自2001年开始到2010的博鳌房产论坛已经经过十年，房地产业也经历了一个黄金十年。然而从2010年开始怎样才能在进入另外一个黄金十年呢？ “房产商的规模越做越大，大到规模都做到300、500、1000亿的时候，房地产产业应该怎么发展？”金地集团董事长凌克在论坛中提出疑问，“中国社会也在不断进行转型，由一个出口外向型的社会向一个内需和消费型的社会转型当中房地产公司应该怎么发展？”针对问题，此届博鳌论坛中，有关业界人士提出了自己的观点和看法“以创新来推动房地产的未来十年的发展”，对于国际旅游岛建设下的海南房地产业，创新或将是以后发展的新道路。

　　业务模式的转变

　　在中国房地产竞争中会将面临一种公司的规模扩大了，开发的这些物业都是综合型的，既有住宅，也有商业和投资规模都巨大，由现在的一个项目几十个亿的投资发展到今后一个项目100、200亿的投资的状态。因此金地集团董事长凌克在论坛上头先提出了业务模式的改变，在城市旧城的和旧村的改造，这两类项目都要求开发商具有非常强的商业开发的能力，这也是是今后的开发商必须要具备的一种能力。如果中国的住宅开发，现在进入了开发的终期，但是消费还是在中期，所以有非常多的消费市场空间。地产公司自身也需要创办更多的商业持有的基金或者说把商业物业打包去上市。所以要开发好商业，地产公司自身也需要做好房地产经营。

　　其次，今后可以的发展商应该和政府一起来合作开发新的区。一方面可以使土地供应更好。另一方面，也可以把一级开发、二级开发联动起来，那就是建设新城区，使中国新城区建设提高到一个更高的水平。不管是开发新城区，还是开发大规模的商业区，房地产金融都是较重要的依托。因此所有的公司，特别是大的公司对房地产金融这方面业务应该是努力地建设。在过去几年一直努力探讨人民币房地产基金的建设，现在也开始做了一些尝试，今后也许做得越来越好或者做得越来越大。

　　第三中国的地产公司对自身要求要国际化，中国迟早要走到，都要走到这一步，就是中国今后将会成为一个货币的输出国。如果在十年后，中国成为一个货币的输出国的时候，房地产企业没有做好这些准备，是无法到国外去做一个投资，就无法在国际市场上实现购并，你也无法管理好一个国际化公司。在未来十年做好准备，准备迎接中国的货币的输出。

　　第四，产品的创新，产品的规划、设计、建筑水平提高。

　　管理方面的创新

　　金地集团董事长凌克同样在论坛中提出，要想有发展就要在管理方面也要不断创新，从单项目管理到多项目实行矩阵式管理，到一个公司非常大的时候一定要分级授权管理，这些管理模式对企业成本控制、工作是非常有帮助的。

　　通过金融来创新

　　金融是一个非常重要的手段，万科企业股份有限公司副总裁肖莉在演讲中介绍到，房地产开发企业它的融资渠道非常多，包括有商业银行和借贷机构的贷款，中小开发商主要是依靠银行的贷款另外有公开的资本市场融资，包括股票、债券、票据等。大型的开发商企业主要是运用公开资本市场来进行融资。但中国除了银行跟资本市场及还有民间的投资，没有其方法。

　　与美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行，这带来以下问题：银行体系积累过多金融风险、杰出企业信用优势难以体现、债务短期化，资金来源和行业惊奇度高度相关，共振加剧行业波动，预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险，民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。

　　针对以上问题为了能在房产行业创新，在金融方面提出几条建议：，希望能够来支持开发企业合理的资本市场融资需求，因为今年以来资本市场融资基本上在国内是没有了；，我们希望能够增加房地产直接融资渠道，发展房地产产业基金，适度放开债权型外商投资，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资依赖；第三，贯彻国发13号文，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金；第四，加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。

　　如今海南，虽然少见当年的楼盘烂尾痕迹，但产业结构仍需调整，本地居民收入仍低，基础设施尚不健全。就像凌克提出业务模式的改变，海南可对城市旧城和旧村进行改造，并且发展海南自己独特的商业模式。而海南的国际旅游岛建设更是较好的旅游地产的商业模式，以旅游的业态维系长期运营，以地产的模式收回短期成本。目前各地都在注意房产空置问题，但在本届博鳌论坛中，任志强指出海南并没有空置问题，对于一个以发展旅游业为主的城市，只是因为还没有到旅游旺季而导致客户的缺失而已，因此如何根据海南独特的环境制定合理的商业模式，将是海南房产需要创新的一步，这些创新举措或将成为海南房地产业未来发展有力的助力。

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