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傅涛:发行窗口来临 房企新一轮洗牌将至
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 571 次
与IPO重启同时,公开增发、配股、公司债、可转债全面放行,也为已上市的房地产企业提供了良好的“发行窗口”。
对此,国泰君安证券企业融资总部执行董事傅涛表示,在房地产面临新一轮调控的前夜,恰逢资本市场尚处于一个良好的“发行窗口”,房地产企业的新一轮洗牌将随之而至。
中国房地产报:你之前曾经认为,2009年将是房地产企业融资的重要一年,对此,你的判断依据主要基于哪些方面?
傅涛:资本市场是房地产企业融资的一个重要平台,也是房地产企业进行跳跃式发展的快车道。
举例来说,金融街2000年上市,通过在资本市场上4次增发融资,合计募集资金104.68亿元,净资产也从上市初2.11亿元增长至目前的约150亿元,8年增长71倍;万科1991年上市,通过在资本市场上4次配股或增发融资,合计募集资金151.47亿元,公司净资产从上市初的2.37亿元增长至目前418亿元,净资产17年增长176倍。不夸张地说,正是资本市场造就了万科、金融街这样的房地产“”企业。截至目前,2009年共有保利地产、头开股份、云南城投等8家房地产上市公司在资本市场上通过增发进行再融资,募集资金306.97亿元,占整个市场再融资额度的21%。另有招商地产、大龙地产等15家房地产上市公司拟通过增发的方式进行再融资。可以预见,2009年又将是中国房地产企业融资的重要一年。
中国房地产报:直接融资渠道支撑不足一直是房地产行业发展的掣肘。你如何评价资本市场对于房企的支撑作用?
傅涛:我国目前有超过7万家房地产开发企业,2009 年上半年,房地产开发投资额为1.45万亿元,同比增长为9.9%。
资本市场为房地产企业的发展提供了一个良好运作平台,目前我国有78家房地产开发企业已上市,截至2009年8月1日,我国共有1605家A股上市公司,总市值达28万亿元,其中房地产上市公司78家,总市值突破1万亿元,占所有A股上市公司总市值的3.6%。总体上讲,这种支撑的力度正在逐步加强。
中国房地产报:总体来看,相对比其他行业,房企的资本之路似乎更为艰辛。这其中的根源在哪里?
傅涛:房地产企业上市融资虽然诱人,但相对于其他行业企业而言,房企虽然面临中国城市化进程的历史机遇推动,但开发周期短、受政策影响大、业绩的稳定性和持续性也受到很大挑战。因此,房地产企业上市的门槛较高,且有关部门在2008年一度对房地产企业上市进行了“冷淡处理”。
中国房地产报:金隅和中国建筑在香港证券交易所以及A股成功上市还是给了房企一个强烈的信号指示。此次重启上市之路,你认为什么样的房企才符合新环境下的上市条件?
傅涛:如果参照中国证监会在2008年下发的《房地产借壳上市可持续发展经营能力审核备忘录》以及《2008年发审委会议未通过企业情况分析报告》,从产业政策导向、企业资本实力、财务和募集资金投向等9个方面对拟借壳的房地产企业进行了明确指导,这些指导,对于目前房地产企业进行IPO依然有着良好的借鉴意义。
如在财务上的要求为,“合并报表扣除预收款后的资产负债率原则上不超过70%;对企业在土地储备上的要求,满足未来一定期间(原则上为三年以上)的开发以及在募集资金用途上规定募集资金用于囤积土地、房源,或用于购购开发用地等目的的IPO计划,证监会不予核准”的规定依然有效。
此外,房企的融资环境还受制于不定期出台的政策法规,如:近期银监会印发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》重申要严格遵守二套房贷的有关政策,国家税务总局也明确对土地增值税的清算征收办法进行了细化。以上政策的变化,都将对房地产企业的生存环境产生重大影响。对上述政策的适应能力,也一定程度上决定了融资的成败。
(作者:王晓伟)
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