8月楼市"两头热"

从8月上海楼市整体的运行情况来看，明显呈现出的"两头热"的情况。一方面，中低价位段的刚性需求的入市，成为推动近期市场回暖的源头。此轮调控主要针对投机购房者，相比之下，头套房置业购房者受到的冲击较弱，贷款利率依然能享受优惠。记者从各家中介了解部分楼盘的销售情况后发现，个别热销楼盘头次置业的比例高达70%。而头次置业升温，带动了自住型板块成交回暖，这种现象在外郊环区域非常突出。值得注意的是，超过半数的楼盘均集中在有轨交的外郊环区域，这些区域原来交通不便的状况，随着轨道交通的开通而大幅改善，因此成为了刚性需求关注的板块。如宝山的上大板块，随着轨道交通7号线进入正常运营状态，板块内楼盘出现了一定的放量。以经纬城市绿洲为例，该楼盘目前成交均价在15500元/平米，与4月份相比成交均价下跌不足5%，但近期成交却显著放量，8月份环比增长近50%。

另一方面，别墅市场的强势突起和一批上海市内中环区域的豪宅和高端公寓项目的入市热销，直接带动了8月份上海商品住宅市场成交面积和成交均价的提升。一手房市场方面，外郊环浦东张江板块的翡翠别墅项目和内环内黄埔滨江板块的华润外滩九里两个项目的成交单价分别达到了10万元/平方米和10.51万元/平方米，杨浦区新江湾城板块九龙仓玺园项目8月份销售共计84套，销售均价43689元/平，而该项目的户型均是150平方米以上的大平层。二手房市场方面，浦东、黄浦和徐汇区一些单价较高的楼盘成交量也有所提升。据汉宇地产黄浦卢湾区域副总监李高兵介绍，8月份汇景天地和永业公寓这两个4月份上市的楼盘在8月份分别成交了套和41套，成交均价则达到了58572元/平方米和47334元/平方米；而中福城目前44500元/平方米的单价更是比4月份高出近10%。不过，需要注意的是，尽管不少高端楼盘出现热销，但由于租售两难，部分小区的空置率高达30%左右。

　"金九银十"能否来临

8月份上海楼市的量价齐升，不禁让市场对即将到来的"金九银十"心存期待。不过业内人士表示，"金九银十"能否出现或将取决于卖方是否愿意降价。

事实上，从8月份上海楼市的情况来看，刚性需求入市是回暖的源头，而房源价格的松动则是促使需求入市的主要原因。永庆房屋总经理陈史翎告诉记者，8月一手房成交的楼盘共有393个，价格下调44个楼盘，占所有在售楼盘近一成。其中3个成交量放大明显的楼盘都有一个共同的特色，就是开发商让利降价求量。陈史翎介绍说，滨河华城5月均价是19851元/平方米，成交套数47套，8月均价下降到18429元/平方米，下跌了7.2%，而成交量放大到304套；绿地蔷薇5月均价为14953元/平方米，成交10套，8月均价下降到12515元/平方米，跌幅为16.3%，成交量放大到247套；中冶祥腾城市佳园7月均价17991元/平方米，成交6套，8月均价下跌17.8%至14784元/平方米，成交量放大到135套。

陈史翎表示，很明显只要开发商愿意降价，市场的接手还是很强劲。而从开发商降价的幅度来看，其实都处于盈利状况，市场上并没有出现降价无量的恐慌情况，反而有一些人等着在接手，如果未来楼市的趋势是往下走，以目前的市场状况是开发商很好出货时机点。但是目前大部份的开发商还是看好后市，愿意降价套现的开发商还是占少数。

而二手房市场的情况也大致相同，经历了近一个月的客户议价车轮战，8月初开始二手房东也逐渐接受了"以降价促成交"的务实策略，部分在前期主动调整挂牌价格的房东，近期迎来了客户实质性的购购行为。汉宇地产徐汇、静安、黄浦和长宁等区域分行反馈信息显示，门店收取客户意向金数量和比例出现了近20%的增长，除个别案例外，目前多数客户所支付意向金价格与房东报价差距范围为2-5%，比前期动辄10%-15%的议价差距明显收窄，而房东往往也愿意接受如此幅度的降价，从而使得成交周期缩短、成交速度加快。不过，随着楼市回暖，房东的心态有所变化，议价空间逐渐变小。

业内人士表示，虽然8月份的成交量在7月份的基础上继续回升，但要达成新政调控前的交易量，还要自住需求继续释放的支持，而价格是决定这一需求释放的关键因素。因此，"金九银十"能否出现，将取决于卖方是否愿意降价，如果开发商和房东在这时候选择减少议价空间或涨价，则会削弱自住需求购家的积极性，对整体交易量的继续回升也会产生一定影响。

　政策监管或将加码

随着楼市呈现出"回暖"的迹象，房价又开始蠢蠢欲动，这显然是管理层不太愿意看到的，因此监管层近期再度释放从严调控的信号。据了解，中国银监会统计部副主任叶燕斐近日表示，房地产市场和房地产贷款对国民经济、国计民生至关重要，对银行业科学稳健发展至关重要。银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。而在此之前，各有关部门也已经从土地、信贷等多方面继续调控房地产市场。

业内人士指出，楼市调控运行至今，已经到了一个相当关键的时间节点，而在这一节点上，相关利益集团的噪音也多了起来，比如房地产宏观调控会造成国民经济二次探底等等。业内人士表示，其实房地产调控会造成经济二次探底，这是一个伪命题，制作这个命题的人，只看到了房地产行业对经济的贡献，而对房地产行业从其它实体经济行业中吸纳大量资金，造成这些实体经济行业萎靡不振避而不谈。若房地产的利润率迅速下降，低于社会平均利润率，房地产沉淀的资金必然回归到其它实体经济中去，这样对于实体经济发展确实是一种促进作用。

此外，也有人表示，如果房地产行业低迷，则会造成开发商拿地兴趣降低，开工建设量锐减，进而对上下游产生负面的影响，而这足以影响到国民经济。业内人士指出，要解决这一问题，实际上就是归结到要保障开工建设量。目前政府正逐渐回归其提供住房保障的职能，若政府的保障住宅建设增量弥补开发商的开工减少量，那么房地产市场的低迷对上下游的影响也不会特别严重，甚至可以说除了土地出让金收入和税费收入减少以外，上下游产业链影响并不大。而能否解决问题的关键，就是看地方政府的取舍。

汉宇地产表示，若近期出台严厉调控政策，楼市可能会再次回调。如果出现这样的情况，对于购房者一直存在的房价永远上涨的预期而言是一个比较大的打击。而人们对房价不断持续上涨的预期发生转变，则是政府较想看到的结果。业内人士同时表示，中短期来看楼市量价之间还有反复，所以楼市走势如何，取决于未来政策何时出台，力度如何。而在具体的政策方面，实际情况显示信贷收紧政策、促进供应增加等政策，尚不足以抑制目前楼市回暖的格局，管理层政策出台的紧迫性以及出台更严厉政策的必要性也在不断提高，如果未来楼市的量价情况不符合监管层的预期，那么房产税、加息等"重量级"政策可能会相继出台。

(作者：潘晟)