淡季开局的2010年楼市，迎来了国家宏观调控的强音。国务院办公厅日前下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中被视为“重量级”投资限制政策的当属“二套房贷头付比例不低于四成”，但其未对改善型住房及二套房贷利率作出明确规定的内容却留下了市场操作悬念。

不知道这一次，高歌猛进的土地和房地产市场能不能真正歇歇脚。

    “中行已收紧二套房贷业务权限。”国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）对外公布的天，北京一家股份制商业银行的内部文件，对二套房贷利率浮动如是进行了说明。

    《财经日报》记者随后拨打这家银行的咨询电话询问得知，这家银行北京分行目前房贷政策是：改善型二套房（头套房人均面积低于北京市标准）利率跟头套房一样享受7折优惠，非改善型二套房利率是7.1折起。

银行目前仍存操作空间

    早在2007年9月底，央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对二套房头付比例为40%、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍作出了明确规定。而此后，随着2008年的整体经济环境和房地产市场由“牛”转“熊”，政策的调控方向也发生了变化，此前的房贷政策在执行过程中的灵活性增大了很多。

　　今年1月10日正式下发的《通知》，要求加大差别化信贷政策执行力度，明确套住房购购标准是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位，并再次重申贷款头付款比例不得低于40%。

“此次的国办《通知》的特点是，仅仅规定了二套房贷款的头付比例，而未提及利率的执行标准。”链家地产副总裁林倩认为，如果央行、银监会等相关部门不出台具体的政策细则对利率的执行标准加以规定，就必然给银行留有一定的操作空间。

　　中国银行相关工作人员表示，按照相关规定自2008年至今，中国银行执行的购购套（含）以上住房的贷款头付款比例一直是40%，而5年期以上房贷利率也严格上浮1.1倍，目前的利率标准为6.534%，相比而言，享受0.7倍优惠的头套住房贷款利率仅为4.158%。

　　“四大国有银行基本都按照央行、银监会等相关部门的规定政策严格执行，但其他的中小银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行较为优惠的标准。”一位国有银行内部人士表示。

房价走势需博弈

　　随着房贷政策的收紧，北京的地产市场从2008年至今也经历了“大落”与“大起”。

亚豪机构根据其代理项目得出的数据发现，在2009年4月之前，其项目的非自住需求者很少，但随着4月之后楼市回暖，投资型需求者开始入市，目前市场中的投资比例已经很大。就此，亚豪机构副总经理高姗认为：“新政会影响到投资客的投资行为，同时对于一部分卖旧购新的自住客群也会产生一定的影响。”

　　然而，21世纪不动产市场分析师则表示，此次《通知》综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段，来调控当前的房地产市场，调控思路是清晰、明确的，但调控手段并不严厉。“《通知》重在从需求和供应两个方面来遏制房价的过快上涨，所采取的措施与2006年5月24日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》相近。不过，值得注意的是，2006年的政策重要目标也是控制房价上涨，但直到一年多以后的2007年9月，央行和银监会从信贷方面进行严厉调控，才导致2008年的房价应声而落。”因此，21世纪不动产市场分析师认为此次《通知》的调控效果仍然要看房地产信贷的调控作用，即开发信贷和住房消费信贷的调控。

　　而对于房价走势，高姗则认为，在新政作用下，北京房价的涨幅会趋缓，但出现拐点的可能性不是很大。“开发商由于2009年的疯狂销售，手中持有非常充裕的资金，融资成本相对之前也有所降低。开发商有了钱，即便未来销量下滑了，他们也会有一定能力来支撑项目的价格，不会马上作出下调价格这种对项目品牌不利且会影响后期销售的行为。”

　　不过，此次《通知》甫一祭出，却被购房者们寄予厚望。“目前的房价的确上涨过于疯狂，希望《通知》能尽快显现效力，让房价回到我们能够承受的水平。”止步于目前高房价的购房者管先生如是说。

如此看来，新政效果如何、房价未来走向何处，还是取决于房地产市场购卖双方博弈的结果。

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