购房对于每个家庭、个人来说不是件小事，几十万出手，谁都想住得满意。可有些房产商为赚取不法收益，抓住多数购房者对一些专业不懂的弱点，略施花招，使得购房者苦不堪言。不过，对于这些不诚信的房产商，法律也有惩罚的办法。

　　案件回放：购购两幢别墅均有问题

　　２００５年２月２３日，焦作市某房产公司与赵阳（化名）商定，将借赵阳２８万元的借款期限延长至２００５年３月１０日，如到期不能清偿，愿意用该借款冲抵购房款。随后，房产公司未能按约定期限偿还赵阳的借款。同年３月１１日，双方签订两份购卖商品房合同，约定：赵阳购购房产公司开发的别墅Ｂ型１８号、别墅Ｄ型３号房屋各一套，每套单价１４万元，２００５年３月２０日前交付房屋。

　　２００５年３月２０日，赵阳到房产公司兑现房屋时发现，早在２００３年，房产公司已将别墅Ｂ型１８号房屋卖给了他人。而别墅Ｄ型３号房屋还没有取得商品房预售许可证明。

　　一气之下，赵阳将房产公司诉至法院。

　　法院判决房产公司赔偿　　

　　赵阳在诉状中称，房产公司故意隐瞒没有取得别墅Ｄ型３号房屋预售许可证明的真实情况，故意隐瞒别墅Ｂ型１８号房屋已卖给他人的事实，构成欺诈，主观恶意明显，请求法院认定双方签订的别墅Ｄ型３号房屋购卖合同无效，返还已付购房款，赔偿购房款１倍的赔偿金；解除双方签订的别墅Ｂ型１８号房屋购卖合同，返还已付购房款，并赔偿购房款１倍的赔偿金；承担全部诉讼费用。

　　房产公司称，双方在合同中虽约定购房款由赵阳到期的债权冲抵，但赵阳并未将借款凭证转换成购房款凭证，没有履行给付房款的义务，请求法院认定购卖商品房合同无效，判决驳回赵阳的诉讼请求。

　　一审法院经审理认为，赵阳与房产公司签订的别墅Ｂ型１８号、Ｄ型３号的购房合同，是双方真实意思的表示，购房款的交付已约定用借款冲抵，且款额相同，应视为赵阳履行了给付购房款的义务，房产公司以赵阳没有履行给付房款义务，认为合同无效为由抗辩，法院不予支持。房产公司在赵阳提起诉讼前仍未能取得别墅Ｄ型３号商品房预售许可证明，售房行为违反了法律、行政法规规定的商品房预售实行许可证制度，该商品房购卖合同无效，房产公司应承担全部责任。赵阳请求确认该合同无效，返还已付购房款１４万元，予以支持。请求房产公司承担已付购房款１倍的赔偿责任，因房产公司主观恶意不大，应酌情赔付３万元。房产公司故意隐瞒已将别墅Ｂ型１８号房屋卖给他人的事实，使赵阳无法取得该房屋，导致购卖合同目的不能实现，该商品房购卖合同应予以解除。导致合同解除的全部责任应由房产公司承担。赵阳请求解除合同，返还已付购房款１４万元并由房产公司承担已付购房款１倍的赔偿责任，法院予以支持。　刘建章

　　解析一：没有取得预售许可证商品房购卖合同无效

　　王胜利（焦作市中级人民法院法官）：

　　预售合同订立时，购卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立。为了维护交易秩序，保护消费者利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，损害国家利益，我国对商品房预售行为有特殊的要求和规定，实行许可证制度。

　　我国《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（１）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（２）持有建设工程规划许可证；（３）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（４）向县级以上人民政府房产管理部门进行预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

　　较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条进一步规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与购受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　显而易见，商品预售合同是否有效，关键在于房地产开发企业是否取得商品房预售许可证明。若取得，则认定有效；反之，则无效。

　　本案房产公司在未取得别墅Ｄ型３号商品房预售许可证明的前提下，同赵阳签订的商品房购卖合同不符合上述法律、法规的规定，且在赵阳起诉前，房产公司仍未取得商品房预售许可证明，没有达到较高人民法院有关司法解释要求的条件。因此，法院认定双方签订的别墅Ｄ型３号房屋购卖合同无效。

　　解析二：“一房二卖”合同有效出卖人承担赔偿责任　

　　张春雷（焦作市中级人民法院法官）：

　　本案中，房产公司在取得了别墅Ｂ型１８号商品房预售许可证的条件下，与赵阳就该房屋签订的购卖合同，本应有效。但是房产公司故意隐瞒了该房屋已卖给他人的事实，造成“一房二卖”。这时，购卖合同是否仍然有效呢？

　　实践中，“一物二卖”、“一物三卖”甚至“一物多卖”是多重购卖纠纷的表现形式。我国《合同法》百三十条规定，购卖合同是出卖人转移标的物的所有权于购受人，购受人支付价款的合同。根据此条规定，购卖合同因出卖人与购受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第五十二条规定的以外，即使一物存在多重购卖行为也均应认定为有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产购卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一物多卖”，造成没有交付的购卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当惩处。较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房购卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，购受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”据此，诚信的购受人享有请求解除合同、要求赔偿损失的权利。

　　本案房产公司虽然故意隐瞒所售房屋已经出卖他人的事实，但其与赵阳就所售房屋签订的购卖合同仍属有效，因该房屋已经交付第三人，赵阳购房的目的不能实现，他享有请求解除购卖合同、责令对方赔偿损失的权利。

　　解析三：出卖人恶意欺诈可适用“１＋１赔偿”　　

　　孙同勇（焦作市中站区人民法院法官）：

　　我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　根据较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本案中，两份合同分别被认定无效和被撤销，这都与出卖人的隐瞒行为有关，因此出卖人须承担赔偿责任。

　　出卖人承担赔偿责任的大小，头先取决于出卖人在合同订立过程中的过错大小，及是否故意隐瞒了影响相对方订立合同的真实情况。我国民法理论认为，故意隐瞒属于欺诈的一种表现形式。较高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。其次，还取决于购受人是否尽到注意义务，即对出卖人是否取得出卖商品房的资格应产生合理的疑问，并进行相应的询问。在购受人询问时，出卖人作出虚假陈述的，构成故意欺诈。

　　本案房产公司虽然没有取得别墅Ｄ型３号房屋预售许可证明，在其与赵阳签订的商品房购卖合同书中，没有任何文字说明是否有商品房预售许可证明，因此所出售房屋存在没有商品房预售许可证明的可能，房产公司不存在主动故意的行为。赵阳也未对房产公司是否取得相应资格进行咨询，房产公司没有作出虚假陈述。所以，房产公司的销售行为虽具有故意隐瞒的嫌疑，但主观恶意并不大。

　　但是，对于另一份被撤销的合同，涉案标的已经被房产公司出卖给第三人，作为合同的相对方赵阳对此不可能知道，房产公司严重违反诚实信用的民事活动基本原则，故意隐瞒这一决定合同目的能否实现的重要事实，主观恶意重大，除承担一般补偿责任外，还须承担惩罚性赔偿责任。

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