自今年8月光大银行推出固定利率以来，各家银行目前都在积极酝酿推出新的房屋贷款理财产品。面对固定利率贷款、双周供、个人循环贷款，甚至近期风传的建行即将推出的“固定利率+浮动利率”、“固定利率分段”等贷款模式，专家提醒消费者，选择房贷产品，切勿盲目跟风。

●步精算：银行加息影响到底多大

无论选择固定利率房贷还是传统的浮动利率商业贷款，消费者赌的都是银行是否“加息”。

北京中原地产三级市场部研究分析：假设未来仍加息，每次的幅度均为0.27%左右，那么再次加息后房贷的优惠利率增加仅为0.23%。以贷款额为50万、10年期为例，选择等额本息还款法与固定利率相比，十年利息总额增加了4912元，分摊到每个月，月供仅增加了41元。由此可见，轻微的加息对消费者的实际贷款增加影响并不大。

如果假设未来央行利率稳定或者是降息，选择固定利率贷款则相当于您的贷款被银行套牢，那样一来，每年都将付出比实际应付出的更多的利率。因此，房贷消费者在考虑固定利率能够规避加息风险的同时，也要考虑到一旦降息带来的风险损失。

●步权衡：各种房贷产品的差异化优势

双周供较省钱，固定利率抗风险

通过以上测算分析可以看出，双周供由于加快了还款节奏，相应缩短了还款期，较之其他房贷品种而言，是较节省利息的贷款模式。同时在月供水平上，与其他三种还款方式相差无几，每月仅相差20元左右。而固定利率在现实状态下利率总额较高，在月供上也没有什么优势可言。它的优势主要在预期央行的加息周期内才会显现。

固定利率多限制，浮动利率有优势

固定利率是银行今年推出的贷款新品种，但相比传统的浮动利率它有四点不利因素和限制，头先贷款期限较多仅为10年，这对于资金实力较弱的头次置业者和投资置业者来说，都不太适用。，相比浮动利率较基准利率的优惠幅度为15%来看，固定利率的优惠幅度仅为10%，这点可以看出政府加息后仍给与房贷较大的优惠空间，增长幅度很小。因此，在房贷利率不出现大幅增长的情况下，对于消费者来说预期负担和风险处于合理的接受范围内，无需依靠固定利率来规避；第三，固定利率房贷提前还款需要交纳违约金，与之相对的是，浮动利率违约金在现阶段仍给与免交的优惠；第四，固定利率只针对新增贷款进行办理，对于已贷款客户现阶段还不能将浮动利率转换为固定利率。

建行近期确定的固定利率分为三档，即3年期、5年期和10年期，基准利率分别为6.09%、6.21%和6.57%。同时根据申贷者的资信状况、收入情况等不同存在10%的下浮空间，即较低为5.48%、5.59%、5.91%。

针对日前有媒体报道建行即将推出四种全新的固贷模式（“完全固定利率”、“固定利率＋浮动利率”、“固定利率分段组合”以及“固定利率＋浮动利率分段组合”）记者日前从建设银行房贷部门获悉，建行已经确定推出固定贷款利率，只是具体执行时间尚无确定安排。

●第三步抉择：不必死盯一种模式

一年来房地产市场政策频出，这让在房地产交易中不可或缺的角色———银行也做出了相应的动作来适应市场变化。虽然今年的两次加息对消费者的预期产生了较大影响，但是经过简单的分析测算可以看出，无论是哪种房贷模式都存在其自身的风险，对此，中原地产分析人士指出，房贷消费者无需为了等待某些银行固定利率的执行而暂缓购房计划，延缓办理贷款的时间，更不能盲目跟风。

专家建议：如果您的贷款额度大，那么贷款期应该较长，显然固定利率的较高贷款期10年就不能满足要求，您可以选择双周供或等额本金+提前还款的方式来加快还款速度，限度的规避加息风险；如果您的贷款额度较小，从金额上加息的风险就已经得到了较好的规避，您同样可以通过提前还款等方式降低风险发生的几率。

　　　　　(作者： 郑杉杉)

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