金泰地产副总经理谢苏明，金泰地产副总经理、辽宁金泰董事长赵方程，金泰地产副总经理、呼和浩特金泰董事长赵远志，金泰地产副总经理、三亚金泰董事长郭玉玺受访时均对记者强调："金泰地产正在试图成为一个城市运营商。" 业内分析人士认为，城市运营商不过是金泰扩张途中的一个选择性定位，金泰地产在其母公司京煤集团大力支持下的扩张路径不容其他地产企业小觑。"这个公司的发展路径或许正折射了部分大型国企地产眼下的低调扩张办法，长期看，将很具'攻击性'。"某北京 市场人士分析说。

金泰发力城市运营

金泰地产逐步打破北京、走向全国，已是业内共知，但清晰的扩张战略布局却是近期才暴露于公众面前。继去年底借海南国际旅游岛规划通过利好三亚项目热销以来，今年7月其辽宁省营口鲅鱼圈项目又大规模开盘，其接下来的战略布局是否仍延续目前的南有三亚、北有营口之势，一时成为业内关注焦点。

金泰地产近年来在北京开发的项目并不算多，除了的金泰新天第、新新天第、金泰丽湾、金泰先锋(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)、金泰大厦(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)等地产项目，鲜有更大建树。"但这些项目北京市场口碑很好"，一位多年跟踪金泰的地产媒体人说，"接下来其在北京的大手笔将是门头沟棚户区改造及地产开发。"

但是，金泰面对市场影响力多年局限于北京的现实，显然已不能满足。7月，其先后两个大的品牌营销和项目营销动作，着实诠释了一把"金泰风格"。

先是造势强大的辽宁营口鲅鱼圈城市综合体金泰城开盘，该活动联动营口城市推介会、滨海城市运营与发展趋势论坛，把金泰在鲅鱼圈的地产"圈主"地位彰显无疑。

紧随其后，金泰高调启动了去年底开盘的三亚山屿湖项目业主收房仪式，京煤集团相关高层、金泰地产高层几乎悉数出席。

其实，除此之外，金泰接下来几年还会有一系列的动作，目前正在筹备中。尽管金泰不愿透露，但记者从另外渠道获悉，金泰目前的布局图谱里至少包括：天津武清一占地3.5平方公里的一级土地开发，天津东丽湖项目，海口项目，三亚三亚湾项目，营口鲅鱼圈南面一3.5平方公里的综合业态项目，呼和浩特项目。

从体量来看，这些项目除了三亚项目难说是城市运营之作外，其余均可视为金泰城市运营发力之作。

"严格说来，营口鲅鱼圈金泰城是金泰个城市运营商角色的尝试，在为以后的城市运营项目做铺垫。"赵方程说。令赵方程颇具成就感的是，他认为自己目前所做的金泰城城市综合体项目不同于纯粹提升商业价值、聚合商业人气的综合体，"而是一个提升区域综合价值的项目"。

"头先具备经济实力、融资能力，再者是开发理念和城市发展理念能否融合在一起，还有就是战略眼光。金泰的城市运营商角色目前主要体现在二三线乃至四线城市。"赵远志这样阐释城市运营商角色。

两点一线与京煤后盾

金泰地产发力的背后，正是京煤集团把地产开发上升为集团战略的大背景。

8月9日，当记者在北京对话赵方程时，京煤集团副总经理、金泰地产董事长孙德刚却刚从锦州到达营口鲅鱼圈，马不停蹄地沿辽宁"五点一线"区域与各区域专业人加强联系与高层对接。

而此前的7月28日，京煤集团董事会召开了2010年度第四次会议，会议由集团董事长付合年主持。其中涉及金泰地产的议程就达两项：为加快集团房地产业整合，审议批准了金泰地产收购京煤集团和24名自然人持有北京京西建筑勘察设计院有限公司全部股权并对其进行增资的议案；为支持黑山大街改造，审议批准了门头沟区黑山大街拓路占用集团土地的处置议案。前者为金泰地产完全整合京煤集团地产品牌扫清道路，而后者则直接拿京煤集团自有土地为门头沟项目开路。

金泰地产背后的"巨人"京煤集团其实并不神秘。作为中国企业集团500强、中国企业500强及北京市百强企业，据公开资料显示，到2008年京煤集团企业总资产达到135亿元，完成经营总收入93亿元，实现利润总额9亿元。而这个企业的房地产开发优势恰来自其自有土地资源。

京煤集团高层对于地产业务的统一认识，不仅令金泰地产的发展没有某些国企的资源分散、品牌混乱的掣肘，还很快加速了金泰地产的战略整合与区域布局，统一形成了"两点一线"，即内蒙和海南两点、环渤海一线的发展战略。

"辽宁正是我们环渤海一线的。宏观上，这源自国家战略的支撑，包括营口港的大沈阳经济区今年成为国家设立的第8个综合改革试验区，以及去年国务院正式批复的《辽宁沿海经济带发展规划》，即"五点一线"发展战略。"赵方程说。

另一位央企地产负责人则一语道破金泰的路线---海洋驱动型地产。"海南与京津、辽宁等环渤海区域无不是沿海岸线布局，而内蒙的呼和浩特则是这一线的向北延伸。"对此，金泰地产高层并无否认，还对记者透露金泰还向南延展进入胶东湾考察地产项目。"海洋是一种资源，靠资源做地产就不能破坏资源，其中有相当一部分是旅游地产，地产商应给业主提供更好的服务，而且要区别于居所的服务。不要暴殄天物，不要糟蹋资源。"郭玉玺谈到滨海地产时说。

金泰模式可否复制

经过记者对金泰地产几个区域董事长的采访，大致可以总结出一个并不成形的现阶段"金泰模式"。其一，依托国家战略与区域活力支撑，选择有活力、前瞻性的三四、四五线城市进入，并把城市运营做足；其二，依托母公司资金、土地支持，放大品牌价值；其三，每进入一个城市，都选择当地开发企业合作，并把后续物业服务属地化，但金泰一定是控股方；其四，一定做综合地产开发，业态广泛，从旅游地产到休闲地产，从公寓到别墅，从酒店到剧院，延展至上下游产业；其五，在地产高峰期基本不会冲高拿地，在低谷期反而选择性加大拓展力度和土地储备。

这些并不完整的总结或许只是金泰地产冰山一角。

国家发改委产业经济与技术经济研究所所长胡春力认为，房地产的转型是必然的，转型就是拉长产业链，将房地产后续的服务纳入其中，将房地产开发上升到城市的开发，是很多普通房地产开发商的突围之路。

而上述央企地产负责人认为，目前的金泰路径对于金泰这种规模、实力的国企来说，"可以说是一种'聪明增长'，或许其他国企也在这么做，但未必做得这么清晰。显然，金泰很懂自己"。

而长期熟悉国企品牌地产企业的一位管理咨询专家则指出，金泰的发展可复制之处在于其路径，"有一处却不易复制，那就是集团高度的品牌整合统一性和战略统一性。我见多了国企地产的复杂，内耗严重，能整齐划一的不多。这主要取决于集团专业的魄力与地产专业的话语权。"他同时提醒道，接下来金泰面临的将是集团管控和项目公司发展之间的关系处理。

大约在7月下旬营口召开的金泰地产八届三次董事会上，孙德刚要求公司强化集团化的管控体系，要对项目公司合理授权，强化项目公司的投资决策和执行能力，提高总部的战略决策和人才储备能力。而对此，受访的几位区域董事长似乎都很清楚。"再有几个月，我们就要进行架构的调整了。我们坚信金泰战略的正确性。"

另据记者了解，金泰地产有未来3年内上市的计划，将头选A股市场，其次才是港股。

(作者：葛云)