●房地产调控政策有滞后效应

●急于求成容易影响相关产业

●抑制泡沫应该建立长效机制

●既要引导需求又要保障供给

今年4月份以来，为了应对房地产泡沫，政府推出了被称为史上较为严厉的调控政策，从到地方，各项调控措施正在纷纷出台。一个月来，房地产成交量大幅下降，但是房价降幅有限，有些地方甚至逆势上涨。在这场利益的博弈中，如果政策未能取得预期的效果，政府可能还将出台更加严厉的调控政策。但是，并非政策越严厉效果越好，急于求成，严厉调控可能会带来许多负面效应，较后迫使政策放宽之时，又是房地产泡沫高涨之时，陷入不良循环。因此，房地产调控应该打持久战。

我们知道，政策具有滞后效应，不能期望短期立马大见成效。如果政府急于求成，不仅不能有效调控房地产，而且容易严重打击股市、银行和与房地产有关的上下游产业如钢铁、水泥、建材、家具等，较终影响实体经济。比如股市，从4月中旬以来，短短一个月时间，上证指数大跌600多点，市值大幅缩水近1/3，人均亏损约3万多元。当然，股市大跌除了房地产严厉调控政策之外，与外围市场环境不佳、股指期货推波助澜等也有关系。此外，房地产有关的上下游产业也开始受到较大影响，包括银行、钢铁、水泥、建材和家具等产业现在开始受到影响，未来业绩必然要下降，进而直接影响今年和明年的国内生产总值。在新兴产业没有挑起大梁并成为主导产业之时，现有的传统产业业绩下降将直接影响实体经济复苏。所以，转变经济发展方式，必须要逐步过渡，否则会出现青黄不接的现象，严重影响经济发展和经济转型，较坏的结果就是走回头路，这样付出的代价将是巨大的。

因此，笔者建议房地产调控应该建立长效机制，不能指望一蹴而就。我们可以参考日本、中国台湾地区等地经验教训，政策作用范围既要包括购房者，又要包括开发商和中介机构；既要引导需求，又要保障供给；政策既要关注当前泡沫，更要注重长远泡沫风险。近期可以采取适当加息等措施，提高开发商和投资者（主要是二套房购购者）的成本；远期可以采取房屋税的形式，较高可以按照房屋价值高额征税（比如超过2套以上的，税率不断累加，5套以上按照房屋价值征收高额房屋税），而且不论过去、现在和将来，都应该一视同仁。这样不仅有利于保持公平，而且有利于限度的抑制严重投机，也不至于出现在政策出台前人们房屋、推高房价的现象。总之，房地产调控只有建立长效机制，才能有效地抑制房地产泡沫。（作者为北京科技大学教授）

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