当前，购房按揭保险市场失衡，制约了房地产业、金融保险业的发展。保险公司应在购房按揭保险中大力开发和改造相关保险产品。

　　20世纪90年代初，购房按揭制度由香港传人中国内陆之后，国内房地产业如同注入兴奋剂一样，取得了快速发展。国内多数城市在近年来大都开办了商品房按揭业务，并且业务量和社会影响不断扩大。又由于保险的诸多优点促使国内金融机构在办理商品房按揭中引入了保险机制，借鉴国外商品房购卖中办理保险的成功经验，以规避和化解各种各样的风险。近年来国内在购房按揭中开发的主要险种——“贷款抵押房屋保险”，是保险机构介入房地产按揭领域，由保险机构对按揭人与按揭受益人之间借款合同的抵押物——房屋的直接损失进行的保险。保险财产即是投保人向商业银行申请贷款时用以抵押的房屋及其价值中包含的附属设施和其它室内财产。

　　按揭制度本身仅由按揭借款与按揭担保关系构成。但近年各家银行在办理按揭的实践中，为了保障贷款的安全，把风险降到较低限度，一般都把借款人为自己购保险作为贷款的一个基本条件。从银行自身利益的角度看，是可以理解的，但却引发了社会上的强烈反对。此外，加之与现行房地产购卖相关的法律、法规、规章“法出多门”，，部分规范不合理、不科学，相互不协调，甚至相互矛盾、抵触等，使得商品房按揭保险市场陷入一种供求“双冷”的尴尬局面。一边是由于前几年轰轰烈烈的商品房交易中，按揭贷款抵押房屋保险引起的购房者强烈不满，不愿投保;一边是由于商品房交易中的保险产品单一导致的借款(购房)人和贷款人投保没有选择的余地。另外，由于银行在办理保险业务时收取较高的佣金，保险人又需要面临投保人提前还贷退保、佣金无法收回的新增风险，使其经营可能更加艰难。这些不仅制约了房地产业、金融业的发展，也给保险业的良性发展带来严重的消极影响。

　　导致购房按揭保险市场失衡的原因是多方面的，整顿、规范购房按揭保险市场，使其健康有序地发展，非保险机构一家力所能及，需要立法机关、金融保险监管部门、房地产开发商等多方面的积极努力与协调配合。保险公司应当转变观念，增强公平意识与服务意识，充分尊重处于相对弱者地位的购房人的合同自由权。贯彻协商一致、平等自愿的合同法原则，以平等的市场主体身份和姿态对待投保人，更应当注重在开发和拓宽房地产领域新险种上下功夫，通过扩大、强化房地产保险产品的有效供给，进行有效的业内重整，实现保险业与房地产业的互动，使之成为互相促进、共同发展的两大产业。保险机构目前在购房按揭保险市场中应当大力开发和改造下列类型的保险产品，以适应市场需求。

　　购房按揭信用保险与保证保险

　　购房按揭信用保险，是被保险人在信用贷款或者售房交易过程中，因债务人不为清偿或不能清偿时，由保险人给予赔偿的一种财产保险。购房按揭信用保险是债权人以对方的信用为标的进行投保的保险，保险合同法律关系主体应当是债权人和保险公司。购房按揭保证保险是债务人根据债权人的要求，请求保险人以自己的还款信用为保险标的设立的保险。其实质是，由保险人为债务人向权利人提供担保，如果由于各种原因致使债务人违约或者违法而不履行合同义务，致权利人遭受经济损失时，由保险人向权利人赔偿。

　　事实上，在购房按揭贷款过程中，由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成购房人伤残、疾病、失业等后果，使其不再具有偿还贷款能力时，银行也面临收入损失的风险。为了降低或消除来自购房人还款信用上的风险，银行一般要求购房人以所购房屋作为贷款的抵押物提供抵押担保。在购房者不能还贷的情况下，银行有权处分房屋，从中获得优先受偿。这样，银行的风险就转移到了购房者那里。一旦购房者收入降低或中断，其房屋被银行拍卖，损失将非常大。如果房屋被拍卖，则使购房者无家可归。这既不利于社会稳定，也会给购房者造成巨大的风险压力，必然会抑制房地产市场的需求，在这种情况下，购房按揭信用保险与保证保险的重要作用便极其明显。购房人只需交纳少量保费，在其收人流中断期间，保险公司便可代替其向银行归还这段时期的贷款本息，排除购房人的房屋被低价拍卖的风险，银行也会因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款的机率。同样，如果银行交纳少量保费，再投一个购房按揭信用保险，就会使其放出的贷款又加了一道保险。

　　国内几家保险公司曾于20世纪90年代后期试行过“商品房抵押贷款履约保证保险”，为购房者连续三个月未履行或未完全履行约定承担偿还贷款的责任。该险种的推出拓宽了保险公司的市场份额，但后来并未得到长足的发展。信用保险和保证保险是两个相互对应的、具有适用价值的险种，分别由贷款人和借款人投保，不可混同。保证保险的作用在保障银行信贷风险的同时，为按揭人提供继续保有房屋的保障，信用保险的主要作用则在于保障银行的信贷风险，二者是值得提倡和推广的。

　　住房抵押贷款寿险

　　住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，它是ING(荷兰国际集团)模式(个人住房融资与寿险联合运营机制)的核心。ING模式要求购房人购购相应年期和金额的人寿保险作为贷款抵押，购房人只需支付房价的15—20%的头期房价即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻。另一方面，又可确保贷款提供者债权的实现，而不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成的风险。

　　在前面述及的信用保险和保证保险中，如果购房人连续一定时期无法依按揭合同约定向银行还本付息时，保险公司在向银行给付剩余本息后，取得了代位追偿权，有权向按揭人追偿代付的欠款和利息。此时，如果购房人无力偿还，则保险公司有权处置按揭的商品房。这种结果的发生如同按揭权人通过处置按揭人的商品房，行使优先受偿权一样，同样会导致按揭人的商品房被拍卖而自身陷入流离失所的境地，而“住房抵押贷款寿险”则足以避免这种社会悲剧的发生。住房抵押贷款寿险可以保障购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕。如果说购房按揭信用保险和保证保险主要保障的是银行的信用风险损失，而住房抵押贷款寿险所保障的则是购房人的利益，是与购房按揭信用保险和保证保险密不可分、彼此互补的一种保险业务。因此，在购房按揭业务中，保险机构有必要与金融机构通力合作，大力开展与挖掘此种类型的保险。这种保险对于开拓人寿保险市场，降低贷款银行信贷风险和保障购房人的利益都是十分有益的，一定会受到市场的青睐、欢迎和接纳。

　　建筑物(或住宅)产品责任保险

　　在我国目前的责任保险类型中，动产的产品责任保险是一种传统的责任保险，是以投保人因其制造或销售的产品质量有缺陷，导致消费者或用户或其他人遭受人身伤亡或财产损失，依法由产品的制造者、销售者或修理者承担的经济赔偿责任的一种保险。产品责任保险中，制造者、销售者、修理者，甚至出口商、进口商、批发商、零售商等一切可能对产品事故造成的损害负有赔偿责任的人，都具有保险利益，都可以承保产品责任险。实践中，可以由他们中任何一人投保，也可以由几个人或全体有保险利益的人联合投保。

　　相对于动产的产品责任险，我国的保险公司应当大力开发不动产责任保险。不动产责任保险较主要的对象头先是房地产。据报载，建设部住宅产业化促进和原中国人民保险公司签署合作协议，在我国正式开展住宅质量保险。该险种称为“潜在缺陷险”或“建筑物十年期责任保险”，主要承保住宅竣工验收之日起十年内，因建筑物的主体结构存在缺陷发生工程质量问题而给购房者或其他消费者造成的财产损失和人身损失。保险责任是自房屋竣工验收之日起十年内发生保险事故，由保险公司在该住宅的销售价格较高保险金额内承担赔偿、修理、加固或给付重新购置住宅费用的责任。一般而言，住宅责任保险的投保人应当是房地产开发商或施工人。购房消费者如果在购购住宅的同时，能够获得保险公司房屋建筑质量责任的保险单，自然会喜出望外。事实上，建筑物(或住宅)产品责任保险既可以保障开发商和施工人的利益，也可以保障房地产消费者的利益，是一种值得大力推广的房地产领域新险种。

　　购房按揭贷款利率保险

　　在购房按揭贷款中，按揭人与银行签订的借款合同可以是可变利率合同。在这种情况下，如果遇到国家基于经济宏观调控之需求，对住房信贷利率进行调整(提高或者降低贷款利息)，自然会发生贷款人或借款人始料未及的经济利益损失。当购房按揭贷款利率变化幅度不大时，当事人可能能够自行消化和承受。当利率变化幅度超过当事人的承受能力时，则可能给其带来沉重负担和打击。由于按揭人每月的付款额将会大幅度上升，很可能因无力还款而出现违约风险。为避免这种情况的发生，保险公司可以收取当事人贷款额度一定百分比的保费，保证按揭合同期满时重新安排按揭时的利率不超过一定的百分比。如果超过这一百分比，由保险公司支付一定比例的较高付款额，以化解因国家调整信贷利率给当事人带来的风险。这一保险产品，应当会受到市场的欢迎。

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