较近有部分读者打来电话咨询，已签了购房合同，各项手续也都办齐，但发展商一再延期交房或是交房时发现房屋质量不合格，如果购主已办了银行贷款，这时还能退房吗？如果退房，贷款怎么办？房屋保险怎么办？

关于这些问题，我们请教了专业的律师，请他们来给大家解答一下。

能不能退房

从法律角度讲，退房实际上是购家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，因此肯定是可行的。认为得到了按揭贷款就无法再退房，这是不对的。

购家与贷款银行之间是一种借贷关系，购家与发展商之间是一种房屋购卖关系，两者虽有关系，但完全是两种独立的法律关系，所以对购家的解约权并没有任何妨碍。购家向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构、个人都只有权要求购家按约还款，但无权干涉购家的解约权利。

所以，只要出现了购家有权依法解约的情形，不管购家是否已经取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同。

按揭贷款怎么办

退房以后，按揭贷款怎么办呢？有些购家有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于购房才申请的，现在不购房了，所以按揭贷款也不用还了。

这种认识肯定是不对的。购家与银行之间的借贷关系是独立于房屋购卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购家虽然不购房了，但与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。

怎么还呢？头先由于购房合同被解除，发展商从购家处取得的所有购房款项均应返还购家。购家申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购家。然后，购家应依据《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。

关于房屋抵押

实际上，这种还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为购家所购房屋已经向银行做抵押。如果购家拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购家所购房屋。但此时房屋已不归购家所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于购家头付款的部分直接退还给购家，属于购家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购家已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。”从而接收还款，终止借款合同。

我国《担保法》第五十二条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。

关于房屋保险

以按揭贷款购购房屋时，一般都会要求购家为其所购房屋办理保险，保险受益人为贷款银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋购卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特点。《中华人民共和国保险法》第十四条规定：“除本法另有规定或保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。”也就是说，如果购家签订的保险合同中没有不许退保的字样，购家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。

《中华人民共和国保险法》第三十八条规定：“保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。”

购家可依据上述规定办理退保、退费手续。　　　　　

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