伊比亚天逸

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[琼海-琼海市区] 琼海万泉河路7号

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　　普通民众的现金缩水加速。人民币升值预期不变，近3个月热钱回流；M2增速10年增长450%，GDP不足美国1/3而M2高于美国；14万亿救市资金制造的货币泡沫仍在加大。物价普遍高涨，鼓吹cpi保持4.5%更加合理的论调开始出现，五年内工资翻番则是硬币的另一面。

龚国志先生为琼海万泉天逸（详情 户型 相册 论坛 团购）项目策划总监

　　赚钱之后做什么？农民工挣钱在老家盖新房，打工族选择购房留在城市生活，创业成功换房享受，贪腐者购房洗钱，上市与股票获利较终亦会投入房产保值，这种“以末致富，用本守之”的置业心理延续了几千年，让房地产自几千年前即具备了消费与投资的双重功能。

　　调控真无法降房价？土地100%是ZF所有的，税收100%是ZF征收的，货币政策100%是ZF制定的，银行80%是ZF开的，房价越调越涨的先进解释的非不能，实不愿也。若房价真降20%，地方紧张的是土地财政的延续性，着急的是经济硬着陆、金融安全与就业，更大一轮救市即会启动。

　　现状依旧没有改变。内需真的启动了？出口果真恢复了？经济增长摆脱房地产的牵引？全民商品房时代结束了？货币政策紧缩了？通货膨胀被抑制了？城市化减速了？土地供应增加了？闲置地清缴严格执行了？开发税费降低了？交易成本缩小了？土地财政终止了？保障房有保障了？若无严峻经济危机，为何房价降就有人信？

　　是否降价及降价幅度取决于开发商融资成本与现金充裕程度。资金链紧张的企业更应该根据市场供求情况确定新的价格，而不能一味被贪欲遮住双眼，迷失在2010年初的非理性价格中，甚至幻想年初疯狂市场的再现。此轮政策博弈，要做好再持续半年的准备，普通项目务必果断调价，小步快跑，现金为王。

　　市场每次波动都是抄底良机。限购令只为延缓8月开始的房价反弹，房产税税率与起征点决定了征税的目的是扩大税源而非降房价，加息的频率与幅度在国际流动性充溢、热钱涌入的背景下必然受到严重制约。房地产中长期上涨趋势不变的背景下，在政策依赖地方ZF的执行力度时，政策作用于“羊群”购房者的有效时间越来越短，市场每次波动都是抄底良机。

　　抄底而非入套。占有稀缺性资源的房源价格不是由供求决定，因为稀缺会导致区域垄断，较终价格由客户的偏好性与接受能力决定的；抄底时不应单纯根据价格高低选择，应确保房源所占资源的稀缺性。可以预见的是，此轮通胀下，海南高端住宅或豪宅的保值升值功能将被充分挖掘。

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