在政府接连打出调控楼市的系列"组合拳"的情况下,房地产市场也正由卖方市场向购方市场转化,越来越多的购房人正从积极入市转向持币待购。但是,如果你是一个没有办法持币观望的人,应该做出如何的应对抉择?笔者向购房人提出几点可供参考的策略:租房过渡是上策,贴补置换是良策,抗跌房源是对策,杀价接盘是妙策。

面对如今政府出台一系列调控楼市的政策措施和自身悄然由卖方市场向购方市场转化的房地产市道,如果你确实又是一个等不及、迫切需要解决住房问题的人,你还敢购房吗?或者说,你是一个没有办法持币观望的人,应该做出如何的应对抉择?相信这是一个很难回答的问题。

但以下几个思路,也许可以提供参考:

租房过渡是上策

时下很多的青年人在租房过渡的方案上存在着认识上的误区,总认为租房花了钱到头来房子还是人家的,自己还是"一无所有"无房族。

其实大可不必如此想。事实上,结婚前耗费数十万、上百万元购了产权属于自己的房子,不过是将未来几十年"租"房的钱,集中在短期内支出而已。打个比方说,一套总价100万元的商品房,在不考虑利息成本的情况下,就按70年计算,再加上物业管理费,摊在每年也要1.8万元左右,每月也得花费1500元。

假如拿这笔钱租房,也许也能租到一套房。尽管从表面上看,租上10年,付出18万元,房子还不是自己的,很不划算。但你有没有想过,现时的房价跌掉20%也许是很容易的事。已经有媒体报道,较近已出现二手次新房购卖讨价还价之间已有二成空间情况。那么,假如在租房的10年时间中,如果真的出现比目前房价水平下跌20%的情况,比如目前100万元的房子到时候可以便宜20万元,这10年的房子岂不是可以白住?

何况这100万元在10年内找个银行理财品种,以年收益5%计算,10年就是可获利50万元(还是未计复利的情况),利息还不够支付租金吗?更重要的是,购10年以后造的房子肯定比现在好。也许有人会认为,花1500元的月租租的房不如花100万元购的房来得舒适。其实,这个问题不妨可以采取二、三对夫妇合租一套较好的大套间的方式来解决,这样一来就可以用较小的代价住上较好的房子。退一步讲,再怎么总比上世纪父辈们住得好。

贴补置换是良策

可以想象的是,在如今市道仍然想购房的人,多半是新婚夫妇,或是动迁居民,而不是想改善住房条件的中年夫妇。那么,仍然急于想在今天购房的人,如果坚持"居者有其屋"的观念,那么,不妨采取贴补置换的方式。也就是说,将原居住的旧公房进行贴补差价的以小调大、以一调二的房屋置换,这样操作的好处是,置换的物业都处在相等的房价水平,所要支付的只是增加面积部分的资金,风险也就比新增一套房、原有旧公房又不出手小得多。因为新添一套房的话,一旦房价出现回调,则新、旧两套房子全部"套牢",而采取贴补置换的方式,"套牢"不过是增加面积部分。更何况拿出来置换的旧公房,一般都是早年建造的,地段、配套均较上乘,可以利用于"差级地租"的优势,进行以小调大,以一调二,可以解决子女新婚的住房需求。

也许仍然会有人对此方案不屑一顾,因为在福利分房结束之后走上工作岗位的青年人,特别是"新上海人",没有可以用来贴补置换的旧公房。对于前一种情况,即父母是上海本地人士的,可以争取双方父母的支持,即拿出现在父母居住的房屋进行贴补置换；后一种情况,即双方父母均非上海本地人士的,则比较难办,先进可行的只有先购面积小、地段差的旧公房,进行次递升级改善,不必追求一步到位。至于动拆迁居民,则应当选择分房安置,用安置分配的房,作为贴补置换的启动房源。

抗跌房源是对策

假如给你一个选择,用同样的100万元总价用来购全新商品房,是购一套内环线以内70平米的一室一厅,还是购一套在外环线边上(如七宝镇)100平米的二房一厅?或者还可以放大一些,同样的150万元,内环线以内100平米二室一厅和外环线上130平米三屋一厅,你会作何种选择?

笔者给你一个建议,购环线内的！因为本轮房产热的一个较根本的理论基础,是土地资源的稀缺性与性。然而,上海作为一个型城市,弹丸之地的内环线以内,可供建造商品住宅的土地资源可谓少之又少。相反,从中环线到外环线,城市版图呈摊大饼式的扩张,可供开发、建造商品住宅的土地资源,则不可能在短期内紧缺。这种土地稀缺性与性的迥异反差,也就决定了以内环线以内的城区的房价,在房市低迷时抗跌,在房市火爆时领涨。

从成熟市场的情况看,法国巴黎城区的房价,比1公里车程以外的边远地区房价要高出多倍。而目前上海,恐怕连2倍都不到,就既说明了上海房价结构的不合理性,也提示了今后上海房价的走势,那就是城区房价稳中有升,边远地区回调较大,反映在加权平均房价上则是有所下调。为此,眼下确实需要购房的,同样房价下,不妨牺牲面积换地段。

杀价接盘是妙策

时下想购房的人,那怕是内心十分着急、需求十分强烈的人,也要调整自己的观念,不要生怕购不到,或有不赶快购价格又会涨之类的想法。这样说并不是武断地认为今后房价肯定会跌,也不是肯定地讲目前房价已露疲态端倪。而是提醒想购房的人,大可不必重现几个月前那种"购进必赚"、"晚购不如早购"的心态。

理由很简单,在和地方政府如此高密度出台遏制房价过快上涨的政策"组合拳"下,不说房价立马会跌,至少不会再快速、大幅上涨吧。既然如此,完全可以用一种内心急、表面不急的谈判技巧来对待卖家,因为眼下这个市场环境,急的不是想购房的人,而是想卖的人,特别是那些手里握着几十套房的职业炒房者。

所以急着想购房的人,不妨在调整心态的前提下,将眼光盯在那些急于出手的炒房大户,当然这类房源主要是二手次新房,而非开发商一手期房或普通百姓少量的售后公房。识别炒房大户的办法并不难,只要看某交房不久的大、中型楼盘附近的房产中介,挂出多套,甚至十多套、几十套同一小区的房源,基本上可以判断是职业炒房者委托中介抛售。此时,完全可以采用大幅杀价30%、愿者成交、不愿的话冷处理、欲擒故纵、逼其就范的策略,相信较终必然会在满足购方心理可以承受的价位情况下成交的。

　　　　　　(作者：沈正欣)