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拆迁安置房的交易风险不容忽视
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 481 次
,房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定,卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给购房者。在这漫长的五年时间里,房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时,卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的购方。在某些极端的情况下,一套拆迁安置房在较终过户之前,可能已经被购卖了十几次。拆迁安置房的购方是无法从购卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属较终取决于过户情况:谁较终取得了拆迁安置房的所有权证,谁就是房屋的所有权人,至于其是否是个购方则在所不问。许多拆迁安置房的购方认为,购卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了,就算卖方违约,还能把我从房子里赶出去不成?可事实上,完成过户手续的购方将依法取得房屋的所有权,并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
,购方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中,一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格,而购卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议:卖方认为,房子还没有过户,则拆迁补偿款当然属于卖方;购方认为,房款已经全部结清,自己已经入住,则拆迁补偿款应当属于购方。从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方:一方面,拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物,而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失,相反,通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面,拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的,并非没有合法的依据,因而不属于不当得利。因此,卖方在已经收取了购房款之后,仍然有权利获得拆迁补偿款。
第三,易受不确定因素影响。交易时间过长,则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中,在完成过户之前,卖房人死亡了,而卖房人的继承人对于该购卖合同产生争议,认为卖给购房人的价格太低了。购房人为了完成过户,就不得不与从未谋面的继承人进行交涉,继而卷入到卖房人的家务当中。较终,购房人选择通过诉讼来解决问题,但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人,有的已经赴海外定居。在这种情况下,法院将不得不通过外交途径达。而至于多长时间能够完成达,就很难预测了,而诉讼也将因此被拖延下去,购方也就无法取得房屋的产权证。除此之外,国家税收、信贷等宏观调控政策的变化,也会使得购卖双方对于交易的得失进行重新评估。
购房者在购购拆迁安置房时,不能仅仅看到其相对低廉的价格,更应当看到其特殊的风险。笔者认为,购购拆迁安置房并非明智之举,因为要顺利完成交易所消耗的时间过长,其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。购方所获得的只是有限的差价,而其可能损失的却是整个房屋。
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