东侧地块出让面积3470.1平方米，起始楼板价782万元。容积率为1.0－1.2，出让用途为住宅用地。该地块东至福泉新区，南至张士泾，西至重固食品站，北至车库。

而据上海规土局网站公布信息显示，本周六，上海房产交易还将迎来四地连拍。这4幅地块分别位于浦东、闵行和崇明，其中2幅为住宅用地，1幅为商住用地，另一幅为商办用地。由于政策的严厉调控、市场的走低趋势，以及多种不确定因素，此次土地出让结果令人难以捉摸。

住宅用地依然备受关注

上海规土局网站公开信息显示，本周六出让的4幅土地中有3幅涉及住宅用地，其中有2幅为纯住宅用地，一幅是位于浦东中外环间的浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块)地块，出让面积17193.2平方米，容积率1.8；另一幅是位于崇明县城桥镇的城桥商品房基地1、2号地块，出让面积155318.5平方米，1号和2号居住地块容积率分别为1.2和1.0。截止到2月10日下午5点半，领取这两块住宅用地出让申请书人数已达22位，另外竞购申请人数已有11位。

从目前预申请环节来看，与节前土地出让情况差不多，但较终参与竞拍人数和中标报价还不得而知。从总价来看，城桥商品房基地1、2号地块以4.66亿元出让起始价成为目前总价较高地块；从单价来看，浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块)地块出让起始价为4.5亿元，折合楼板价约为1.4万元/平方米，是三块涉及住宅地块中单价较高的一幅。

此外，还有一幅含15%商业性质的住宅地块出让，是位于崇明县城桥镇的中津桥路地块，东至东门路、南至崇明电大、西至桥镇菜场、北至中津桥路。该地块为商住用地，出让面积,36516平方米，容积率2，出让起始价为19719万元。

崇明拿地或成未来趋势

即将于周六下午出让的崇明城桥商品房基地1、2号住宅地块也是未拍先热，目前领取该地块申请书的人数已达13人，竞购申请也已有6人，相较于当天上午出让的中津桥路商住地块更有人气。

从年前的土地出让结果不难发现，开发商的眼光已逐渐转向刚偏远的崇明。由于长江隧桥的建成开通，不仅拉近了崇明和上海市区的距离，也拉近了人们的心理距离。到崇明游玩的人越来越多，在推动了旅游和商业发展的同时，崇明住宅价格借势上涨的前景自然被眼光犀利的开发商所注意到。

因此，近来崇明土地正逐渐成为众知名开发商追逐的焦点之一。就在春节前两天，绿地以高溢价率一举拿下崇明新城两幅商住办地块，其中新城18号一期地块更是以溢价率143%，楼板价6073.5元/平方米，成为当天众所瞩目的崇明双料地王。

开发商拿地由住宅逐渐转向商业

从网上公开信息了解到，此次4幅出让地块中先进一块商办地块较受关注，目前领取该地块竞购申请书已达16人。资料显示，该地块为闵行区莘庄商务区27A-0地块（莘庄商务区北M02地块）地块，东至红线，南至黎安路，西至七莘路，北至战斗河，出让面积8065.9平方米，建筑面积中商业占30%，办公占70%，出让起始价为12430万元，目前报价已至12600万元。

目前，住宅市场几乎全面受到沪九条和上海房产税政策抑制，从春节开始，一手房和二手房成交就明显遇冷。数据显示，今年春节期间，上海市商品住宅成交仅23套，总计成交面积2337平方米，延续了2010年的低成交态势，同比2009年春节期间1.6万平方米大幅萎缩85%，成交均价则再次回落至19156元/平方米。从市场多方了解，刚性需求大多在无奈之下选择延缓置业计划。

再加之新政主要针对的投机投资客也早已退到一旁观望，住宅市场前景可谓堪忧。更有业内人士预计，房价不下来，调控就不放松。显然，政府与开发商的博弈已进入白热化阶段。从而不少大型开发商逐渐从住宅地产领域转向商业地产领域，就连一向只做住宅的地产龙头万科较近也拿下不少含商业性质的地块。

此外，莘庄镇是闵行区政府所在地，区域内轨道一号线站点附近已逐渐形成大型商业区，周边居住区聚集，地理位置较为优越，也是闵行区发展区域之一，随着人流日益增加，商业配套也急需进一步升级。相信这也是莘庄商务区27A-0地块（莘庄商务区北M02地块）地块备受关注的原因之一。

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