-土地增值税从严征收税率提高

在“逐步推进房产税改革”不到一周时间内，6月3日，国家税务总局再次发出有关从严预征土地增值税的政策，两个房地产有关联的税收政策如此接踵而至，业内人士认为，监管层通过税收调节高房价的管理意图初步显现。

如果说房产税是在抑制购方——— 购房者的投资冲动的话，那么土地增值税则是在打压卖方——— 开发商的涨价冲动。

国家税务总局为防止政策像2007年一样因流于形式执行不力，此次《通知》特意要求各地区6月底前上报清算工作计划，并且要求各地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为清算审核对象。国家税务总局将就各地对项目的清算情况进行抽查。

通知还同时明确了征收税率。根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

-开发商税收成本提高0.5到1倍

“土地增值税在我国并非一个新税种。在实际操作中一直采取的是预征制，即按销售金额确定一定的比例征收，由于各地存在不同程度的优惠措施，所以一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。”昨日，河北经贸大学会计学院教授郭宏在接受本报记者采访时表示。

郭宏介绍说，土地增值税从1994年便开始征收，其征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。所谓增值额为纳税人转让房地产的收入减除《暂行条例》规定的扣除项目金额后的余额。“比如开发商一个项目卖了100亿元，从100亿元中减掉地价成本、建筑成本等税法规定可以扣除的成本后，就是应征税额。”

郭宏表示，过去的土地增值税都统一是1%，像北京、上海、杭州等一线城市如此，中西部二线城市也是如此。因此，毫无疑问，“此次按区域确定土地增值税预征税率，税率由过去的1%提高到‘不低于1.5%’的中部和东北地区省份，以及由过去的1%提高到‘不低于2%’的东部地区省份，开发商纳税额将直接增加50%或100%。”

如果按照国家统计局发布的2009年全国商品房4.4万亿元销售额，如果忽视地域税率差异，而全部以2%计算的话，2009年全国土地增值税的预征收入就可以达到880亿元。可见，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。而此次从严从高征收，在一定程度上将抑制开放商短时间内疯狂给楼盘涨价的冲动。

-新政将抑制开发商涨价冲动

郭宏表示，此番有关土地增值税的新政落地后，将给开发商带来两方面的影响。

“头先是土地增值税是预征，也就是说开发商的某个项目在手续齐全之后，销售完成之前就要缴纳这笔税款，待销售完成之后根据实际销售额再将此税款多退少补。”郭宏认为，“这对于开发商的资金链是一个考验，项目前期本来就是资金密集投入时期，此次从严执行后，恐怕会使部分开发商资金链绷得更紧”。

郭宏同时介绍，与个人所得税的“超额累进”税率类似，土地增值税是一种“超率累进”税率，按照30%到60%的四级超额累进税率进行征收。简而言之，该税就是针对房地产项目的超额利润而设计的，当开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。 “这个政策被严格执行后，开发商要像以前那样涨好几百、上千元恐怕就不合适了，他会算算成本账”。从目前公布的通知来看，土地增值税的预征率只有较低限，没有上限，也就是说开放商无限制的涨价，会受到土地增值税紧箍咒的严重制约。

同时，也有细心观察者发现，此次新政给各地市税务部门“自由裁量权”的空间较大，即便是从严征收，在各地财政无法摆脱土地财政命运前，恐怕也会在可以操作的层面尽量维稳房地产市场。

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