任志强认为，国十条是遏制房价过快上涨，维持房地产市场的稳定，而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零，实际房价就是跌的。

　　房价为什么没有大跌？

　　记者：如何评价房市调控的效果？新政实施后四个半月的时间，房价并未大幅下挫。背后的原因有哪些？

　　任志强：国十条的目标是遏制房价过快上涨，维持房地产市场的稳定，而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零，实际房价就是跌的。因为我们在衡量GDP增长和利率的时候，要扣除CPI的增长因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房价就实际下降了3%左右。

　　银行的压力测试也不应该解读成为房价下跌做准备。中国和西方发达国家的银行不同，美国银行要做压力测试，是因为有“再贷款”。再贷款是什么？举例来说，房价是1000元的时候，银行给房主800元贷款，当房价涨到2000元时，贷款人就可能再拿到1000元的贷款，这就是再贷款。在有大量再贷款的国家，房子降价对经济产生的影响是巨大的。当房子涨到2000时，每个人可能贷了1800，如果房价下降20%，房价变成1600。贷款是1800，房子值1600，形成了负资产，这样贷款就不值得还了，索性让银行收走，贷款人还赚了200。所以发达国家的房价下跌个20-30%，银行就承受不了了，而我们没有这方面的风险。

　　现在的利率水平很低，对于开发商和消费者来讲，低利率就意味着资金价格便宜。如果按照利率成本来算，现在利率只相当于过去的一半，开发商可以多一倍时间的来进行开发，原来一年的成本现在可以摊到两年。从购房者的角度也是一样，2007年购房子的时候是高利率，现在是低利率，现在头套房的购房利率水平是当时的0.7倍，相差30%。所以现在头套房销售，并没有受到多大的影响。

　　保障性住房与供需结构

　　记者：为确保保障性住房建设目标的完成，今年5月19日，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书。今年保障性住房的开工率增长将对房市的供需和价格产生怎样的影响？

　　任志强：这次调控，一定要有大量的保障性住房供应市场，分流一部分需求压力，接下来即使房价反弹的话，也没有那么高的冲劲了，反弹力量会得到控制。从现在来看，比较好的地区完成保障性住房投资的40%，北京大概是完成42%，但是已经8月份了，如果到年底前能加速，可能到年底会完成，如果不加速的话就完不成。几个核心城市估计问题不大，这些地方政府财政比较宽裕，少修一条路的钱就够用了。但有的地方没有钱，根本就完不成。保障性住房和商品房的比例基本上是1：1，如果保障性住房完不成，就挤到商品房这边，那边如果完成，就会起码分流20-30%的商品房购购人群。

　　但是，如果政府许诺的560万套保障性住房消费者看不见，或者拿不到，他们会认为再等下去没有希望，就会重新找市场。这样酝酿的反弹力量是巨大的。截至8月份保障性住房才完成40%多，情况不容乐观。房子不是能建起来的，随着天气转冷，施工的进度将受到很多不确定因素的影响，完成起来会更加困难。

　　刚性需求年轻化

　　记者：来自地产中介的报告显示，北京头套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。哪些因素导致了这一现象的发生？购房者年轻化对于给房地产业和调控政策的启示是什么？

　　任志强：我们的购房者年龄太小了，美国平均是31岁，印度和日本平均40多岁，也就是说年轻人较少有十年工作积累才会购房。香港的法律规定，个人工作期限少于七年，连申请政府公租房的资格都没有。中国购房年龄偏低的头要原因是“富二代”，这个富二代不单指民营企业家的富二代，一些政府公务员、干部，由于过去有福利分房，也产生了财富的积累，可以给子女购房。从文化上说，中国人的继承概念比较强烈，上一代对下一代的财富支持非常大。同为东亚国家的日本、韩国，年轻人靠父母的情况都比较普遍，而在美国，子女满18岁就自立了，上大学的助学贷款、购房的住房贷款，都靠自己。这是东方文化和西方文化的差别。

　　从市场的角度来看，大部分发达国家，都有占房屋总量20%-30%的租赁住房市场，而我国这方面还有缺失。我们要发展到20-30%有流动性的房屋租赁市场才行。这个市场就像蓄水池一样，为年轻人提供过渡，让刚毕业的、还没有多少积蓄的年轻人暂时居住，待到条件好转时再自己购房，这样平均购房年龄就会延长到30岁-35岁。

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