您的当前位置：海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 房产新政 > 商业地产策划一般性模块
商业地产策划一般性模块
编辑：海南房产网 发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天 阅读 841 次
阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。
商业地产策划一般性模块
部分、商业市场调研
据多年商业策划经验总结，影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
调研种类所需资料/研究范围
商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购购力。
消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。
投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。
竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。
一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论
二、宏观背景分析
1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
2、国民经济主要技术经济指标、
3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等
三、区域商业市场研究
（一）、区域商圈研究
1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究
1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究
1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨
1、基本结论：
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购购方式、消费习惯等
2、专题研究
专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领、工薪等等）
专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯
五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证
2、项目业态探讨与可持续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证
4、项目的商业价值及租金价值风险性论证
5、项目设计标准及经营管理水平的论证
部分、项目可行性研究
一、前言
项目总体情况进行说明、分析、总结
二、项目概况
1、项目所处的具体位置、规模
2、项目规划经济技术指标
三、整体市场分析
1、区域商业市场状况
2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。
3、主要竞争对手分析，对区域内竞争者进行调查及分析比较
4、项目SWOT分析
通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目的定位提供依据
5、项目市场定位
通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据
6、项目初步开发设计方案
通过前述分析比较，确定项目较佳的开发、设计方案
7、项目投资成本估算
估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费
8、项目投资效益预测
主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。
9、风险分析
对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施
10、可行性研究
可行性研究结论
第三部分、项目规划发展建议
一、项目分析
1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。
2、综合评价（SWOT）：优势与劣势、机会与威胁。
二、项目定位建议
1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。
2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。
3、市场定位：目标客户群体定位、群体表现特征。
三、综合素质营造建议
1、整体设计建议：商场设计目标及理念
2、单体设计建议：建筑风格
3、素质营造：活动场地、装修标准等
4、环境、景观塑造建议
5、物业管理与服务要点
6、项目配套设施与功能建议
四、商业布局建议
1、项目商业策划与规划方案整改建议
2、商业分区功能布局及调整方案
3、商业销售及租赁区域规划建议
4、项目外观及景观建议
5、项目人流及物流动向建议
五、项目商业组合建议
1、商业结构及业态分析
2、项目商业组合的可行性探讨
3、项目电梯位置和利用建议
4、项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议
5、项目配套设施与功能建议
第四部分、招商、营销传播策略
一、项目商圈分析
商圈分析（SWOT）：商圈结构性分析
二、项目租售价格定位
1、租赁价格：
1）标准租赁期；
2）租金价格厘定；
3）租金水平展望及预测；
4）租金调整环境及递增率；
2、销售价格
1）销售价格厘定；
2）销售区域及铺位分割建议
3）销售价格之阶段策略性建议
4）销售与租金的价格互动建议及检讨
三、商场经营方式建议
1、直接及间接商铺出租
2、商场经营方式的可行性探讨
3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》
四、营销传播策略建议
1、招商攻击战术
2、阶段性招商推广建议及节点划分
3、市场营销攻击战术
4、阶段性营销推广建议及节点划分
5、营销与招商传播推广策略互动建议
6、宣传资料及媒介选择
五、招商营销执行
招商营销执行方案
第五部分、经营管理建议
一、商场前期经营管理建议
1、商场商业布局的设计及控制
2、全程客户跟进
3、商场商户安排
4、商场内外部设计装潢顾问
5、开业宣传推广传播策略
6、商场日常管理建议
7、经营管理问题咨询及处理
8、统一管理、经营、规
免责声明：凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，其目的在于促进信息交流，并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性 负责。本站转载时会标明出处，版权归原载媒体和作者所有。如所载内容涉及侵权，请及时和本站联系删除。
作者介绍
大家都在看
- 1招商乐城国际花园现房1-3-6-8栋在售，参考均价16000元/m² 71190
- 2一位北京老人在海南购房的真实感受 讲的太好了！ 64289
- 3海南那么美哪里安家好？ 63469
- 4海南买房的人后悔吗？乱买肯定后悔 57182
- 5琼海市第十二届科技活动筹备工作会议 57041
- 6台湾明星都住哪？豪宅大曝光（组图） 55695
- 7转载一位外地人在海南买房的血泪史 50474
- 8在海南买房哪个城市好？哪个城市更适宜居住？ 50408
- 9琼海特色旅游之万泉河游览风景区 50358
- 10琼海和文昌哪个地方好一点？ 49923
更多大家关注的楼盘
鲁能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮湾|海南省文昌市龙楼铜鼓岭国际生态旅游区内
博鳌海御
0元/平方米
琼海-博鳌海景|琼海博鳌滨海大道
官塘学院小镇
14000元/平方米
琼海-官塘温泉|海南省琼海市官塘白石岭风景区
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-滨海新区|儋州市白马井滨海新区
石梅山庄
23000元/平方米
万宁-兴隆|万宁市兴隆石梅湾兴梅大道1号
天来泉二期
12000元/平方米
琼海-官塘温泉|琼海市官塘温泉旅游开发区天来泉大道
中国海南·海花岛
21000元/平方米
儋州-滨海新区|海南儋州滨海新区滨海大道中国海南海花岛展示中心
富力湾
19000元/平方米
陵水-香水湾|陵水县香水湾旅游度假区B区南段
龙憩园中园
0元/平方米
万宁-兴隆|海南省兴隆旅游度假区兴梅大道中段西侧
龙栖湾新半岛
33000元/平方米
乐东 - 乐东县|乐东县九所龙栖湾
