天下没有无缘无故的爱，自然也不会有无缘无故的恨。那么众所周知的网络与媒体中大量的对房地产行业、对房地产商、对房价的抱怨，或者说是仇恨，又是从何而起的呢？也许会有无数种原因和猜想。

　　历史的背景：

　　1、福利分房制度

　　中国自1949年内务部令“一切房屋归公”之后，知道1998年国务院23号文止，近50年的时间实行的是住房实物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革开放之后只在少数开放城市实行了有计划审批或有差别化的商品房制度，超过90％以上的住房仍是实物分配为主，因此1998或部分延续至2000年之前的住房都为分配制。于是在此界限之前的绝大部分已就业或已婚的家庭都有了住房。

　　从2005年的人口普查资料看，1998年房主35岁以上的家庭基本都拥有了实物分配的住房，经济情况好的单位27、28岁的也分配了住房，经济情况差的单位则年龄要大些。总体看，建国初期出生的一代高峰人群基本都拥有了有分配制的住房。

　　1998年时房改房或租赁型公房合计占总存量约90％，其他类住房所占的比重较低，商品住房仅占存量的不到5％。近十年的商品房建设速度加快，至今商品住房所占的比重在总存量中仍不到30％。

　　2、人口年龄结构

　　早期中国的人口政策可以反映出中国正处于住房需求高速增长的特殊阶段。1949—1957年间中国的生育率标准较高，平均约为33％。由于大跃进造成的饥饿感与死亡，1958—1961年出现了暂时性出生率快速下降，而在1963年之后又反弹到了43％，并且在70年代早期形成了高生育率的波婴儿潮。

　　正是由于这两次婴儿潮的扩张，形成了中国目前发展阶段中的人口红利期，即15—59岁较有活力的人口数量巨大，并且仍在增长中。既是中国波婴儿潮进入家庭分裂（重组小家庭）的高峰期，也是上下两头抚养关系数较低的黄金消费期。

　　3、城市化率的快速提高

　　30年的改革让中国的城市化率每年以0.8—1.5个百分点的速度上升。从改革前的2亿多人口已上升超过了6个亿，并且城市的人均居住面积在不断扩大之中，已达人均27平方米，每年均以约1平方米的速度在扩大。城市的集中化趋势也让100万人口以上的大城市巨增。社会对住房的需求随人口增长和城市化集中的周期而加剧。

　　现实的问题：

　　1、家庭分裂速度加速

　　人口年龄结构为前提引发的住房刚性需求在近几年巨增。按统计局的数据，近几年我国城镇人口每年的新增家庭户数在快速增长。

　　1999—2003年期间，每年城镇新增家庭比上年增加10万户左右，仅从1999年的6815287户新增变为7136447户，每年约平均增长1.1％，五年时间新增家庭户数年仅扩大了32万户。

　　但近几年家庭分裂加剧，2007年城镇家庭新增户数已超过了900万户，比上一个五年的平均新增户数扩大了6.5倍，年增近200万户，这是个短期几年内仍会持续的特殊变化期。

　　但住房的年住宅竣工量仍维持在4至6亿平方米左右，年竣工的住房套数1999年为194.6万套，2003年为302.11万套，2007年约为460万套（包括经济适用住房），远不能满足市场的需求。

　　2000—2007年，全国登记结婚的数量从年848.5万对，扩大到年945万对，增长超过11％。而离婚则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56％。同样说明了家庭分化速度的加剧，而总抚养比则从42.56％下降到37.42％了。

　　尽管有些所谓的专家们并不承认这种分裂速度增加产生的刚性需求，认为购购力约束这些需求无法实现。但这些新增的家庭绝没有睡在大街上，那么就至少要有这样多套住房来满足他们的基本生活，不管是建、购、租都要有个地方。无疑这其中的相当多一部分是通过购购商品房而解决的。北京2004—2007年新婚家庭的调查中，44％的家庭购购了一手商品房，当然还有二手房和父母购新房换出来的旧房了。

　　但至少这种住房需求会随着年龄结构和家庭分裂速度增长这个事实是不可否认的。

　　遗憾的是的宏观调控只从房地产的投资增长过快考虑，而不从中国人口结构必然产生的巨大刚性需求考虑，没有充分的计算和估计出2003年之后这种人口结构引发的家庭结构变化的加速。反而是关紧了土地和银行信贷的两个闸门，造成了一面是人口结构产生的需求巨增和一面是土地严格控制下的抑制供给。这一张一紧的对立，无疑会让房价在供不应求中暴涨。需求无法满足的焦虑自然也就转化为仇恨了。

　　虽然这个仇恨的脏水洒在了开发商身上，但根子却并不应由开发商负责。如果的调控政策充分的考虑了这个人口结构的变化，2003年适度扩大土地供给和支持扩大住房生产，也许就根本不会发生房价过快增长的一幕了。

　　2、日益升高的更新换代需求

　　虽然有历史长达50年的福利实物分配，大多数人有房居住了，并通过房改购房的方式用较低的支出变成了私有财产，但这些早期建设的住房标准低、配套差、面积小、户型不合理的占多数，已经无法适应日益提高的物质生活需求。

　　80年代的标准图纸中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米、100平方米以上的住房建设在80年代的末期和90年代的初期还要有高干和高知的指标，否则是无法通过规划审批的。

　　但这些只有20多年楼龄的房屋却早已无法满足现代的生活了。绝大多数这些户型是没有客厅，而是只有门厅、过道的设计;只好将居室变成起居室，看电视时常常是坐在床上;厨房平均4—6平方米，连冰箱也只能放在卧室里;厕所并不能做卫生间，只好在厨房中洗衣洗脸。因此改善型需求与人口结构的矛盾并列，加大了刚性住房建设的需求。

　　1980年城镇户均建筑面积仅为57平方米。

　　1991—1995年间，新建住房户均面积仅为79.1平方米。

　　1996—2000年间，新建住房户均面积仅为94.3平方米。

　　2000—2005年间，新建住房户均面积仅为110平方米左右。

　　而新建住宅年生产量仅为总存量的4％左右，新建住房中大户型所占比重在总存量中仍很低。北京市90平方米一下的住房占总量的85％以上，而100平方米以上的住房不到15％的比重。可见改善型需求的潜在能力巨大。

　　而美国1950年的存量户型户均面积已达91.4平方米，1970年达到139.5平方米，1990年为193.4平方米，2000年为210.6平方米。中国2007年全部存量住房的中位数仅为68平方米，与美国的住房标准至少相差了70年以上的发展阶段。

　　这些改善型需求同样在房价的上涨中无法实现这种增长的愿望。

　　同样在改善型需求旺盛时，国家的调控政策本应是降低二手房的交易税费，加速二手房的流通市场建设。民众在50年的工资分配制中缺少住房含量，本可以通过房屋的增值得到一些补偿，但连续多年的调控措施却是在二手房交易流通环节中，不断的强制性加征各种税费，并不断提高税率，交易税收从契约税上调比率开始，到个人所得税、土地增值税、营业税和印花税等等。于是开发商再一次被当成了靶子。国家征收的税收似乎应由开发商在一手商品房的价格战给以补偿，否则这种改善型需求无法满足的责任就要由开发商来承担了。

　　尤其是套住房提高头付和贷款利率的政策，更是在改善型需求无法满足的怒火上加了一桶油，对开发商的怨就变成了深深的恨。

　　但如果没有这些重税和融资成本的提高，没有土地与银行信贷闸门的关紧，以及因此造成的土地价格飞涨和供求关系严重的不平衡，又怎么会有改善型需求无法满足的怒火呢？

　　自1998—2003年中国的房价并未发生暴涨式的变化。

　　年均涨价幅度小于2.7％，商品房平均增长均为3.5％，而城镇同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名义）增长速度分别为10.7％和9.3％，高于房价上涨的三倍多，说明房价收入比的差距是日益缩小的趋势。

　　正是宏观调控政策的失当，才让房价在2004—2007年随土地地价占房价的比例不断的提高过程中水涨船高而已。不过是在政府从土地中获取了远远超过开发商利润数倍的利润之后，分了一杯汤而已。但较终所有的消费者都将无法实现梦想的罪名扣在了开发商的头上，其实开发商只是在代人受过而已。

　　3、住房制度的不公平

　　住房制度的不合理性，让更多的民众无法从财产性分配中获得低价的住房，则将更多的仇恨转向了市场。

　　传统的福利分配时，住房的面积受到了严格的控制，局长级的干部大约也只有120平方米的住房。而今那些利用经济适用住房政策低价购购的公务员住房，局长级的面积已扩大到了180—240平方米。市场上的房价则与享受政策补贴的房价相差上万元/平方米，让当初的房改价优惠相比之下都差之千里了。表面看，当初约为市场价40％左右的房改价购房让业主占了巨大的便宜，而如今享受经济适用住房政策的购购价则与市场价相差了一倍多，再加上面积的扩大，自然收益颇多了。

　　当更多的人（绝大多数家庭）既无法享受这种政府的补贴，又无法靠存量住房发财实现改善时，就用市场的商品房价格与经济适用住房价格相比，并误认为这两个价格之间的差价都是开发商的暴利，于是将所有对制度性腐败产生的怨恨也同时加到了开发商的头上。

　　好像是开发商没有让这些家庭享受到制度性腐败的优惠一样。而制度并不是握在开发商的手中，哪怕是建设经济适用住房或两限房的开发商也无权将房子卖给未经政府审批的任何家庭。

　　4、特殊的家庭结构

　　次婴儿潮之后的计划生育政策让中国的家庭结构不同于世界任何国家，突显出四、二、一的阵容。抱孙子的传统习俗将子女的结婚与住房的责任转嫁到了父辈身上，恰恰福利分房制度又让这些父母大多数有了安栖之处，可以在解决儿女住房的同时改善原有的居住环境与条件。

　　这种特殊的家庭结构改变了仅仅以子女收入计算购房可支付能力的状况，形成了父母购房、父母付头付、子女还贷的中国

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