旅游地产天津遍地开花 带动区域升级

  全球华盟集团将投资70亿元，在西青区中北镇建设一项集游乐、餐饮、住宿、高端现代化商务于一体的大型室内娱乐项目。　而在此之前，全国的旅游地产开发商华侨城，也已完成在津的战略布局——出售了2007年拍得的华明镇地块，并与天津市政府签订战略合作协议，开发总投资规模为50亿元的东丽湖华侨城项目。

　　加上已开业的航母主题公园、在建的极地海洋世界等，主题旅游项目在津正如雨后春笋般增长。而这，也为其周边的房地产开发预留下无限想象空间。主题公园的开发如何与地产项目相结合？天津此类地产产品的前景如何？这一切，都值得关注。

　　主题旅游项目 津城遍地开花

　　目前，天津市已开工和预备开工的旅游项目共45项，总投资额约788亿元。其中，就包括数个大型主题旅游项目。

　　9月初，西青区与全球华盟集团签约，由该集团投资70亿元，在西青区中北镇建设一项大型室内娱乐项目。该项目地处中北镇曹庄花卉市场南缘，外环线以西，南运河北岸，要建设成为集游乐、餐饮、住宿、高端现代化商务为主的综合服务区。该项目计划引进百余家国际品牌餐饮、服装、娱乐项目，并规划建设一处五酒店以及供游客休憩的高中档公寓式酒店。

　　在此之前，东丽湖华侨城项目于今年5月正式签约。该项目占地6000亩，总投资规模为50亿元，以文化创意、休闲娱乐、旅游度假、生态环保等元素为核心，辅以主题文化产业开发、主题商业开发、主题房地产开发的大型综合文化旅游主题城区项目，将建成文化内涵丰富、特色风格鲜明、配套设施先进、生态环境优美的都市旅游休闲度假目的地。

　　除此之外，天津还有极地海洋馆、航母主题乐园等多个主题旅游项目在建或已开门纳客。

　　其中，天津极地海洋世界项目位于滨海新区响螺湾商务区内，是一个集吃、住、行、游、购、娱为一体的综合项目。包括极地海洋馆、酒店式公寓、城市旅游大道、嘉年华板道街等板块，整体投资约16亿元人民币，占地面积18.7万平方米，总建筑面积21.5万平方米。其中建筑面积近5万平方米的极地海洋馆是全国的极地海洋馆，预计明年“十一”正式开张纳客。

　　天津滨海航母主题公园位于汉沽区八卦滩，总占地面积 5.57 平方公里，是以核心项目“基辅号”航空母舰为独特旅游资源，以军事为特色主题，集武备观光展示、角色体验、培训拓展、休闲娱乐、国防教育、会议承办、活动举办、外景拍摄等功能于一体的大型军事主题公园，2004年“五一”正式开业，2008年全年游园总人数已突破58万。

　　主题公园概念 催生地产热点

　　任何城市基础设施建设的推进，都会为周边的房地产市场带来利好，以主题公园为代表的主题旅游项目更是如此。

　　业内人士介绍，公园地产，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。

　　“早期，小区建在公园边，即便是离公园特别远，也想方设法与公园攀上关系。开发商充分利用公园优势，在广告推广中，大打公园牌，比如人民公园附近的富邦花园、泰达园等。”

　　南开大学经济学博士刘玉录说，“后来，从‘借景’发展到‘造景’，一些开发商开始自己花钱在项目中建设面积不小的社区公园，比如俊城?浅水湾、太阳城新领地等项目。现在，更多的是主题公园与地产相结合，将旅游、娱乐、自然、人文、居住和商业融为一体。”

　　一位地产商表示，公园地产的诞生绝非偶然。城市化过程中的积聚效应使得城市居民越来越密集地聚拢到城市核心地带，人们在追求效率、便捷和快节奏生活的同时，身心所受的压力也越来越大，更需要放松及与自然的交流，居住空间因此向外延伸到社区会所、园林。

　　据了解，东丽湖华侨城项目、航母主题公园项目、极地海洋世界项目等，均包含了房地产开发。如极地海洋世界项目，总建筑面积21.5万平方米，其中极地海洋馆仅占5万平方米，其余为酒店式公寓、高端住宅、特色商业等。华侨城的传统操作模式即是通过主题公园带动片区升值，进而促进旁边高端住宅的销售。而刚刚签约的中北镇大型室内娱乐项目，也势必刺激附近房地产项目的开发建设。

　　公园地产成熟 带动区域升级

　　其实，主题公园地产带给人较直观的印象，就是对居住区域价值和自然环境质量的提升，这一点在华侨城所开发的项目上体现得较为明显。

　　深圳华侨城，依托锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四个主题公园，在周边开发了住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园等多种地产产品，十余年间将占地4.8公里的华侨城片区打造成深圳较的豪宅聚集地，优越的自然环境、丰富的教育资源及浓厚的人文社区氛围是该片区较突出的特点。北京欢乐谷，拥有30多万平方米的绿化和8万平方米的湖面，不仅仅使得四方新区成为京城名副其实的绿色生态住宅区，周边楼盘的价格也一路飙升。而天津在建和即将启动的几大主题公园，也势必带动周边区域价值的升级。

　　东部的东丽湖片区，是天津市八大旅游景区和七大自然保护区之一，占地面积58.6平方公里，其中水域面积8平方公里，面积是杭州西湖的1.5倍，本身就具备完善的主题旅游开发条件。目前，已有万科、朗钜、亿兆等开发商在此开发了东丽湖?万科城、朗钜?天域、夏阳溪韵风景湾等项目。其中，东丽湖?万科城为目前该片区开发时间较长、规模的项目，占地4095亩，总建筑面积可达到137万平方米。社区内开挖了10.5万平方米的滑水赛道人工湖，建设了27万平方米的湿地景观，生态自然环境优越。而随着华侨城项目落户东丽湖，该区域的整体价值将实现更大的飞跃。

　　西部的中北镇片区，是城区西部正在形成的一个环外新兴大型居住社区，占地4平方公里，规划总建筑面积400万平方米，云集了假日风景 、假日润园、朗润园、富力湾、大地12城 、水语花城、芒果郡、八栋世家、华亭国际等多个楼盘，其中数个项目已接近清盘。而全球华盟集团投资建设的大型室内娱乐项目，也势必对中北镇的区域价值有一个较大的提升。

　　公园地产开发 遵循谨慎原则

　　专家认为，主题公园的建设不仅仅是为提升居住的自然环境，促进楼盘项目的销售，更应该朝着其项目的规模化、规划的生态化、建筑的融合化、管理的开放化、配套的完备化方向发展，满足现代人更高层次的住房需求，并充分带动区域乃至整个城市的发展。

　　“公园地产，特别是主题公园地产的运作，是一个片区运营的概念，头先必须有一个强势的主题，否则在开发的不同阶段以及不同的物业类型方面很难形成合力。”天津世联兴业房地产咨询有限公司副总经理杨清说。

　　她以国内较知名旅游地产项目深圳华侨城为例，说明了主题公园地产开发的难度。1999年底时，自己调到深圳世联工作，就住在华侨城的锦绣花园一期，当时这个项目的销售情况并不十分理想，整个华侨城片区也尚未成熟。但开发商始终坚持大量投入，将道路、绿化、景观、配套等各种资源有机整合在一起。经过多年努力，这一片区才逐渐成熟，并被购房者所认可。如今的华侨城片区，已经是深圳较有代表性的豪宅板块之一了。

　　“传统的公园地产大多规模较小，配套不完善，一般只停留在对公园观景角度的利用。而现代的主题公园地产应该是一个‘集大成者’，这在‘造园’的时候一般都要预先规划好。包括区域大环境、社区环境、商业配套、休闲旅游设施、购物场所、教育配套等，都应是现代公园地产应具备的。这就要求开发商有很强的资金实力和自如控制开发节奏的能力。在公园地产开发中，建住宅已不仅仅是为了销售回款那么简单，而是整个片区运营环节中的一部分。”

　　同时她还认为，深圳的华侨城、北京的欢乐谷，本身都属于城市的一部分。而天津有几个主题公园地产项目，大多位于距市区较远的“飞地”上，开发难度较大。此外，和北京、上海、深圳等城市相比，天津地产市场的发展仍有一定差距。今年，天津的高端市场刚刚开始爆发，中等收入以上家庭的圆梦型别墅需求刚刚启动。也许只有等以后人们的收入水平进一步提升，需求更加多元化，民众的消费成熟度更高之后，那种度假型地产产品才会随之启动。
 

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