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律师提醒:乡产权房不能购卖 租房也别超20年
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 561 次
乡产权房,购了不算!
所谓“乡产权”,是指购购在农民集体土地上建设的房屋,由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。
大成律师事务所吴建中律师告诉记者,在农村,土地归集体所有,在其中的宅基地上,村民修建房屋居住,也没有交纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售,就必须先由国家征地,转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费,建房后再出售给购房人,然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此,从法律上说,乡产权房不是商品房,是不能购卖的,这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。
购了的赶紧退
吴律师强调,如果已经与房地产开发商签订了此类房屋的购房合同,这种合同实质上是无效合同。根据《合同法》规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。” 即使开发商违约,由于合同无效,购购人的权利将无法得到保障。 而且,乡产权房不能合法进行产权转让。更为严重的是,赶上这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用,您购的房子可就是“拆了没商量”!
因此,无论是刚签合同,还是已经入住,购了乡产权房还是赶快设法退出为好。
没购的网上“对”
卖房子的谁都说能办房产证,作为消费者,如何去辨别真假李逵呢?以前的确很难。作为一个在房地产业内混了N年的记者,我到现在也没能把“五证”给背熟。即便知道,大多数售楼处拿出来的也不过是张复印件,还是真假难辨啊!
现在要查很简单,您只要登陆北京市房地产交易管理网,把开发商提供的销售证号输入相应的空格,就能查到这个楼盘的相关信息,如果查不出来或者有不符的信息,您就得小心了。
租房别超20年
如今有些人因为周末常去农村度假,索性就在经常光顾的村里租个小院作为“据点”。其中很多是以签订几十年租约的形式购房。吴律师指出,租赁这种房子,目前国家虽没有相应的法律法规明令禁止,但必须要注意两点:一是要了解这套房子是不是盖在宅基地上的合法建筑,二是租赁年限别超过20年。前者是为了证明这套房子的合法性,后者是因为根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”
贴心提醒 7种房子不能购
千万家房产经纪公司的专业人士告诉记者,现在可以购卖住房主要有已购公房、商品房、经济适用房、使用权房四种,其中已购公房和经济适用房在转卖时需要补交土地出让金,商品房则不用。目前北京市有关文件规定使用权房屋可以转租、转让,但还没有出台具体交易细则,要谨慎购购。另外,已购公房的情况也比较复杂,建议购此类二手房找正规的中介公司把把关。
千万家房产经纪公司的专业人士还提醒消费者,以下7种房子都不能购: 1.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;2.使用权的房屋(暂时没有上市细则,现阶段只有东城和朝阳区的个别房屋可上市);3.以标准价购购,尚未按成本价补足剩余价款的;4.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房;5.上市出售后会形成新的住房困难的;6.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;7.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购购权益的。
来源:《北京楼市》杂志
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