主持人：于兵兵
　　
嘉 宾：易居（中国）研究总监 陈啸天

　　编 辑：王晓华

　　进入8月，北京、上海、深圳、广州等一线城市商品房成交量齐刷刷地开始向下回调，尤以深圳较为严重。数据显示，8月深圳商品住宅成交4619套，成交面积44.08万平方米，环比下跌14.79%。

　　而刚刚过去的2008年，市场仍清晰记得，王石的拐点论应验于市场即从深圳开始。房价回调的重要先导性信号也是成交量连续数月的大幅下降。于是，有不少市场人士猜测，近两个月广州、深圳等华南一线城市的成交量大幅缩水是否意味着新一轮的全国调整即将到来？

　　本期上证演播室，我们邀请易居（中国）研究总监陈啸天，对目前形势做深入的分析。

　　上海证券报：近期深圳等地一手房成交量大幅下滑，二手房市场也持续低迷，根据上轮市场下行的经验，会不会这又是全国整体变局的前奏？也就是说，广州和深圳市场是否可以作为全国市场变化的先行指标？

　　陈啸天：答案很简单，不可能。

　　我觉得，如果这个观点成立的话，需要两个条件，头先深圳在城市发展基本面方面有先行性，其次深圳市场变动原因具有先行性。从城市基本面角度，我们需要搞清楚广深两地市场变化的动因是什么？这个动因是否先行于其他典型城市？另外，从近期成交角度，我们也需要搞清楚，两地成交近期变化的根本原因是否一定就是其他城市即将经历的必然阶段？

　　不必探讨全国所有城市，就从广深京沪四大城市的角度来分析，我们也会发现，这四个城市市场发展的基本面相互之间都不具共性，更不要说谁有先行性。深圳这个城市一直以来典型特点有三：市场容量小；同时由于紧贴香港，投资比重大；二手市场活跃。所以这个市场往往波动起伏很大，如果没有外因过多参与，市场自己会容易走极端，而一旦有外因如政策方面的风吹草动，它更是上蹿下跳。上海和北京则是典型的容量大、刚性需求强、城市发展概念多。一般情况下，这种市场波动会相对较小。可见，四大城市基本面是不一样的，深圳怎么可能具有先行代表性？

　　我们都知道国内市场总体有两大特点，一是消费者的相对不理性，二是政策影响大，这两者决定了市场往往是动荡的。但动荡性并不意味着先行性。

　　上海证券报：从成交结构和背景来看，深圳又有哪些特殊性？

　　陈啸天：关于这个问题，我谈三点：一是近期市场的下行属于供应式下行，成交量下滑很大程度上源于供应的不足。它是全国性的，不仅仅是深圳。只不过深圳属于过敏性特质，反应大些而已。大家看看深圳这几个月的成交感觉波动很大，但大家有没有发现，这几个月深圳的一手房供应仅仅每月20多万平方米，而二手房供应也快速萎缩。

　　二是从目前各地典型城市成交情况来看，不少楼盘开盘依然是强势热销，上海上周六丽水新庭开盘两公里75套别墅即销售一空。

　　三是我们前面所讨论的都是全国典型的一线城市及主要的二线城市的反应，而全国这轮市场快速反弹，它是一个从一线传递到二线、然后三线、四线城市的顺延过程。实质上到今天为止，市场还没有完成这个传导的过程，也就是说很多城市都还没反弹，我们现在就谈论因为深圳下行而全国下行好像早了些。

　　所以我认为由于城市化进程和房地产市场发展周期的特性不一，导致了城市基本面千差万别，更何况城市房地产的波动很多时候还穿插了其他方面的要素，一、两个城市的波动作为先行指标不大现实。

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