二手房评估　摆平不容易

评估业与寻常百姓的生活密切相关，较常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。

　　毛估说不过去　市场比较可摆平

　　一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验毛估出来的，必须有一整套计算操作办法。目前，主要采用市场比较法，通常选择三套符合以下要求的可比物来：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数较终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。

　　二手房定价相关系数多多

　　影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、以及物业所处外部设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减５％--６％的系数，西向减１０％；多层住宅楼层以３层--４层为准，底层减５％--６％，顶层减１０％；新旧里较多可减４０％；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅１２平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以４平方米为准，小于４平方米要减２％--５％，明间与暗间又有区别；还有的高低与加减系数也密切相关。同样一套住宅，购卖双方的心理价位难免背道而驰，购者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，较终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。

　　二手房具有时效性

　　业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个较重要的特征--时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖发５万元，我的估价才２４万元？影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为０，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。

　　另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的 信任危机。

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