(2008.11.17—2008.11.24)

　　一、一周话题

　　冬天到了，不仅是实际意义上的，也是心理层面的。

　　国内股市仍然在继续的波动，升两日跌三日的周期没有改变，整体下挫的态势并没有改变。这就像是跟中国房地产一样，看起来很忙碌，利好的消息层出不穷。从减息到下调头付比例。一切的努力收到的效果却不尽如人意，市场的“底部”究竟在哪，何时才能反转？或许我们都会抱着这样的疑问走完2008这个多事的年份。

　　09年之于房地产无疑将会是艰苦的一年。

　　头先行业压力增大

　　在遭遇今年的房地产寒流时，许多大型房地产公司开始了“瘦身”计划——减员增效，以减轻企业的负担。如果明年的市场持续恶化，那么这场瘦身运动肯定将会再度袭来。并且与这次相比有过之而无不及。与此同时一些中小型的开发商，因为“家底”不厚很有可能将会直接被淘汰出市场。房地产从业人员要承受巨大的压力。

　　另一方面，其他行业的降薪裁员，也会对楼市的恶化起到推波助澜的作用。因为按照现有大企业今年的信息看来，很多企业今年的员工都将无可避免的降薪甚至裁员。这样必然会导致消费者的资金链出现问题，于是购房的意愿减弱。

　　开发商自降身价

　　观望气氛不仅仅存在于消费者，同样也存在于开发商之中。开发商观望的意图非常明确，就是要把自己置于较佳位置，在较合适的时机出手。

　　目前全国各地风靡的降价推盘可能会拉动销售，但是作为已售项目而言，降价推售势必会引起老购购业主的反对。比如之前万科的退房浪潮正是基于这样而爆发的，对于开发商而言，可以说是处在一个进退两难的位置。但如果09年行业仍然不见起色，开发商或许会开始大规模的降价。这样的后果有两种，刺激销售率或者刺激老业主。

　　迷途之上决策的矛盾

　　本次金融海啸，新世纪的回，其强度和广度都出乎意料，中国也感受到了世界经济一体化带来的弊端。目前决策者看不清前路，也不清楚这个海有多深，只能是见招拆招谨慎行事。在这雾里看花的情况下，作为中国经济的一个重要组成部分的房地产行业自然也前途未卜。所以就导致了一个局面，就是管理层暂时不会出台专门针对房地产行业的重大利好，因为还不知道经济形式如何发展；但地方政府却非常迫切救房地产，因为房地产占了地方经济很大一个部分。

　　度过了多事的08，09我们也都不会闲着。

　　2、一周楼市

　　1）土地公告、成交信息

　　1>土地出让公告

　　1.11主城区土地公告情况

　　——暂无土地公告

　　1.12郊县土地公告情况

　　郊县本周有5宗土地公告，均位于新津，供应总面积510.95亩，土地性质均为4宗商业、住宅用地，1宗工业用地。(详见附表一——郊县土地公告详情)

　　2>土地成交情况

　　1.21主城区土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　1.22郊县土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　2)商品房供应

　　1>一周商品住宅新增套数&面积供应情况

　　(数据来源成都市房管局)

　　据房管局数据显示，本周主城区有7个住宅项目取得预售许可证，与上周相比增加4个，供应端初露端倪，抢占年末市场的大戏即将拉开帷幕。

　　本周商品住宅的供应面积22.04万㎡，供应套数1457套，供应量出现了较大幅度的上升，其中供应面积上升了155.09%，供应套数上升了91.46%。供应面积的上涨远远超过了供应套数是因为本周如“中海城南一号”等大户型项目取得了预售证，拉升了供应面积。

　　2>主城区商品房住宅供应新增情况

　　随着年关将至，开发商发起了本年度“较后的战役”。从本周的供应情况来看，供应端在一些名盘、大盘的带领下出现了一次小幅放量的过程。中原预测随着时间的推移在12月供应量较之前期会有一个较大幅度的提升。

　　行政区方面高新区以11.52万方、735套的供应量排在所有行政区域的头位。在压抑了很长一段时间后，高新区内的项目终于集体爆发。受到高新区的带动整个城南区域的供应量也在各方位中拔得头筹，供应13.25万方、852套。因为高新区的地界大部分位于三环外，因此本周三环外的供应同样受到了该区域的影响，供应10.26万方、596套。在沉寂了很长一段时间之后，高新区终于找回了一点“感觉”。

　　供应端开始打开，在接下来的一段时间里，为了年度目标，为了回款，为了结款，各个项目为有限的市场，将会展开一场激烈的客户争夺战。

　　3>主城区单周可售商品房分析

　　随着高新区本周大规模的供应，致使可售商品房的面积，达到了331.77万方，增加了23.12万方，环比上周增加了7.49%。

　　其他区域供应量变化较小都在5万方以内浮动。

　　本周各个物业形态的可售商品房面积都出现了增加，因此比例没有出现变化。

　　仍然是高新区变化较大，其他区域在正常范围内浮动。

　　3)商品房销售情况

　　1>本周商品房成交概况

　　(数据来源：“房产114”网站)

　　本周商品房成交面积14.46万㎡，成交套数1947套。成交面积环比上升了4.56%，成交套数环比上升了28.09%。

　　随着优惠力度的不断加大，本土市场似乎有一些反弹的迹象。1947套的成交量，日成交量冲到了278套/天，再次刷新单周/单日成交记录。究其原因，在各个项目不断加大的降价优惠力度下，刚性需求开始被刺激，部分消费者开始进入市场。

　　但是仍然是那句话，目前的房地产市场仍然是在低位游走。岁末的一轮降价促销狂潮或许能将成交量带上一个新的高度，但在整体大环境没有得到改观的情况下。这样的成交数据只能说明本土楼市出现了间歇性的反弹，而不是长期性的反转，其反复性仍然很强。

　　2>主城区商品房成交概况

　　(数据来源：“房产114”网站)

　　本周除了武侯区外，其它的行政区域的成交量均出现了上涨。成华区依然保持着一贯的稳定表现，领跑其他区域，共成交514套，成交面积4.25万方。

　　随着各个行政区内的项目不约而同的开始降价促销，项目销售或许会受到一定的刺激，短期内成交量开始走高，具体表现为项目越多的区域成交量越高；降价幅度越大的区域成交量越高。

　　本周小结

　　本周的土地公告/成交市场：本周只有郊县有5宗土地公告，均位于新津，供应总面积510.95亩，土地性质均为4宗商业、住宅用地，1宗工业用地。年末土地市场动静较小。

　　从供应市场情况来看，本周商品住宅的供应面积22.04万㎡，供应套数1457套，供应量出现了较大幅度的上升，其中供应面积上升了155.09%，供应套数上升了91.46%。与前期的预测相符，供应市场已经开始蠢蠢欲动——多个项目开始加大推盘力度。另外本轮供应有一个重要特征，即是价格。虽然之前价格战已经打响，但为了年底冲业绩，本轮的价格战或许将呈现出白热化的状态。

　　再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积14.46万㎡，成交套数1947套。成交面积环比上升7.56%，成交套数环比上升了28.09%。前面提到市场上的各个项目纷纷开展了“倾销”策略，较低的价格一定程度上刺激了消费者的购购欲望，因此本周的成交量再度刷新了之前的记录。但因为目前楼市的情况仍然比较低迷，因此目前的高成交量还无法作为楼市回暖的佐证。中原将密切观察本土楼市的动向。

　　下周走势预测

　　根据中原地产预测：本周供应与成交均有所突破。供应端迎来了年末的次小幅放量，随着时间的推移，面临回款压力的开发商在今后一段时间内可能会向市场推出大量的“特价房”，以达到资金快速回笼的目的。受到供应端的影响，成交量方面，“特价房”使刚性需求得到有效刺激，部分消费者进入市场进行置业，因此成交量出现了一个明显的攀升。但整体来看目前的市场格局并未被打破——整个市场仍然比较低迷。并且今后无论是供应还是成交仍然会出现反复。

　　所以本轮的“大供应量，高成交量”可以看成是反弹，但绝非反转。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！