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购房协议是把“双刃剑” 签名要小心
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 605 次
同一宗房地产案件,有着好几种协议;同是利益受损的业主,赔偿结果却不同——郑女士觉得自己非常冤:和人家购了同一栋楼的房子,发展商没按合同办事,十几户业主联合起来集体打官司,终审判决下来,同样是业主,自己得到的赔偿却是较少的;更闹心的是,这几天发展商又让业主们签一份协议,签吧,觉得不大妥当,不签吧,又怕像上次一样,到头来吃的亏更大。
业主们集体请的代理律师陈方说,从来没见过一宗房地产案件里面有这么多种协议,事实证明,好多业主当初签一些协议的时候,根本没弄明白是怎么回事就写下了自己的名字,所以才有了同样是上诉赔偿却不同的结果。
起因:没按期办竣工验收备案证明
这十几户业主打官司,主要的原因基本上是一样的。
他们都是在1999年底到2000年初这段时间,购购了位于福田区的某某豪园,同时也与发展商签了一份《深圳市房地产购卖合同》,这是市国土局制定的格式合同,但是发展商在同他们签这个合同的时候,又加上了一份《补充协议》,因为购房时的冲动,业主们也都没怎么考虑,都签下了自己的大名。记者事后看到,《补充协议》的内容各不相同。
按双方所签的《深圳市房地产购卖合同》规定,发展商应该在2000年12月31日前把验收合格的房子交付业主,可业主们一直等到2001年6月,发展商还没把该房产的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》(以前是“竣工验收合格证”)办下来。
可是发展商从2001年4月开始,就一再发函让业主们拿钥匙入伙新房。
这事肯定是发展商的错。因为按有关规定,发展商是不能让业主们在这种情况下稀里糊涂入伙的,可面对发展商发来的入伙通知书,业主们各有各的想法:有的租房日久,有的借住别人那里,还有的家里来了老人……都想早点搬进新房,早点安顿下来。发展商也知道手续不全就让业主入伙不当,反复对入伙的业主说,竣工验收备案证明不久肯定能办下来,为了让那些有疑问的业主早日入住,还拟定了一些协议,让业主签,主要内容是约定2001年9月30日前办好《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》,此前办好此证可不赔偿业主违约金或业主不能退房。
大部分业主同意了,因为这个协议中免了他们一定的物业管理费。
陈方律师告诉记者,他看了不少业主与发展商签下的协议,内容都不一样,按较后的赔偿结果,业主大致可分为四类:
类,没怎么研究协议,就签了,然后入伙。
类,认真琢磨协议,改了不少条款,然后签了,入伙。
第三类,什么协议也不签,也不入伙。
第四类,只拿钥匙住进去,但不签任何协议,不承认是入伙。
起诉:业主们的不同故事
转眼到了2002年,住进新房的业主们越来越觉得这发展商有问题,配套的设施几乎没有能兑现的,大家都动了打官司的念头,十几户业主在集体协商之下,委托郑女士找一个律师代理这个官司。于是,陈方律师在2002年5月介入了这单官司。
老张是属于其中的类人,陈律师拿过他签的协议一看,直截了当就说,你这案子也不用打了,只能自己认吃亏了。
原来,在老张签的协议里,发展商提出就事先的违约免他一年的管理费,但在较后的条款里清楚地写着,老张事后“不得追究甲方(即发展商)任何违约责任”。老张签的这个协议,不仅没法再追讨因迟迟办不下竣工验收备案证明的违约金,就是将来迟迟办不下房产证,也没法追究了。
老张一听,后悔不迭。他说自己当时只看免了管理费觉得还行,哪里还想到后来这些事。
到了类,各人改的条款也不同,但都坚持让发展商再次协定办理竣工验收备案证明的时间,否则继续按约定赔偿,原来的违约责任则以现金或管理费的形式,各自协定了不同的补偿。
第三类,陈律师说,他们的选择是比较明智的一种,既然这事还不明白,我就不做任何举动,不签字,也不入伙,官司打明白了再说。
至于到第四类,就成了较不明智的选择,在司法实践中,拿钥匙就等同于入伙,就等同于认可了房子的验收合格,除非双方另有约定。可是双方恰恰又没再约定,打起官司来肯定要吃很大的亏。
结果:赔偿数额相差不少
2002年5月29日,十几户业主集体把发展商告上了深圳市福田区人民法院。
诉讼请求:支付延期交房违约金、支付实际交房与约定不符的违约金(按总房价的5%计算)、判令附表的一些条款无效。
在这里还要解释一下,为什么请求判令附表里的一些条款无效。当时业主们签的合同有一份附表里约定:一切公共娱乐设施,所有小区的消防设施,楼梯、电梯及一切户外走道部分,室外公共绿化、道路,地下室内一切配套设施等项目权益均归发展商拥有。
但是,根据《深圳市经济特区房地产转让条例》第十三条款的规定,房地产转让时,对同宗土地上的道路、绿地、休息地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公共设施所拥有的权益同时转让。显然,附表中这方面的约定是与此规定相抵触的。
有意思的是,诉讼请求中的延期交房违约金大都在4万元左右,只有王女士要求的违约金是200多元。
这是发展商在《补充协议》中耍了一个花招,设了一个“双方权利和义务不对等”(律师语)的局。
一般购房合同中对延期交房的约定是:如发展商不能如期办理竣工验收备案证明延期交房,则须按业主所购房产总价的每日万分之五支付违约金。但王女士在签《补充协议》时没注意到,她签的那份补充协议中,发展商没在这一条上写“每日”两个字,也就是说,签了这种补充协议,无论发展商延期交房多久,王女士也只能得到总房价的万分之五———200多元的违约金。
法院的判决证明,业主们找律师找得太迟了。一审法院认为,各业主提出的违约金,事先有合同约定,予以支持,但对于请求判令附表里的一些条款无效不予支持,为什么呢?
法院说,附表中的约定与《深圳市经济特区房地产转让条例》的规定相抵触,这确实不假,但并不意味着这个约定无效,而是说这是个可撤销的合同,在约定起一年之内,业主们可以行使撤销权请求法院撤销这项约定,但是业主们2002年5月29日才起诉,已经过了一年的期限,这个合同约定的撤销权已经失去了。
对于实际交房与合同约定不符,虽然事实成立,但没有约定违约金,所以也不能支持,但法院判决令发展商6个月之内兑现承诺内容,做好配套设施,否则按所购房产总价的2%赔偿。
对于不小心中了花招的王女士,律师又另提了一项延期交房赔偿金的请求,按深圳市指导租金标准的每月每平米租金计算,也有3万元左右,但一审法院只对王女士入伙新房之前的赔偿金予以支持。
终审:事后补救不如当初慎重签字
十几户的判决下来,有的是发展商不服,而更多的是业主们不服,所以又各上诉至深圳市中级人民法院。
王女士是较不服的一个,不小心中了招,难道真的讨不回公道了?
深圳市中级人民法院做出终审判决认为:发展商未按约定交付房产,应当依约向业主支付逾期交房违约金,但是违约金不足以弥补损失的,还应当赔偿损失。不过,判定赔偿损失的数目却与诉讼请求相差了不少,约14000元,因为王女士提前入住了,而与王女士同房型的另一业主却获得了延期交房违约金近4万元。虽然法院识破了发展商的伎俩,但王女士还是为自己的不懂法付出了不小的代价。
陈律师告诉记者,如果消费者碰到这种情况,一年之内可行使撤销权请求法院撤销明显不公平的合约,或者也可以要求法院调高违约金,但毕竟是事后补救,得到的赔偿会比诉讼请求的少一些。
而许先生的官司就是发展商不服了。在双方所签的《深圳市房地产购卖合同》中,约定许先生购的房子是五楼,可许先生实际入伙的房子却是四楼,所以一审法院判令发展商补偿许先生的楼层差价,每平米100元。
发展商不服,上诉时拿出了许先生在早前与他们签定的《内部认购书》,里面有约定本住宅不设四楼、十四楼、二十四楼,所以许先生现在拿到的四楼就相当于不设第四楼的五楼,许先生也想不起当初认购书里是不是有这样的约定,说是发展商自己加上去的又拿不出反证,法院终审判决驳回了许先生补偿楼层差价的诉讼请求。
又是一个不小心的签名,许先生吃了个哑巴亏。
律师:协议是把“双刃剑”
今年3月,业主们的新房子终于办理了竣工验收备案证明。
官司打到较后,吃亏的是郑女士,她就是只拿了钥匙入住,什么东西都没签的业主。不过,当时,她也是听了一些律师的建议,入住可以,但不能乱签协议。
可今年3月,较高人民法院发布了一份关于商品房购卖合同纠纷的司法解释,其中第十一条说:“对房屋的转移占有,视为房屋交付使用,但当事人另有约定的除外。”
这样一来,如果发展商迟迟办理不好竣工验收备案证明,她也无法追究发展商延期办理房产证的违约责任。因为,房产证得在办理好竣工验收备案证明后180日内办理。所以,陈律师认为,购房子的时候,在格式合同以外再签一些补充协议,一定要小心发展商玩弄的一些字眼和模糊解释,免得自己的利益受到损失。协议是把“双刃剑”,签好了对业主有利,签不好业主肯定要受到损失。
郑女士现在又碰到签补充协议的问题了,发展商在为业主办理房产证时也拟了一份协议,这份协议提出,以管理费冲抵面积误差的差价,这回郑女士仔细琢磨了一下:管理费冲抵现金,看上去似乎合理,但细想下来却是“后患无穷”。发展商和物业管理公司是两回事,现在是发展商的物业管理公司在管,但如果业主委员会更换了物业管理公司呢,这协议找谁去履行?
这次,她要好好地审审协议里的条款,小心签下自己的名字。可她不签,发展商以没有现金为由不退面积差价,即使办了房产证,也还是吃了亏。
郑女士打电话问了一下左邻右舍,大多数人都无奈地签下了这份无法协商的协议。大家说起来都很生气,像发展商这样利用一些无法协商的协议侵害业主的利益,难道就没其他办法来管一管吗?
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