在国六条的影响下，不少房产投资者已经开始由短线炒房而变为长线投资楼市了，由短及长的投资方向的改变，必然要导致投资策略和投资手法的改变。那么，房产投资者的长线投资需要考虑那些因素呢？本文从房地产长线投资者应考虑的风险和影响收益的因素入手，提醒房地产投资者在进行投资前应考虑投资所面临的各种风险进行必要的投资分析，从而减少投资的盲目性，获得较好的投资收益。　　　

2004年广州楼市价格上涨18.8%，2005年广州楼市再度上涨10.76%(其中，2005年广州商品住宅价格上涨17.38%)。这样的房价涨幅，令人们眼热心跳，于是有钱的购上三、两套，没钱的借钱也要赶上这一趟发财的好机会，人们的投资热情狂热。可是在国六条的打压下，不少炒房者转为了长线投资者。　　

一般来说，五年以上的房地产投资可算作长线投资。房产的投资时间越长，租金收益对房地产投资者的意义越大；反之，房产本身升值对房地产投资者的意义越大。由于房地产投资者在使用自有资金和使用银行资金的收益构成完全不同，因而本文将一一分解说明。　　

完全使用自有资金的投资分析　　

房地产投资者完全使用自有资金购房时，其租金收益及房产升值的收益完全为自己所有，其投资收益率多大时其投资才是可行的呢？　　

一般说来，房地产投资收益率应大于同期贷款利率才可行，因此房地产投资的基准收益率ic取值应在6%至8%之间，具体取值应视房产投资的风险而定，一般说来，普通住宅投资风险小一些，其投资收益率可取小一些，而高端商品房及商铺投资风险大一些，其投资收益率应取大一些。　　

以广州某楼盘为例，假如投资者2005年1 月购入该楼盘83平米的普通商品住宅一套(一次付款，无按揭)，单价7300元每平米建筑面积，总价为60.59万元。按目前的市场租金价格，该商品房月租金可达每月3500元，扣除租赁税(月租大于1000元/月的，租赁税按月租的10%计)、空置损失等费用，年租金净收益按3.5万元计,假设十年后投资者将该房产以每平米9000元的价格卖掉,得总房价74.7万(假定基准投资收益率取值为7%)。　　

从静态看,该房产投资收益为3.5*10+(74.7-60.59)=35+14.11=49.11万,平均每年收益=49.11/10=4.911万,静态投资收益率为4.911/60.59=8.1%>7%,该投资是可行的。　　

如果考虑资金的时间价值(即用复利计息的办法计算投资收益,因为如果将这60.59万购房款不购房,存入银行,按7%的利率计息的话,银行将按复利即利滚利的方式计息),用动态的指标净现值NPV来计算:　　

NPV=-60.59+3.5*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-60.59+3.5*7.024+74.7*0.508=1.9416万元>0。这说明了该投资除了得到7%的投资收益以外，还多出1.9416万元,因此该投资是可行的。　　

这里值得注意的是，该宗房产的投资收益中假设了该房产未来的价格会上升。如果不计算房产本身的升值收益，单从租金收益方面考虑，则该房产静态收益率即租金回报率为3.5/60.59=5.8%<7%,该投资是不可行的;用动态的指标净现值NPV来计算:NPV=-60.59+3.5*(P/A,7%,10) +60.59*(P/F,7%,10)=-60.59+3.5*7.024+60.59*0.508=-5.2263万元<0,该投资未达到7%投资收益底线,亦不可行。　　

以上投资分析用了静态和动态两种分析方法。一般来说，由于长线房地产投资的金额较大，时间较长，考虑到几年后的收益折算到现在会打折扣，建议投资者在较后确定此项投资是否可行时应考虑资金的时间价值，用动态的指标来计算投资收益，这样才能更准确地确定其投资的可行性。静态的计算方法只用于投资分析的初步筛选。　　

另外，投资者还要注意考虑房产所在区域的未来政府规划和环境状况的变化、房产自身状况的变化和整个社会经济、政治方面的变化所带来的风险等等。　　

使用按揭贷款的投资分析　　

如果房产投资者购房时需要借贷部分购房款,该投资的收益一定要大于银行的借贷利率。否则就是投资就失败了。　　

还以上述广州某楼盘为例，假如投资者2005年1 月购入该楼盘83平米的普通商品住宅　　

一套，单价 7300元每平米建筑面积，总价为60.59万元，头付五成30.295万元，分十年按揭贷款。该商品房年租金净收益仍按3.5万元计(则月租金净收益为3.5万元/12=2917元),假设十年后投资者将该房产以每平米9000元的价格卖掉,得总房价74.7万元。已知银行十年期按揭贷款利率为6.12%(2005年利率),月供款30.295*107.59=3259元,用每月租金净收益2917元供房,自己每月只需供3259-2917=342元(假定基准投资收益率取值为7%)。　　

从静态看,该房产十年间投资收益为(74.7-30.295)-0.0342*12*10=44.405-4.104=40.301万元,平均每年收益=40.301/10=4.0301万元,静态投资收益率为4.0301/30.295=13.3%>7%,该投资是可行的。同样的投资,用借贷资金的投资收益率13.3%远高于上面全部用自有资金的投资收益率8.1%，为什么呢？原来该项目全部资金的静态投资收益率8.1%>6.12%,说明该投资借贷部分的收益除了偿还贷款外,还有多余8.1%-6.12%=1.98%,也即自己投资的30.295万元本身有8.1%的收益以外,还得到银行资金带来1.98%的额外收益,这就是"借鸡生蛋"的妙用。相反，如果项目全部资金的静态投资收益率为6%<6.12%,借贷部分的投资收益不足以偿还银行贷款,自有资金本身收益6%还要拿出一部分来偿还贷款,则自有资金的收益率便小于6%,项目因此变得不可行。　　

上述投资如果考虑资金的时间价值, 以基准投资收益率取值为7%，用动态的指标净现值NPV来计算，则有:NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+74.7*0.508=4.77万元>0。这说明了该投资除了得到7%的投资收益以外，还多出4.77万元,因此该投资同样是可行的。　　

同样，上述投资分析是笔者假定房产未来有升值的情况下作出的。如果房产未来的升值很难预料或者可能没有升值，则投资者就应通过计算租金回报率方面先简单判断一下该房产是否有进行借贷投资的价值。单从租金收益方面考虑，则该房产全部自有资金的静态收益率为3.5/60.59=5.8%<6.12%,投资不可行。用动态的指标净现值NPV来计算: NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+60.59*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+60.59*0.508=-2.398万元<0,该投资未达到7%投资收益底线,亦不可行。　　

另外，对于十年以上的房产投资，投资者应将放在租金收益上，房产自身的收益可保守一些考虑甚至不考虑。这样可降低投资分析的风险，使长线投资者得到较稳健可靠的投资收益。

　　　　　(作者：蔡胜红)

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