在政策不断打压的2010年,开发商们取得如此成绩,美联物业全国研究谢志军分析认为,随着明年货币政策的转向以及调控政策的深化,开发商融资渠道将愈加收紧,大型开发商的快速销售策略将对中小开发商的市场带来冲击,行业的并购行为将在明年更趋明显。

据悉,自今年年初开始,万科在3个城市共有9个项目先后入市,推盘明显加速,今年仅在深圳,万科金域华府、第五园、金色沁园、万科清林径、天琴湾、金色半山、万科红7个楼盘就先后推出,在东莞和惠州,还有万科棠樾和惠州万科城进入市场销售。

众多的项目让深圳万科今年的销售面积大增,根据美联物业的数据统计,2010年1月-11月,万科的销售量为828.8万平方米,同比增加了33%；单位头家在12043元/平方米,较2009年增加27.7%；销售收入则为998.1亿元,同比增加为72.3%；除了万科之外,保利地产的年销售量已经达到626.2万平方米,同比增加28.9%,在销售价格方面的均价为9126元/平方米,与2009年相比增加8.2%,在销售收入方面保利至12月1日之前为571.5亿元,同比增加了42%。恒大地产的销售量为626.2万平方米,销售收入达到477.2亿元；中国海外的销售量达到了470.7万平方米,销售收入达到了587.2亿港元。

此外,碧桂园的销售量达到了560万平方米,销售收入为304亿元。紧随其后的富力地产、世茂地产、雅居乐、金地集团等也纷纷有200万平方米以上的销售量以及200亿以上不等的销售收入。谢志军分析认为,目前以500亿元销售收入为分水岭的两个阵营形成,而这两个阵营的差异背后折射出的是销售策略分化。与中小开发商追求单盘利润化不同的是,大型房企在销售价格与销售量的取舍上,则更倾向于追求销售量,以快速销售的方式缩短了项目的运作周期,同时迅速扩大市场占有率,既保证了企业资金链的安全,又增加抵御政策调控带来的风险。因此,销售策略的分化不仅令阵营与阵营之间的差距拉大,而且被挤占后,中小开发商潜在被并购的可能性加大。

一份万科2010年1-11月的销售图显示,1月份-5月份某万科的销量较高为63.3万平方米,在出现洼地的2月销售面积仅为15万平方米,但是从6月份开始,万科的销售面积大幅提高至85.7万平方米,并且一直持续到11月份,期间9、10两个月一度出现113.6万和130.7万平方米的高峰。而事实上,6月份万科的销售均价低至10233元/平米。

谢志军认为,正是6月份实施的快速销售策略,对成交量起到立竿见影的效果。此外,2010年,万科实施并购动作频繁,今年以来在全国范围内已完成了收购超过20起,涉及金额超过30亿元。谢志军表示,随着行业集中度的提高,大型房企对行业的影响越明显,一方面是有效供给增加,除增加中小户型供应外,对中小开发商不惜捂盘谋求单盘利润化的行为产生抑制效果；另一方面是起到平抑房价作用。同时,随着明年货币政策的转向以及调控政策的深化,开发商融资渠道将愈加收紧,大型开发商的快速销售策略将对中小开发商的市场带来冲击,行业的并购行为将在明年更趋明显。

(作者：苏妮)