花园住宅是指四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或和合式、别墅式住宅，一般附有较大的花园空地或附属建筑，如汽车间、门房间等。以目前的上海市场来说，二手花园住宅主要包括新建别墅与老式洋房两类。比较一般的商品住宅，花园住宅的转让手续有其特殊性。为了便于购房者了解具体的操作流程及费用，本报特约专业律师事务所撰文介绍。
１、持有国有土地使用证；２、具有地上附着物合法的产权证明；属于共有房产的，须持有共有人同意转让房产的意见书；３、委托代理人办理的，应依法办理委托代理手续；４、凡在集体所有土地上建造的花园住宅，未办理征地手续的，应按规定补办征地手续。

如花园住宅所有人无国有土地使用证的，应按如下程序办理土地使用权出让手续后方可转让：

１、向市房地产交易提出书面申请，并按规定提交有关文件；２、市房地产交易自收到上述文件之日起三天内进行审核，符合转让条件的，自收件之日起五天内测定花园住宅建筑面积、容积率，并出具补交该地块出让金通知书，通知花园住宅所有人补办土地使用权出让手续；３、花园住宅所有人持市房地产交易出具的通知书与市房屋土地管理部门签订土地使用权出让合同。

一、必须费用：１、契税：二手别墅购方是个人的，由其承担房价的１．５％；单位购购的，为３％；二手花园洋房无论购方是单位还是个人均承担房价的１．５％。

２、登记费：个人购购为１００元／件，单位购购为２００元／件，由购方承担。

３、交易手续费：每平方米建筑面积５元，双方各承担５０％。４、合同印花税：双方各自承担房价的０．０５％。５、权证印花税：每本５元，由购方承担。６、配图费：二手别墅约５００元／套，二手花园洋房约１０００－１５００元／套，由购方承担。７、公证费：双方各自承担房价的０．１５％。８、地价税：地价的３％，由购方承担（限于二手花园洋房）。９、综合税：房价的５％，由卖方承担。

二、可能费用：

１、咨询费：房价的０．５％，由咨询方自行承担２、中介费：房价的０．５％－－３．５％，购卖双方各自承担相应比例３、律师代理费：协商收费，由聘请方自行承担附注：

１、为鼓励受让花园住宅土地使用权，容积率在０．３以上的，出让金可按上述标准优惠４０％；容积率在０．２以上不足０．３和０．１以上不足０．２的，出让金按上述标准优惠２０％；２、容积率不足０．１的，出让金标准根据实际情况另行确定。３、该标准不适用于征用土地新建的花园住宅４、容积率＝总建筑面积／总用地面积。５、花园住宅所有人如以该土地使用权转让给国内法人的，出让金可以人民币支付，人民币与美元汇率按签约当日外汇收盘价折算。

１、花园住宅转让土地使用年限为该花园住宅土地使用权出让合同规定的使用年限减去出让合同签订前的已使用年限。

２、转让价格不得明显低于市场价，明显低于市场价的，在同等条件下，市房地产管理部门有优先受让权。

３、房屋购卖、入股、合资、交换的，按规定向受让人征收契税，并分别向双方当事人按成交价或评估价各征收１％过户手续费。

４、房屋与的，应按规定向受人征收契税，并按市场价向受人征收ｌ％过户手续费。

１、对未办理花园住宅土地使用权出让手续擅自转让花园住宅用地的，由有关部门没收其非法所得，并可根据情节处以罚款。

２、瞒报转让价格的，除按规定补交应缴纳的契税和过户手续费外，可处以补交契税２倍以下的罚款。

３、虚报转让合同成立日期的，对双方当事人各处以合同价款１８％以下的罚款；４、逾期办理转让合同登记过户手续的，对双方当事人各处以合同价款６％以下的罚款。上海市圣信律师事务所供稿

来源：大众网

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