随着经济的发展以及人们居住要求的提高，公寓已经成为新的投资热点。面对纷繁复杂的投资市场，怎样从中挑选品质精良、率高的公寓？本期我们邀请业内专家对本市目前较热的四大公寓投资热点区域进行了详细的市场分析，希望能对您投资置业有所帮助。

【中关村地区】

■推荐指数★★★★☆

■适合人群 追求高，但资金略微不足的投资者

海淀区地域广博，凭借众多的“名校、名企、名胜古迹”而被誉为北京的生态保护区和文化、高科技。而中关村则是海淀的核心区域，凭借其高速发展的高新技术产业和种种优惠政策，每年都吸引大批的海外归国创业者，成为近几年公寓开发的热点区域。

中关村地区新推出的一手高端公寓项目的均价大多在8500-11000元/㎡左右，二手公寓的均价则大约在6000元-8000元/㎡左右，相当于同地区一手公寓的72%左右。一直是房屋租赁热点的中关村区域，虽然以往在高端租赁市场需求略有不足，但随着今年中关村西区等区域建设力度的加强和一些新建的写字楼的入驻，高端住宅和公寓租赁的需求也稳步上升。据资料显示，该地区面积在100平方米以上的二居室公寓，其月租金约在5000-6000元左右，面积120-150平方米以上的三居室公寓，月租金为6500-8000左右。

对于中关村地区“高价位”的公寓市场，我爱我家房地产经济公司专家分析后指出：IT行业集中、区域特色鲜明、创业型中小企业云集，以及高收入的购购人群是导致该地区公寓市场活跃的主因。由于土地的“稀、贵”，该地区新开发的一手公寓除了追求一贯的“高品质”外，更多的以“商住两用”的形式存在，价格定位较高。而该地区的二手公寓均价高的原因，除了其特有的地段优势外，项目的建筑年代较近以及整体品质高也是影响价格的主要因素。因此，从自住和投资角度综合分析，对于追求高品质生活或高但资金实力略显不足的购房者来说，相对于更高价位的一手公寓，二手公寓更显得物美价廉。

【亚奥地区】

■推荐指数★★★★

■适合人群 看中“商住两用”市场的投资者

十几年前，亚运会的举办给北京的房地产市场带来了无限的商机。同比，即将举行的2008年北京奥运会无疑是进一步激活了亚运村周边房地产市场，使“亚运商圈”扩大为“亚奥商圈”。该地区一手公寓的价格在8000-10000元/㎡左右，而二手公寓的均价为5000-8000元/㎡，约为一手公寓价格的72%左右。

在公寓租赁市场上，该区域面积在90-100㎡的二居公寓，其租赁价格约在5000-6000元/月；面积为130-150㎡的三居公寓，其租赁价格约在6000-8000元/月。该地区的公寓租赁需求多以商用为主。虽然部分配套设施完善、品质好的公寓项目在租金收益及出租率方面与前几年相比变化不大，但由于亚运村地区的公寓项目过于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。

随着亚运村的向北扩延以及交通环境的改善，亚奥地区的投资优势越来越不明显。一方面新增公寓项目较多，导致以往二手公寓所特有的地段优势和稀缺性逐渐淡化；另一方面周边新开发的一手公寓的房型、户型、环境、物业配套设施都明显优于那些早期开发的二手公寓。即便如此，但对于部分注重生活品位的购房者和看中“商住两用”市场的投资者来说，购购在价格上较当年已有极大回落的二手公寓，不能不说是“物超所值”。

【CBD地区】

■推荐指数★★★★★

■适合人群 追求高额租赁回报的投资者

朝阳区的CBD地区已经成为北京较值得关注的黄金区域之一。即将建成的商务区不仅是北京的财富，更会是世界性经济热点，整个北京市经济的发展，成为未来的贸易、金融、商业、会展、信息、交通。

集中的大型外资企业使得该地区的租赁需求及租赁人群比较稳定。数据显示，CBD地区一手公寓的价格约在10000-14500元/㎡左右，二手公寓的价格则在8000-12000元/㎡左右，约为同区一手公寓的80%左右。该区租赁市场，面积在50-70㎡的一居公寓，租赁价格为4000-6000元/月，面积在90-120㎡的二居，租赁价格为7000-9000元/月。面积在150-180㎡的三居，其租赁价格为12000-15000元/月。

CBD地区一、二手公寓之间的价格差之所以不明显，主要是因为CBD商圈经过这几年的高速发展，其作为北京“商务”的经济地位及国际影响力都大大提高。那些早期开发的位于CBD的名盘公寓，将随着土地稀缺性的升级，有着无可比拟的地段优势。而且，从公寓租赁市场来看，该地区公寓的租金收益和回报率是北京市较高的，稳定的租赁需求以及高额的租赁回报使得该地区的二手公寓仍拥有较大的购购需求。

【望京地区】

■推荐指数★★★★

■适合人群 追求稳定租赁市场的投资者

望京在九十年代被规划建成全国乃至亚洲的住宅小区。该区域不仅绿化面积大，社区环境好，生活配套设施也相当完善。但是，由于望京地区住宅建设和人口密度的增加速度大大快于交通设施建设，近几年交通拥堵问题一直是困扰该地区的瓶颈，在一定程度上也制约了房地产市场的发展。

不过，随着五环路的贯通、城铁的运行、望京地区主要出入口的改造等硬设施的完善，一直困扰望京的交通瓶颈将逐渐彻底得到解决。“睡城”望京被四通八达的交通网络所渐渐激活的同时也重新使得该地区成为楼市的亮点。

在公寓市场上，该地区一手公寓的价格约在6500元-8000元/㎡左右，二手公寓的价格为4500元-6500元/㎡左右，相当于该区一手公寓的76%。一、二手公寓间的价格差距并不是特别的明显。在公寓出租方面，面积在80-90㎡的二居室，其租金约为4000-5000元/月；面积为140-150㎡的三居室的租金价格为6000-8000元/月。租赁人群大多以日、韩等外籍人士，以及部分在机场路沿线及燕莎附近上班的白领为主。

针对一、二级市场价格差距不大的望京公寓市场，业界专家分析认为：相对北京其他公寓集中的热点区域，望京地区一手公寓的价格定位并不高。土地稀缺性以及产业特征不如以上三个区域明显，是制约该地区公寓价格的主要因素。另一方面，由于望京是北京有名的“韩国城”，韩国人在该地区的租房、购房比例较高。随着政府针对该地区的改善配套、交通利好信息的出台，二手公寓所具备的地段好、社区成熟等优势日益突出，而租赁市场稳定以及选择余地大也使得二手公寓具有了较高的性价比。

商住公寓投资小贴士

■物业费支付

物业费不是通过房屋是否出租而转移，也不是通过实际承租人的使用而产生的，所以应由业主来支付。

■企业注册

1、按有关规定，从事高科技、软件开发、广告、图文设计等非经营性的公司可在商住两用的公寓里进行注册，但需征得物业公司或业主委员会的同意。

2、一些贸易公司、加工制造企业、餐饮、美容院等有经营行为的公司按有关规定是不可以注册的。

3、外企机构、外资驻京办事处不可以在商住两用的公寓里进行注册，可以去找写字楼。

■投资置业五大注意

1、项目的安全合法性头先在购购前期要考查好开发商，包括项目本身的各类资质证书，以确保该项目的安全合法性。

2、地理位置投资商住两用的公寓要选择一些写字楼少、成本高的区域或区域内某一种产业形态比较密集、有发展潜力的。如中关村、国贸。还有项目本身属于国家高新技术产业区或产业园的区域，国家重要扶持的企业园区。如：中关村科技园，丰台科技园等。

3、装修程度业主可选择简单装修，不需豪华装修。格局上要尽可能的符合周围潜在客户的要求，如空间要大，尽量增加房屋的使用面积，一些非承重墙可打掉。

4、租金租期不要把放在租金的高低上。因为承租公司的规模、租期的长短等都比租金本身更重要。要控制空置期，减少时间成本。

5、品牌中介要选有品牌的大型中介公司。

因为在出租前，大的中介公司会对承租公司的背景等进行核实、确认，所以大型中介公司所提供的客户比较可靠、安全。

　　　　　　(作者：陈静)

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