把经济从一个趋于过热水平拉回到相对平稳的水平是积极的，是正面的，有利于市场稳定增长。

　　2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

　　以下为经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生12日上午的现场演讲实录：

　　樊纲：非常感谢再次邀请我们参加，我们都属于局外人，但确实我是从届就参加的，一下子十年了，也非常祝贺我们观点房地产、我们陈总，十年来的努力，把我们博鳌论坛打造成这样一个品牌，也希望能够继续发展下去。

　　我看到门口那句语录，我年说的那个话还摆在那儿，说的是“一批较春风得意的企业家们汇聚在这里”。十年之后，我还是说你们还是春风得意的一批企业家。 

　　较近有一位房地产老总跟我说，他说房价有时候我们都不好意思，本来以为2万就打住了，没想到能涨到4万，挣钱都挣得不好意思了，显然是非常春风得意的。

　　这句话也说明几个问题：，房地产商不应该被妖魔化。，你们也看到了后面市场的力量比你们大，市场要涨的时候，你挡不住，市场要跌了，你也挡不住。

　　市场的力量和市场背后的力量比你大。美国那些房地产比你们成熟、比你们力量大，真要跌下来，跌个60%、70%，照样挡不住。

　　你有多少能力？市场力量比你大。日本房地产商力量大吧？日本泡沫破了，跌了60%、70%，现在日本还在50%的位置上待着。所以要更多关注市场背后的东西，思考经济规律。 

　　十年了，让我讲什么？确实想想该讲的话都讲了，十年重复的话很多，一直讲，一直都没有动静。防泡沫、体制改革、房产税要改，多年来还没有动静。说供给，供求关系平衡了，价格自然就平衡了，好象也没有什么举措措施。我都讲贫了。 

　　我想今天先简单讲一些宏观经济的情况，大的背景，大家思考思考。然后讲一点比房地产更宽一点的，关于投资的供给和需求，从整个大的方面思考一些问题，简单谈点自己的看法。

　　头先，宏观经济。基本的一句话“现在稳定增长”。

　　昨天数据出来了，没有什么大跌，基本还是平稳。物价指数（CPI）倒是确实值得关注，我倒不是关注这个3.3%，今年灾多、食品价格涨的多一点。俄罗斯停止出口粮食谷物，这对世界粮食价格有影响。

　　但是食品价格全世界也不会回到07、08年那个时候时候，谷物价格保障，导致一系列食品价格暴涨，达到6%、8%通胀。

　　通货膨胀风险大了后，显然对资金的供给这些问题更加的关注。政策调整上大家想他可能的一些影响。增长的趋势也基本平稳，房地产继续增长，投资继续增长37%。前6个月36%，这7个月37%。这37%你不要说7月份降低了，大家想这个统计数据的时候一定要看去年基数是多少，包括38%-37%很可能是因为去年房地产投资已经上来了，那个基数已经大了，导致今年有所下降，因此这个数还是很高的。 

　　我说不要用房地产投资下跌吓唬人，37%、38%是历史较高的。从37%跌10个点，跌到27%，回到正常增长。

　　说影响GDP了？GDP从11%跌到9%了，年初趋势是12%，现在可能是9%、10%，就是要他影响GDP，就是不要那两个点，就是要从两位数增长拉回到8、9%的正常增长，这就是宏观调控的意义所在。

　　中国从宏观来讲，大家到各地看，还是热火朝天。今年8%、9%增长，明年8%-9%，再往后看政策是否需要调整再说。

　　但目前来讲，把经济从一个趋于过热水平拉回到相对平稳的水平是积极的，是正面的，不是负面的，有利于市场稳定增长，防止不出现大的泡沫，我个人是赞成这个趋势。

　　这是一个大的判断，因此现在整个政策也好、整个经济也好，大概会朝着目前这个趋势继续稳定走下去。我个人认为不会有什么大的变数。也许下半年通货膨胀如果高一点，会产生一些其他方面的变数，但是基本情况就是这样。 

　　剩下这点时间，我想讲一个什么问题呢？讲一讲我们中国人投资的问题。房地产热，我们这些年讲了很多如何抑制投资性需求的问题，回过头看确实有很多钱在那里，找不到投资的机会。

　　企业有那么多钱、居民有那么多钱，这钱往哪去？涉及这个问题的个问题是，钱是会像水一样到处流，既会流向产品，导致通货膨胀，也会流向资产，导致资产泡沫。

　　货币是衡量一切物品价格的。我不是说衡量良心道德什么，我说衡量一切物质产品服务和资产财富这样一种价值标准。因此钱多了，一方面像水一样流向各处，如果储蓄多了，人们手里钱多了，投资就会投向各处。

　　这个时候你看市场有哪些东西可投？现在利率又比较低，通货膨胀再起来，大家投资的动机就更强。投股票，股票不好；投房地产，房地产再不好，就找别的，找大蒜、找绿豆。

　　这么多钱到底投什么？对待这个问题有没有需求方的问题？有需求方的问题。这些钱怎么发出来的？为什么有那么多钱？特别是本身有那么多一块财富的时候，你怎么又增加那么多货币供给？

　　去年货币增长28%，今年还有18%、17%。这么多年，货币增长速度长期远远高于GDP增长速度，导致广义货币M2和GDP比例大概是200%。特别是人们已经有很多钱，你还追加贷款，市场上一定会去寻找机会，产生投资过热、资产泡沫。 

　　，为什么有那么多储蓄？中国的储蓄率总体来讲不是很高，高端家庭当然高一点。大多数是低端家庭，没有什么储蓄。

　　居民储蓄30%左右，我们企业储蓄多。企业储蓄就是未分配利润，国企也多，民企也多。中国正是资本回报率高的年代，现在说股市不好，确实无法用中国宏观经济因素来解释。

　　我们中国是增长较快的，又是企业利润增长较快的，去年危机的时候企业利润还增长18%，今年增长60%、70%。

　　这个时候我们要想怎么降低储蓄率，这里面有大量文章可做，财税体制改革、税收体制改革，如何增加消费，头先如何增加富人的高消费。

　　这里面政策、观念这些东西。增加高消费，政府从里面高抽税，然后再转移支付，使穷人社保做得更好，使穷人增加消费。个人从整个群体上增加消费，这是现在特别要做的事情。如果财税改革能够做好，中国经济平衡会得到一大块。这些都是减少投资的需求量。 

　　给定这么多需求，现在这么高储蓄率，你一时半时降不下来的时候，你就要想怎么使他花出去、使他稳定住。不然的话，这批钱总是在那里寻找投资机会。

　　这是好事，这是市场经济，他寻找投资机会，把大蒜、绿豆都挑起来了。我们市场机会也就充分了。投资机会充分利用起来了。

　　但是为什么这么多？就是这么高储蓄率的时候，你要想怎么创造更多的投资机会使大家投资。大家能够投资更多东西，就减少投资到某一个领域那个资金的量的大小。

　　过去我们要么就存银行，要么购股票，要么购房产，当然也还有其他投资，但是有两块投资是值得我们现在特别重视：，各种垄断行业。怎么使民营资本，使个人资本能够打破垄断，参与各种投资。包括制造业、服务业。

　　较近当然有好消息，有一个国务院36条进一步开放各种垄断行业，使得民营投资能够进去。如何形成各种投资基金，能够使各种民间资本能够真正作为长期投资资本进去。国内如何创造更多的私人投资的机会是缓解某一个个别市场，包括房地产市场投资压力过大的举措。

　　，走出去，我们现在光是让资本进来，除了自己储蓄以外，每年1000亿美元国外流入，我们那么多外汇储备，很大一部分是因为资本流入。不光是因为我们外贸顺差，还有大量的资本流入。

　　钱都进来，我们都换成外汇，政府官方储备再拿到外面投资去了。他也投到美国债券、欧洲债券。能不能更多开放私人对外投资的机会，允许私人藏汇于民、用汇于民，允许私人资本流出，这样人民币就会少一点。否则他换成人民币兴风作浪，央行拿着外汇到国外购那些资产。

　　当然现在有了走出去一些政策，但是政策还非常不配套。个人股票、债券金融资产的投资，包括个人走出去的投资。资本流出，至少要平衡，卖了东西，还要想购人家的东西，包括购人家的房地产去。

　　待会儿后面还要讲，中国因为人多地少，容积率应该大大提高，形成供给。中国是很拥挤的，我们一些真正有钱的，真想享受睁眼望去看不见邻居的房子，这些人就可以到外面去了。中国土地政策、房地产政策不应该鼓励这样的房子。到加拿大、澳大利亚，地多的是。

　　全球化了，我们人也应该全球化。现在媒体有人批判，我们波流出潮，资金外逃，我们那点流出，刚流出那么点资金就大惊小怪。我们到了应该平衡心态，资本逐步可以双向流动的时代了。各种投资机会怎么打开，提供供给，有了那么多储蓄，我们怎么提供更大的供给？ 

　　较后，回到房地产市场。房地产市场怎么增加供给，这是我这两年一直在叫的事情，怎么在有限的土地上生产出更多房子，怎么提高土地利用效率。

　　刚才朱秘书长讲到上半年土地供给、土地销售没有完成，大大低于指标。我倒觉得这个事有点值得研究的地方。它一定存在某种制度障碍。

　　当然了，现在因为不确定性比较强，大家看不清前面市场怎么情况，也许影响了土地购购。否则的话，这个数量跟价格走的，价格低了不就卖出去了吗？是市场不好，跟以前不一样了，但是价格可以调整，价格调整了数量就可以调整，这是经济学基本的道理。

　　如何通过价格等等提高土地的利用效率，供给多了，价格自然就跌了。我们的股票市场，我解释不了股票市场，我也不研究，但是股票市场一个基本的原因，我想是一个原因吧。你不是热吗？我增加供给。

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