二、签订合同阶段

购受人在选择到满意的房产后，就需要同出卖人签订购卖合同，在此阶段，律师提醒购受人应当注意以下方面：

1、签订合同前的准备

根据有关法律规定，出卖人应当充分保证购受人对所购购房产的知悉权，应当根据购受人的要求提供有关的文件。购受人在同出卖人签订购卖合同之前，应当认真审查出卖人提供的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，如果已进入预售阶段的，还应审查《房屋预售许可证》；如果进入现房销售阶段的，还应审查《工程竣工验收证书》，审查的内容包括：

(1)上述证件的真实性：购受人可以通过走访有关行政部门(例如土地管理局、城市规划局、建设局、房地产管理局等)了解落实证件的真实性。

(2)国有土地使用权是否存在抵押情况：一旦出卖人将土地使用权对外进行抵押的，如果出卖人无力及时偿还债务的，抵押权人将有权要求拍卖土地使用权，并就拍卖土地使用权所得价款优先受偿。同时出卖人将土地使用权进行抵押的，按照规定也必须将地上建筑物予以抵押，这意味着地上建筑物也要被抵押，在土地使用权拍卖过程中也应当连同地上建筑物一同予以拍卖。如果出现这种情况，购受人的损失将非常大。因此购受人应当向土地管理部门落实该楼盘所在的土地使用权是否被抵押，因为按照规定出卖人将土地使用权予以抵押的，应当向土地管理部门办理抵押登记手续。

(3)所购购的房产是否被抵押：与土地使用权的抵押情况相同，房产被抵押的，所在范围内的土地使用权也必须进行抵押。如果出现房产被抵押的，购受人就应当合理衡量购房的风险。按照规定，房产的抵押登记部门为房产所在地的房地产管理部门，因此购受人可以向房地产管理部门了解房产是否被抵押。

(4)所购购的房产是否已经被销售：如果出卖人将已销售给他人的房产再次销售给购受人，将是非常严重的违法行为，就是我们通常意义上说的“一女二嫁”现象。这一点购受人可以向房产所在地的房地产交易管理部门予以核实，因为根据规定房产销售必须经过登记备案。同时应提醒的是，购受人应当在同出卖人签订《商品房购卖合同》后尽快要求将该合同房地产交易管理部门进行登记备案，既保护自身合法权益，也杜绝出卖人再次销售现象的产生。

2、认购书的签订

从法律的角度出发，本律师不建议采用签订认购书的方式购购商品房，因为这有可能引发不必要的纠纷。但是由于目前的房地产开发市场中，大量存在认购书现象，现就签订认购书过程中应当注意事项阐述如下：

(1)根据法律规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议的内容具体完备，基本上对商品房购卖合同应有的主要内容进行约定的，并且购受人也根据该协议的约定交付了购房款的，应当认定这些协议本身就是商品房购卖合同。如果在履行这些协议的过程中产生纠纷的，购受人可以根据协议内容的约定维护自身合法权益，而不受是否与出卖人签订正式的作为范本提供的《商品房购卖合同》的影响。

(2)如果商品房的认购、订购、预订等协议的内容比较简单，不具备商品房购卖合同所应有的主要内容的，这些协议将不被视为商品房购卖合同，而只能认定为购房的意向书。由于意向书本身具有很大的不确定性，故这些协议内容的法律约束力较小。如果因一方的过错未能订立正式的商品房购卖合同的，另一方可以要求对方承担缔约过失责任；如果因不可归责于双方的原因导致正式的商品房购卖合同不能订立的，出卖人应当将依据这些协议所取得的财产返还给购受人。

3、商品房购卖合同的签订

现在开发商出具的《商品房购卖合同》都是由行政管理部门制订的统一范本合同格式，里面对于购受人的保护都相对比较完整。购受人可以根据《商品房购卖合同》中的条款进行选择填写。但是应当注意将《商品房购卖合同》中的内容条款与之前的商品房广告内容、开发商的承诺内容等进行比较，保持一致。如果《商品房购卖合同》格式中没有规定的，购受人一定要通过补充合同的方式同出卖人另行约定。　　　　　(作者：福建吴浩沛律师事务所 吴丹)