日前，国务院决定，从2011年1月1日起，海南省将开展境外旅客购物离境退税政策试点。至此，海南旅游岛的建设终于又迈出实质性的一步。与此同时，相关的旅游地产概念再一次被推到风口浪尖，成为世人关注的焦点话题。

　　据统计，雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产等知名开发商正纷纷“抢滩”海南旅游地产；与此同时，龙头房企在全国范围内投资旅游地产的新闻也比比皆是：去年6-9月间，万达集团率多支“联合舰队”分别斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目；近3个月内，龙湖地产斥资54亿元拿下烟台、玉溪等地块，打造旅游地产项目……

　　龙头房企“钟情”旅游地产

　　数据显示，去年以来，以海南为代表的全国各地的旅游业发展迅速，而发展旅游业，房地产无疑成为头先被拉动的行业之一。国家统计局的数据显示，在全国多地房地产投资出现萎缩的背景下，2009年前三季度，海南房地产投资占全省城镇固定资产投资的31%，远大于全国平均水平的20%。事实上，海南获批建设国际旅游岛的预期，早已吸引了不少开发商的目光，海口、三亚的海岸线上，雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产等知名地产开发商已纷纷“圈地”，投资数十亿甚至上百亿元的旅游地产项目比比皆是。有业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。

　　然而，并非仅海南一地的旅游地产出现升温。去年6-9月间，万达集团率多支“联合舰队”分别斥巨资投入全国各地旅游地产项目：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区；8月24日，投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约；10月中旬，投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。

　　万达集团企业文化部总经理石雪清表示：“万达预感到了旅游地产作为商业地产一个新的增长点，存在巨大的商机。旅游地产今后将发展成为同商业地产并驾齐驱的支柱产业。”业界评论，去年以来，万达在旅游地产领域的大手笔，标志着万达的一次重要转型，正在从商业地产向旅游地产进行跨越式发展。从2008年至今，一直主营商业地产的万达已斥资近1700亿元，占领了中国旅游地产的半壁江山。

　　专家评论，一向嗅觉敏锐的万达当年就是果断地在住宅市场繁荣时期抢先转向商业地产，获得了今天商业地产专业的地位。而今，其大手笔投入旅游地产的动作势必引来行业的关注乃至效仿。

　　多业态战略有效规避风险

　　随着中国经济的持续发展，我国目前每年有3000万人次外出旅游，旅游业消费更是日益增长。其中，度假型置业需求以每年24%以上的速度增长，市场趋势已势不可挡。中华房商合作联合会执行主席贾卧龙认为，在宏观调控下，一场行业洗牌已悄然开始。此番调控不仅意在“遏制部分城市房价上涨过快”，随着调控深入，推动整个地产转型以及中国经济转型已经上升为调控与市场调节的合力使命。与住宅相比，旅游地产正在迎来春天。

　　专家预计，住宅市场面临紧缩，商业地产后续经营难度不小，而旅游地产作为旅游产业与房地产业的结合体，凭借强大的经济杠杆效应以及政策导向性优势更加明显。旅游地产的投资、自用的双重功能无疑成为开发商的一针强心剂。

　　贾卧龙认为，宏观调控对于房地产行业，与其说是一场劫难，不如说是地产行业的重生。开发商早已从较原始的粗放型资本积累，转向精耕细作追求单位产值化。企业必须转变思路，开发市场急需的、相匹配的产品。宏观调控导致实力房企展开“多业态”战略布局。专家预计，未来一个时期，调控都将是常态。企业避免将鸡蛋放进一个篮子里是从战略的角度来考虑。

　　龙湖地产品牌部总经理秦力洪表示，坚持区域聚焦多业态的发展是龙湖的战略：“龙湖目前产品业态丰富，相对较为适应调控。”近几个月，龙湖地产也开始大手笔拿地进军旅游地产：去年8月份斥资15.2亿元竞得烟台养马岛33宗商住用地；10月份再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩，此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩旅游用地。近3个月来，龙湖地产共斥资54亿元拿下8000多亩土地，打造旅游地产项目。龙湖地产管理层2010年12月19日表示，未来发展之一就是开拓多类新地产业态，其中包括旅游及养老地产。

　　业内人士分析，从市场表现来看，房地产企业多业态开发成为趋势，商业地产、产业地产、旅游地产都成为其新的角逐场。其中旅游地产项目多、土地成本较低，前景被看好，引起了众多开发商关注。

　　旅游地产开发暗藏风险

　　随着旅游地产开发大热，专家提醒，相比城市区的商业资源，盲目开发旅游地产可能会面临一定风险。上个世纪90年代，海南地产开发的失败教训还历历在目。有统计显示，目前27个城市都把旅游作为支柱产业或者主导产业，问题在于差异化不够。

　　另外，旅游地产通常需要占用大规模的资金，且收益周期相比住宅和商业地产都更长，对开发企业资金压力较大。以知名旅游地产开发商华侨城为例，其主营的主题公园＋酒店＋地产模式，一次性投入资金很大，营运成本较高，收益比较平稳，但成长性不是非常高。其盈利主要靠地产，每年贡献大约80%的利润，旅游业务仅贡献不到20%。此外，如果不充分考虑就业人口以及消费人群，就盲目大规模建设酒店、会所、娱乐设施等都有很大风险。

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