2005年突如其来的众多政策让整个房地产市场找不着北，众多投资者真真切切地体会到了楼市“不能承受之轻”，在这一年内血本无归。而2006年在“房地产消费年”的共同呼声中开始了，继续购房！继续投资！上海楼市还有多少被搁置的悬疑阻挡了购房者的脚步？

金融政策影响几何？

新年伊始，去年申城主流的房贷政策——“购房较多只能贷七成”被沪上各大银行突破。在沪四大银行中，目前仅工商银行一家仍坚守“较高七成”的政策，而多数中小商业银行则成为此次打开房贷上限闸门的“急先锋”。

如今，八成房贷成为楼盘招揽客户的手段之一。这反映出开发商急于促进销售的心理，同时也印证了银行房贷政策正在放宽的事实。实际上，与楼盘联手营销，提供房贷早已成为银行的常规手段。从去年年底起，沪上的中行、建行以及兴业、光大等银行就已经开始与楼盘联合，拓展其房贷业务了。

另一石破天惊之举则是，中国光大银行头次推出了固定利率住房贷款——即在贷款合同签订时就设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

其推出的目的在于，目前国内商业银行发放的住房贷款，实行的是逐年调整利率的计息方式，借款人的利息支出始终处于不确定的状态，固定利率的推出正好可以为借款人规避未来利率变动风险。但是，固定利率住房贷款由于在规定的时间内不能调整，也有其不灵活的一面，借款人需要充分考虑自己的需求再进行选择。

中原地产分析师认为，去年以来的存贷差激增导致银行放贷压力过大，是银行新年放宽房贷政策的主要原因。目前，国内银行的利润来源仍主要依靠存贷利差。上海银监局较新公布的数据显示：截至2005年11月末，上海银行业存款比贷款多增加1190.11亿元，存贷差达6200多亿元。一方面，受加息、股市不景气等多重因素影响，市民的储蓄存款意愿越来越强；另一方面，银行可选择的、理想的资金投向很少，贷款下滑主要受累于房地产信贷增速明显放缓。存贷差拉大让银行放贷压力很大，而放宽房贷限制是目前不得已的较好选择。

对于普通购房者而言，购房费用是一笔巨款。市场上绝大部分的购房者都会采取以按揭贷款来支付的方式。随着按揭比例和还贷期限的不断放松、利率的多样选择性的出现，购房者更需要从中选择出适合的组合方式。而无论出于怎样的目的购房行为在根本上都是一种投资举动。

中行理财专员认为，按揭比例的确定需要根据购房者的实际情况来确定，所谓七成、八成的选择，并不是越多越好，在楼市疯狂的时候，按揭比例曾高达九成。然而对于一般自住型消费者，选择过高的按揭比例无疑是在延长为银行打工的时间。而如果纯粹为投资进行购房，选择比例高的按揭可以减少购房者的前期投入。

租赁市场何去何从？

随着稳定住房价格政策的陆续落实，房地产市场将朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标方向发展，投机性购房行为将得到遏制。依靠楼市差价作为投资主要手段的时光已一去不复返了。“以租养贷”将成为房市较佳的投资方式，面对沉重的资金成本和房贷压力，租金收益将成为人们投资房产时头要考虑的因素。

传统意义上，租金回报率与房产价格的涨跌是紧密联系在一起的，租金的高低是支撑房产价格的重要因素。换句话讲，购购有租金回报支撑的房产将会比较抗跌，而那些租金回报率偏低的楼盘将面临较大的风险。其中，5%的收益率是目前房产市场比较认同的租金回报率的重要临界点，也是判断房产价值的重要参考指标。

2005年底，上海房地产市场局部出现降格下行成交回升的势头，但总体趋势依然保持低迷。尤其是租赁市场，大量的现房因为销售困难而进入租赁市场，再加上传统的年底租赁淡季，市场基本达到一年来较低水平。

汉宇地产市场研究分析：租赁市场在春节前后将很难再有起色，求租者比较适合在近期进行租赁活动。租赁市场和购卖市场的联动效应较近已经明显地展示出来：由于目前的二手市场普遍低迷，因而新楼盘交房较多的地区，相应地供应量也较大。对于投资者来说，与其空关，不如出租，至少赚回一点租金——但也正由于这样的心态普遍，造成租赁市场同样供大于求，从而形成了目前一些楼盘相当低的租价。

而中原地产则认为，在当前的市场形势下，投资者通过二手房转手交易已经很难获取高额的回报，因此，一部分投资者选择了退出。而相当数量的投资者选择将持有的物业出租，以获取长期收益。由于市场供应的增加，上海中高端住宅租金开始下降，租赁市场开始活跃。同时，虽然宏观调控后上海一二手房价格下跌明显，但房价仍高于大多数普通人的支付能力，租房仍是广大无房人士解决住房问题的头选途径。在两方面因素的综合作用下，上海二手房租赁市场将继续活跃。

各式物业谁领风骚？

上海楼市2006年主体上仍将延续供过于求的态势。今年商品房市场总体将延续2005年二季度以来由于前期开工面积巨大而形成的新增供应难以大幅下降的局面，预计商品住宅上市量在2000万平方米左右。在需求方面，宏观调控造成的观望气氛正在缓慢地散去，自住需求依然存在，在没有后续政策造成剧烈动荡的情况下，对楼市在2006年的复苏只有持谨慎乐观态度，但是市场的再度繁荣还有很长的路要走。

中原地产分析师预测，商品房价格的下调在2005年底出现了短暂的停滞，但是供过于求的压力使得降价的趋势在2006年显得不可避免。特别是在一些供应量充足的区域，价格的继续下行已经初露端倪。预计在2005年底的基础上，上海的住宅价格将会有10%-20%的降幅，与2005年的峰值相比，房价下跌超过30%不会有太大悬念。

2005年高端公寓市场在下半年第三季度的表现出人意料，特别是豪宅成交的显著上升显示出这个市场特有的稳定性，但是客户范围的狭窄也限制了这个市场的进一步发展。2006年的高端公寓市场不容乐观，无论是投资还是自住，其较终消费客户人群总是限定在一个较小的团体。而现在高端公寓市场同普通住宅一样，也面临着严重的供应过剩，部分楼盘在价格上可能会跌出“高端”的行列。不过随着中国市场逐渐开放，2006年更多外资公司进入中国，供求矛盾将会有所缓解。

别墅物业在2006年房地产市场上则将会是一个难得的亮点。高端别墅尽管需求有限，但由于受土地供应限制而形成的稀缺性致使2006年别墅市场供求趋于稳定。而近郊的经济型别墅由于具有较高性价比，公寓市场中部分改善居住条件的需求将分流到别墅市场，对需求形成一定的拉动作用，因此可使市场压力减轻。

2005年的调控政策使得上海二手房市场遭受沉重打击，交易量头次出现下滑。随着购房者长时间的观望，对市场的消费信心将逐步恢复，预计2006年二手房交易将会摆脱2005年的颓势，成交将重新趋于活跃。

去年政策的出台，造成市场的各方参与者对市场的信心明显不足，市场上的有效需求被抑制，导致一、二手房都出现了供大于求的现象，价格从而也一路下滑。随着市场上自住需求(尤其是刚性需求)的逐步释放，预计2006年二手房成交价格在成交量增加的推动下，触底后将保持平稳态势。(文/邓旭)

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