再有半个月时间，《北京市城市房地产转让管理办法》就要开始实施，其中“预售商品房，按照套内面积销售”的规定引起了广大购房人的关注，本版编辑就此规定中需要着重阐述的几个概念编发于此，以便读者购房参考。

一、商品住宅：一律

“北京市城市房地产转让管理办法”中规定，预售商品住宅的，应当按照套内面积销售，其他商品房可以在按套内建筑面积、建筑面积和套计价三种方式中任选一种。

法律词汇中的“应当”直白，解释就是必须，一律。市国土房管局有关负责人认可了这种说法。据他透露，在制定过程中，曾试图考虑让开发商在建筑面积、套内建筑面积和套三种销售方式中自选一种——“开发商势必倾向于选择对自己有利的也就是按建筑面积销售的方式，这样还会出现业主和开发商关于面积的纠纷”。

面积纠纷是笼罩在楼市天空的一块挥之不去的阴霾，尤其是对套内面积缩水束手无策，因此，全方位封杀面积缩水也就势在必行了。“北京市城市房地产转让管理办法”包括公示被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置和面积以及面积误差比完全值超过３％的，预购人有权退房等都做了详细规定。

二、时间：１２月１日起

１２月１日起含１２月１日拿到预售许可证的商品房都要按“办法”规定的方式进行销售。根据“办法”，按套内建筑面积卖房，只限于预售商品住宅项目。１２月１日拿到预售许可证的新商品房项目、写字楼、办公用房、商铺等仍可以按照套内建筑面积卖，也可以按照建筑面积或者按照套卖，但预售商品住宅项目必须按照套内建筑面积卖房。这意味着目前已经拿到预售许可证、已经开始销售的住宅项目或在１２月１日以前拿到预售许可证的住宅项目仍可以按建筑面积或套内建筑面积或套这三种销售方式中的任何一种卖房。

三、公摊面积：公示

按套内建筑面积卖房，开发商照样应该把公摊部位、用途以及预售面积告知购房人。按“办法”规定，开发商在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书和公用建筑面积分摊情况，公示分摊的内容有：被分摊部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的部位。

尤其值得提醒购房人的是，“办法”对物权作了相应的规定，明确房地产转让时，相应的公用部门、共用设备的权利份额一并转让。这就意味着，车库等住宅的附属物。如果开发商在卖房的时候没有公示是不分摊的，这些住宅附属物的产权就归购房人共有。如果开发商在入住的时候，让业主购车位，业主就可以一起主张自己的权利。

四、入住条件：明确

“办法”明确了入住条件：，必须取得建筑工程竣工验收备案表；，必须取得商品房面积实测技术报告书；第三，预售合同中约定的其他交付条件。同时，开发商应当在交付的７日前书面通知购房人。

五、尝试者：锋尚国际公寓

去年，北京锋尚国际公寓宣布，他们的楼盘将按使用面积来出售。此消息一经公布，在业内引起了巨大反响。

锋尚国际公寓总经理张在东说，目前房地产市场纠纷不断，其中９０％以上的纠纷都涉及面积问题。现行的以建筑面积计价的方式，计算复杂、环节众多，常常导致购卖双方意见冲突。而以使用面积来计价，则简单、透明，消费者可以明明白白地购房，开发商也可以明明白白地卖房。

用消费者较关心的使用面积作为售房结算依据，对保护购卖双方的利益都有很大的好处。他说，１９９６年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》中曾明确规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”但在实际交易过程中，由于相关配套政策不健全，绝大多数发展商都不会将使用面积明确标出。　　　　　(作者：莫春)