8月份CPI同比上涨3.5%,不仅创下今年以来的新高,更是22个月以来的较高点,居民实际存款利率已连续7个月为负。从历史经验来看,负利率严重时往往诱发房价猛涨。这与当前楼市调控的诉求可谓背道而驰。

客观来看,短期内CPI上涨的趋势很难扭转,而“负利率”的格局依靠一两次加息也很难改变。因此“负利率”是否会影响到楼市调控的进程,当前楼市又是否适合投资避险,这不仅是监管层调控的两难,也是普通老百姓的一大困惑。

　市场

　负利率下楼市价量齐升

国家统计局较新数据显示,8月份我国CPI同比上涨3.5%,创22个月来新高。“你可以跑不过刘翔,但一定要跑过CPI”,有关“负利率”的调侃话语再次在人们口中流传。

数据显示,我国CPI同比涨幅自去年底以来持续走高,在今年2月份达到2.7%的高点,超过了2.25%的一年期存款利率,居民实际存款利率也由正转负。而根据8月数据,当前CPI不但超过了2.25%、2.79%的一年期、两年期存款利率,而且头次超过3.33%的三年期存款利率,居民实际存款利率已连续7个月为负。

存款负利率给储户带来的影响显而易见。7月份当CPI同比涨幅达到3.3%后,城镇居民一年期存款实际贬值头次超过1%,达到1.05%；8月份CPI同比涨幅再创新高,居民一年期定期存款实际贬值达到1.25%。这意味着一万元存款在银行放一年,实际缩水125元。

从历史经验来看,当负利率严重时,鼓励居民财富进入楼市等资产价格市场的信号会得到强化,往往诱发房价猛涨。

上一轮房价猛涨就恰逢2007年物价快速上涨、负利率变得严重。根据中国社科院金融所尹中立的观察,2007年当CPI超过5%以后,老百姓对负利率的担忧与日俱增,投资者的情绪开始变得十分敏感,于是出现恐慌性购购资产的行为。

的确,今年4月以来新一轮调控以来一直处于抑制状态的楼市,随着7、8月CPI同比涨幅连攀新高,不少城市房地产市场也出现了反弹迹象。

中国指数研究院的统计显示,9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况显示,这一周多个城市成交量连续上涨。其中,北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上,仅少数城市成交量环比下降。

另据“链家地产”市场研究部统计,9月上半月,广州、苏州、深圳三市成交数据出现明显上涨。苏州环比上涨达到28%,深圳成交上涨环比为18%,广州商品房成交量更达到5494套,环比升幅37%,比8月份上半月的成交量多出1倍多。其中,9月9日成交554套,达到了8月份以来单日成交量的较高值,并且半个月中有10天的日成交量在300套以上。而就在大约一个月前,广州房价将在第三季度量价齐跌几乎还是共识,但现在关于房价走势的争议又开始重现。

原因

　居民对房价上涨预期大幅上升

在一些业内人士看来,成交数据出现反弹是由于楼市调控政策逐渐被市场消化,部分刚性需求开始释放。但不得不承认的是,由于“负利率”而引发的恐慌心理是导致需求入市的重要因素,也就是说这些所谓的“刚性需求”或许并非真正的刚性。

居民的这种恐慌心理在中国人民银行19日发布的调查报告中也得到了体现。调查显示,尽管仍有72.2%的居民认为当前房价水平“过高,难以接受”,但对未来房价,三季度有36.6%的居民持上涨预期,比上季大幅上升7.2个百分点。而由于存款就等于亏钱的现实,居民储蓄的意愿也略有下降,投资意愿有所上升。38.8%的居民倾向于“更多投资”,较上季提高2.5个百分点。

当普通百姓对于负利率越来越担忧的时候,国际热钱也在通过各种方式进入楼市。据报道,全球的私募投资集团百仕通已经同意向香港鹰君提供大量资金,以开发后者2009年在大连所取得的土地,建造豪华酒店和高端公寓。而全球房地产巨头汉斯、和记黄埔、凯德置地、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等较近也开始潜伏进入一二线热点城市。而当这些热钱通过楼市进行套利的时候,较终受到影响的还是普通百姓的收益。

近日,新华社发文警告:“负利率”严重往往易诱发房价猛涨。显然,本轮楼市调控能否真正收到实效,如何应对当前“负利率”所带来恐慌十分重要。

　预测

政府已有政策储备进行下一轮调控

9月9日,央行行长周小川称,如果降至零利率,商业银行的储蓄成本为零,导致银行没有发放贷款的压力。可适当管理利差,提高银行积极性。国务院发展研究金融研究所所长夏斌在上周的一个论坛上也建议,基于CPI上涨的压力,可乘机推出存款利率浮动机制。此些言论很快就被解读为加息的暗示。

加息虽然可能抑制资金为抵制通胀而涌进楼市加大泡沫风险,但同样可能加大人民币的升值压力,吸引更多的热钱涌入中国。此外,资金甚至可能涌入农产品等市场炒作,更继续推高CPI,加大通胀预期风险。这对监管层来说,实在是一个调控的两难。

不过,国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松指出,虽然目前的物价可能还会高位持续一段时间,但从1990年到现在的240个月里,负利率大概有80个月,占三分之一的时间。“负利率只是形成泡沫的重要因素之一。泡沫的形成还是经济走势、企业盈利水平、投资渠道的开放等因素的综合结果。可以查看一下股市,我们历史上也有很高负利率的时候,资本市场处于熊市的状态。”

还有专家指出,当前对负利率问题不必过分担忧。尽管负利率状态已经持续数月,但考虑到未来通胀即将见顶后平稳回落,负利率进一步加剧的可能性不大。而在经济未能完全复苏之际,贷款利率上调的可能性也不大。

抛开监管层调控楼市的决心不说,巴曙松认为,现在市场都估计在地产调控阶段会出现一个“双底”趋势,即调控—成交萎缩—观望—部分需求进场—局部放量,从而引发轮调控,且通常次调控会比次价格出现明显下调。现在从数据来看,今年四季度到明年八九月份新开工房地产会形成大规模供应,如果在这个期间,需求下滑、观望气氛浓厚,价格的下调不可避免。“不能过分夸大刚性需求带来的投资机会,如果是自住需求,可选择自己财力担负得起的房子,包括未来的廉租房。”

业内人士指出,对于可能的新一轮楼市调控,政府也有着充分的政策储备。除了加息外,物业税、房产税、闲置税等征税手段都可以对投资形成打击；国家甚至可以采取临时性措施,在一定时期内限制购房套数,或禁止异地购房等；此外,当前正在加大力度的保障性住房建设,从长期来看,只要能够坚持就一定可以平抑房价。

(作者：卢轶)