总体而言,产交所在房地产行业整合中,扮演的主要还是国资系统企业资产整合过程中,国有企业出于业务梳理进行的房地产资产剥离整合平台的角色,“产交所资产出现这种新情况,与整个房地产行业调整整合是分不开的,产交所以往仅是国有资产挂牌转让走过场场所的情形,悄然转变。”一位近期开始关注产交所的浙江开发商负责人坦言,“值得去淘一淘。”

产交所的房地产抢手货

“项目昨天已经成功交易了,这么便宜的项目,当然不愁没人接盘。”6月3日,当记者查阅日前颇受市场关注的上海宝山新天地荻泾花园工程挂牌项目时,上海联合产权交易所的受托经纪人透露。

该项目吸引眼球的,头先是其相对低廉的挂牌价格,其次它是在产交所难得一见的大型住宅在建工程及后续项目资产,比产交所常见的现成房地产非住宅物业挂牌项目更能吸引投资者的兴趣。

出让方上海新天地置业发展有限责任公司通过项目公司股权挂牌的方式,将该项目二期在建工程及后续开发用地转让。标的公司总资产约6.38亿元,其中总负债1.77亿元,所有者权益为4.61亿元,全部股权挂牌价格4.61亿元,加上另有土地使用权抵押的银行长期借款约1.78亿元,实际价约6.39亿元。

“按这样的价格测算,该项目转让的土地楼板价低于4000元/平方米,在这个板块,仅从价格看,相当便宜。”有业内人士分析。项目周边在售多层公寓住宅目前为8500元／平方米－9500元／平方米,联体别墅超过15000元／平方米。

据本报记者掌握的情况,近期产权交易市场的房地产项目抢手货,新天地荻泾花园工程并非个案。酒店资产,一直是在产交所露面的房地产资产的主力之一。今年,酒店资产的成交也出现了爆发态势。

本报记者从上海联合产权交易所了解到,5月初,该产交所的一项酒店项目甚至出现了多达63轮的电子竞价,较终竞价至2.57亿元成交,比挂牌价高出51.18%。

更具戏剧性的是,该项目为中国石油化工集团下属公司持有的杭州新金山大酒店100%股权,此次是第三次挂牌,去年年底次2.26亿元挂牌和今年3月初次1.7亿元挂牌,均未能成功交易,第三次1.7亿元再次挂牌,较终5个意向受让方激烈争夺,以2.56亿元成交。

据上海产交所数据,今年酒店业的产权交易升温明显。截至5月,酒店旅游行业共计成交11宗,成交金额7.72亿元,与上年同期相比增长100.09%。其中有一宗交易标的是上海某酒店管理有限公司100%股权,出让方是一家企业,该宗标的被上海一家租赁股份有限公司收购,成交金额8000万元；另一宗交易标的是上海某饭店45%产权,出让方是上海某国有控股的酒店发展股份有限公司,该标的被一家私营的投资控股有限公司收购,成交金额1.2亿元。

“相信随着更多优质的资产通过产交所挂牌并成交,房地产类资产在产交所的规模有望进一步扩大,尤其是整个房地产行业正在深入调整背景下。”上海某产权经纪公司的 人士向记者表示,“产交所房地产的好东西会越来越多。”

行业整合催热产权交易

随着楼市回暖,产权市场的房地产类资产交投亦开始活跃。4月7日至10日一周,上海产交所房地产业成交金额高达13.8亿元。

各地产交所统计数据显示,近期,房地产项目新挂牌呈现骤增局势。例如,5月4日至8日一周时间,京、津、沪、渝四地产权交易机构新挂牌项目总计33个,挂牌金额达111526.2785万元,异地企业股权交易逐渐活跃,房地产项目呈现出集中态势。

这一周中,上海产权市场房地产业一周成交金额居前为3048万元,同时,房地产业成为一周内新推挂牌项目金额较多的行业,达到4.61亿元。

紧接着5月11日至15日这一周,产交所数据显示,京、津、沪三地挂牌金额居头的项目均为房地产项目,其中北京京德顺房地产开发有限公司55%股权挂牌价格10433.2万元,成为北交所房地产项目的领头羊。还有中天实业投资公司转让北京盛世新业房地产有限公司20%股权、中国石油(601857.SH)天然气股份有限公司转让三亚华宝石大酒店有限公司70%股权及82.791万元债权。

数据显示,进入5月以来,产权市场新挂牌的房地产项目频频出现,伴随着房地产市场交易量的放大,房地产股权也再次进入挂牌高峰。

值得注意的是,各地产交所尝试在贷款等资金层面配合挂牌项目的转让,提高包括房地产项目在内的挂牌项目成交率,反过来也有望从产交所的角度推进房地产行业的整合,进而刺激更多房地产资产考虑走产交所这条路实现整合。

据上海产交所总裁蔡敏勇对外表示,上交所已经与相关银行合作,为产权转让项目提供并购贷款。

不过,对于产交所平台及其金融支持对目前房地产行业整合的推动作用,也有不少业内人士持保留态度。

某商业银行地产金融事业部的高层这样描述他对产交所挂牌的房地产资产认识:没什么好的东西,即使有好的资产挂牌,第三方参与的可能性几乎为零,一般是国企之间资产调整走过场。这位高层坦言,尽管产交所房地产资产交易出现新的变化,但总体而言,对市场化的房地产行业整合,贡献并不大,即使产交所方面引入并购贷款等金融支持,能实际运用的几率并不高。“目前,具有并购能力的房地产企业,实施并购恰恰不需要通过并购贷款融资,其并购资金主要来自股市、债市融资,以及通过银行开发贷腾出企业资金用于并购,直接利用银行并购贷款进行并购的很少。”

(作者：田新杰)