2010年7月29日，北京市海淀区法院通报，因认定新国十条属于"无法预见"的重大变化，法院判决解除张先生购购第三套房的合同，卖方须返还15万元的购房定金。笔者认为法院裁判欠妥，评析如下。

，该案件不能适用情势变更原则。该案的法律依据是2009年5月13日起施行的较高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）十六条关于情势变更的规定。但情势变更原则不是在任何情况下都能适用的。什么样的客观情况或者事件的发生构成适用上述原则呢？根据较高法院之规定，可以看出，此事件应当符合下列条件：(1)事件的发生是在订立合同之后；(2)当事人订立合同时不能合理预见事件的发生；(3)当事人不能克服事件的发生；(4)事件的发生不属于正常的商业风险；（5）须因情势变更而使原合同的履行显失公平。

本案购方因房地产信贷政策的调整无法获得贷款的事实，是否符合上述法律规定的"客观情况"呢？

1、该案件中，房地产贷款政策的变化购购人应该预见也能够预见。理由是，自从2005年起，我国政府通过信贷政策调整房地产市场不是偶然的，也不是突发的，是一个持续的常态行为。国务院、建设部、银监会对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，及时发布调整政策，尤其是利用信贷政策调控市场，已经是政府对房地产行业管理的主要手段。贷款头付款比例和贷款利率随时调整已经是非常正常的抑制需求控制价格高涨的管理行为。根据笔者统计，仅自2010年1月1日起到2010年5月4日，相关房地产调控政策就有13条。在本案双方当事人签署购卖合同（涉案合同签署是4月12日）的前几天，即2010年4月2日，中国人民银行营业管理部发布报告显示，一季度北京居民住房投资性需求创新高。近期房地产调控政策对居民售房和购房意愿的影响明显。

在本案双方签署购房合同时期，不仅仅是国家相关部门已经三令五申要加强控制，而且大多数民众对于国家调控房地产市场已经有所预见。而本案中的购方，已经购购了两套房产，第三套投资性购房行为非常明显，即使是对详细的政策出台无法准确预见，但对于房地产信贷政策更加严厉的趋势并因此导致的后果应该有所预见。 当事人在合同中约定"如果购房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房头付款"，该约定充分证明，购房人不仅在主观上已经预见到可能无法获得贷款，而且也做好了无法获得贷款情况下继续履行合同的思想准备。当事人订约时能够预见要发生的事情，属于自己应当负担的风险范围；或者当事人事实上没有预见，但根据诚信原则应当预见的，当事人就不能主张情事变更。

2、本案合同能够继续履行，而且继续履行不会造购方重大损失。情事变更通常产生两种结果，一种是使合同履行不能，种是加重了一方的负担而给他造成艰难情势。此时如果继续按原合同规定履行义务，将会使受影响的一方当事人遭受重大损失，双方当事人利益失衡，从而显失公平、违背诚实信用原则。本案购方因政策变化无法获得贷款的情况下，合同是否能够继续履行？继续履行是否导致购方重大损失呢？

头先，合同能够继续履行。购方完全可以另外途径筹集款项支付房款，比如出售另外两套房产来筹集款项，合同继续履行没有问题。按照合同原理，从合同不成立或者无法履行，并不必然导致主合同无法履行。

其次，继续履行不会导致购方重大损失。很显然，此种情况下，购方继续履行合同购购到房产，支付的成本还是合同的约定的价款，只是款项来源之不同。此时如果购方另外筹集款项履行合同，与能获得贷款而履行合同的收益与风险基本一致，并不导致其遭受重大损失的结果发生。这样，继续履行合同不会造成双方利益严重失衡，也不违背公平合理的原则。

再次，即使购方继续履行合同遭受损失也与无法获得贷款没有因果关系。根据2002年，较高人民法院关于《审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》十七条，"因情势变更导致建材价格大幅上涨而明显不利于承包人的，承包人可请求增加工程款。但建材涨价属正常的市场风险范畴，涨价部分应由承包人承担。"可以看出，较高人民法院所谓的情势变更与当事人之间的损失要有直接因果关系的。本案购方无法获得贷款，如果继续履行合同，即使有损失，也是市场经济条件下的商业风险，与无法贷款没有关系。

综上所述，该信贷政策变化购方应该预见而且也能够预见，在签约时也为该变化作出了应对的思想准备；合同继续履行不是不可能，而且，继续履行不会额外造成购方重大损失，所以，该案件不符合情势变更的适用原则，法院裁判的根据错误。

，即使适用情势变更，也不能当然准许解除合同。适用情势变更原则，其目的是消除或者改变因特殊情况下对受影响一方显失公平的状态，而这一改变的措施，应该是头先变更合同，如果变更合同无法改变显失公平的状态，或者根本上履行合同成为不可能，则才可能允许解除合同。本案中不存在必须解除合同的事由。

第三，本案的裁判结果显失公平，背离法律精神。我国《民法通则》规定"合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利"，"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。"另外，《合同法》第九十七条规定"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"2009年7月7日，较高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）指出"在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。"很显然，本案中，法院支持购方解除合同而不承担任何责任，卖方无辜遭受损失，结果是法院保护一方权益而损害另一方权益，人为制造新的不公平。如此裁判违背公平原则，也与我国的法律精神相违背。

第四，该案件的裁决显然不符合严格慎重适用情势变更原则的精神。诚实守信，严格履约，是契约经济的基石，也是市场经济的必然要求，而情势变更原则的是对于契约必须遵守原则的对立，其意义在于，通过司法权力的介入，强行改变当事人事先的约定，在合同双方当事人订约意志以外，重新分配交易双方的利益和风险，其追求的价值是公平与正义。因此，必须严格把握其条件，慎重适用。如果不恰当地适用这一原则，法官不受约束使用自由裁量权，则会增加交易的不安全感，造成社会关系的不确定性，从而危害交易安全，破坏市场秩序。现实中，情势变更往往与商业风险之间难以区分，所以，为严肃司法，维护正常的市场秩序，法官对此原则的适用更应该趋向保守、慎重为妥。为了防止滥用这一规则引致市场混乱，较高人民法院三番五次发文，要求严格慎用情势变更。就在《合同法司法解释（二）》第26条颁布仅仅三天，即2009年4月27日，较高人民法院发布《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》，要求严格履行适用情势变更的相关审核程序，强调指出："各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高端人民法院审核。必要时应提请较高人民法院审核。"市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的"无法预见"的主张。时隔三个月后，即2009年7月7日，较高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》又重新强调指出："慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系"，"对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。"对照以上意见，该案件的的裁决显然不符合严格慎重适用情势变更原则的精神。

第五，该案件的裁判，可能会引发同类型诉讼案大量涌现，增加社会纠纷，影响正常的市场交易秩序。该案一经裁判，舆论媒体大肆渲染"海淀法院头判三套房无法贷款可以退房"。中国目前的经济形势下，住房已经不再是单纯的居住功能，金融投资性功能日趋显现，如此裁判，将会指引投资人不去理性地预判和正确预估自己的购购能力，忽视市场风险，贸然订立合同。一旦遇到什么市场或者政策变化，就依据所谓的情势变更而要求解除合同。在目前中国诚信缺乏的商业环境下，动辄允许解除合同，必然导致权利的滥用，造成大量经济关系处于不稳定状态，从而破坏社会经济秩序。

(作者：中房协法律专业委员会专家委员、深圳市房协法律专业委员会副主任、金地〈集团〉股份有限公司高端法务经理 耿延良)

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