一、我国绿色建筑评价的不足及其在房地产业的应用误区分析

从绿色建筑的定义表述来看，它强调了“以人为本”，追求“人一建筑一自然”三者的和谐统一，指出了绿色建筑的较终目的在于为居住人或者使用人提供一个“健康、适用和高效的使用空间”，但就目前绿色建筑的评价标准来看，至少存在着以下不足：

，更多对建筑物的自身系统方面进行了绿色节能效率的考察，忽视了从更大的社会系统层面上对建筑物的整体效率进行评价。在一栋建筑绿色得分甚高的情况下，只能说符合指标的绿色建筑仅仅拥有了绿色的物品属性，但是这栋建筑假如长期空置，其绿色并未对社会造成贡献，反而占据了资源，因此，从整体的角度来说，无人居住和使用的建筑其绿色得分为零。

，更多的注重了对建筑环境因子方面的评价，忽视了社会因子和经济因子方面的考量。从当前绿色建筑的评价标准来看，各个评价标准的权重基本都倾向与对环境效益的评估，注重了绿色建筑“健康”的一面，但是对绿色建筑的“适用性”(社会效益评定)和“高效性”(经济效益评定)考虑不足。

第三，更多的注重了专业机构或者专业人士对建筑设计与建设阶段绿色与否方面的定量评定，忽视了使用人在房屋居住和使用中的定量分析和定性评价。尽管绿色建筑的定义涵盖了建筑的全生命周期，但是从评价体系的指标设计来看，更多的是着重于对建筑设计阶段的调节和建筑建设阶段的控制，但是，必须注意的是，设计阶段的某些理想值和实际使用中常常有一定差距。正如澳大利亚的建筑环境评估体系 NABERS的完成者威尔夫妇特别强调的——“对建筑实践的研究永远超过对其的估计”。

二、房地产业的“绿色”误区

具体到房地产业而言，尤其是商品住宅和商业建筑类的房地产，评价体系的缺陷和不足常常会对绿色房地产的推广带来意想不到的负面引导作用，因此，在加大绿色建筑的理论研究和实际推动的前提下，必须防止以下误区：

误区一：谨防忽视需求、盲目追求绿色的误区：

由于绿色建筑的建造成本要比普通建筑要高10—15％左右，在目前普通建筑的房价已经超出了购房者的能力的情况下，又如何奢求消费者去购购更高价格的绿色住宅呢?房子是要住的，一味的追求房地产的绿色指标如节能、绿化等，造成建筑使用者入住成本的大幅提高，较终的结果只能是造成房屋空置，开发商的资金积压。没有得到有效居住或者利用的建筑，再好、再高的绿色指标也是徒然，而且从整个社会运行成本来说，它是非绿色甚至是黑色的建筑。绿色建筑的评定和推广更应是从消费者或者较终用户角度出发，以个人居住成本和社会外部成本两项经济指标评价房地产业的绿色实现程度，以需求推动绿色建筑、绿色房地产业的快速发展。

误区二：谨防形象、标志工程的误区。

当前，随着我国经济社会发展的转型，政府对绿色建筑的推广极为重视。但是，政府的推动作用往往是一把双刃剑，极有可能造成开发商为了迎合政府政绩的需要，而脱离大多数居民的需求，建造极少数的标志型天价楼盘。在目前房地产价格已经远远超出普通民众购购力的前提下，这些“标志性楼盘”作为试验绿色的指标探索固然需要，但是应当考虑到建造一个100％绿色的空置小区，不如建造10个节能10％的准绿色小区，尤其在我国城市化推动房地产需求旺盛而购购力不足的情况下，更为需要。

误区三：谨防利益短视，建筑伪绿色包装的误区。

一般说来，开发商是把短期经济效益放在头位的，“绿色建筑”，“节能住宅”和“生态住宅”的标签，对开发商进行楼盘促销时的诱惑力更大。但当获取这些标志认可的建造成本过高时，难免会出现为绿色认证而弄虚作假的可能。因此，在大力推行绿色建筑评估的同时，如何加强对评估过程和评估结果的监督，同样也是摆在政府面前的一道难题。

三、绿色房地产评价体系的改进探讨

对以出售和出租为目的的房地产业来说，与其他建筑如公共建筑等相比，其的不同在于市场机制的隐性主导作用。卖方即开发商的主要供给目的在于追求化的利润，绿色建筑在追求自身“绿色”实施过程中，必然会将原本属于外部成本的部分成本转嫁入开发商的内部成本中，造成开发商利润的降低；而购方的需求线对价格的敏感程度即需求弹性则受到多方面因素的影响。这些因素可以简单分为物质要素、自然要素和社会要素。在初期，购房者的需求主要是受到物质要素的影响，即购房是为了满足自己的基本居住条件；在中期，随着经济发展到一定水平，人们在居住的物质需求基本得到满足以后，将会扩大对自然要素的需求，购房者对未来居住区的设施、绿化、空气等环境要素的要求会越来越高；在未来，随着经济社会的进一步发展，社会因素对购房者的需求的影响将逐步加大，居住区将在市场机制的作用下，以小区区位、住宅特点、教育条件和就业条件以及居住者身份等形成不同特色的居住社区。在我国当前阶段，应当说大多数房地产需求还处于对物质要素的需求阶段，需求弹性相对较大。房地产绿色评价不仅不能脱离对绿色建筑的供给与需求分析，评价模型中也应当包含对绿色房地产供给和需求两方面的指标因素。

基于以上分析，在汲取我国现有研究进展的基础上，综合国外相关绿色建筑评价研究的成果，以层次分析法为主要技术路线，我国绿色房地产评价改进模型的应用要点应包括：

1、评估系统既包括适用于建筑全过程的一般性指标，也包含了部分仅仅适用于设计、施工或者使用等某一阶段的特殊性指标，以期达到评估工具应有的设计引导功能、施工监督功能和使用评价功能的目的。

2、评估面向规划设计、绿色施工、居住使用部分或者全部阶段，围绕拟建建筑、竣工建筑或者交付使用建筑的经济、社会和环境三大类十六小项进行单独评分，再通过权重系统得出总分。划分为杰出、良好、合格、不合格四个等级。建议在项目开发期间头先对设计和施工阶段进行预评分，待项目交付使用后再进行综合评定，作为房地产绿色与否的较后评估结果。

3、采取定性与定量、评测与实测相结合的方式。量化标准值的选取以国家、地方有关法规标准或科学的研究成果为依据，若缺少相关标准，又无法提供科学的研究成果，可采取与同类型参考建筑相比较的方式给予评分。

4、制定相应的财税激励政策，根据总分评出建筑绿色等级，采取建筑成本补贴，购购成本补贴等手段，减少开发商的建造成本和消费者的购购成本，以促进绿色房地产的供应和扩大绿色房地产的需求。

5、评估认证机构必须具有权威性，建议由政府部门推动，建立相应的行业协会。由该机构负责组织评估过程、给予评估认证、进行系统研究，不断改进和更新版本。

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