一、城市投资环境调查

（一）政策法律环境调查

1. 城市发展战略
2. 城市建设规划和区域规划
3. 土地利用总体规划
4. 房改政策
5. 开发区政策
6. 房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策
7. 房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等
8. 房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平
9. 土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式
10. 产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引
11. 人口政策、户籍制度

（二） 经济环境调查

1.城市总体发展规划
2.地区内的开发区域
3.国民经济产业结构和主导产业
4.政府办事效率及工作作风
5.政府财政收支状况
6.房地产在国民经济中的比重
7.房地产开发景气指数
8.就学条件
9.基础设施情况

（三） 人口及社会环境

1.人口总量和密度
2.居民消费结构和消费水平
3.家庭规模与结构
4.居民就业状况及收入水平
5.社会治安情况
6.居民需求结构及特征

（四）房地产市场调查

1. 房地产市场需求和消费行为调查

a)某类房地产的总需求量及其饱和点
b)市场需求发展趋势
c)市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购购能力与投向，使用中建筑物的物理状况
d)购购行为：投资、投机、自住，影响消费者购购行为的社会因素及心理因素等
e)住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。

2. 房地产市场供给情况调查

a)可供开发的土地资源及规划要求状况
b)各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。
c)楼面地价或单位地面价
d)房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。
e)新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工

3. 房地产产品调查

a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期
b) 居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等
c) 居民对某种房地产产品的接受程度
d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况
e) 建筑设计及施工企业的有关情况

4. 房地产价格及交易情况调查

a) 本城市房地产市场的价格状况
b) 房地产市场价格趋势
c) 市场供求情况的变化趋势
d) 影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策
e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小
f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响
g) 价格变动后消费者和开发商的反应
h) 各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量；

5. 房地产促销调查

a) 广告的时空分布及广告效果测定
b) 广告媒体使用情况的调查
c) 广告预算与代理公司调查
d) 人员促销的配备状况
e) 各种公关活动对租、售绩效的影响
f) 各种营业推广活动的租、售绩效

6. 房地产营销渠道调查

a) 营销渠道的选择、控制与调整情况
b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因
c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况
d) 客户对租售代理商的评价

二、意向投资项目调查

（一）投资项目自身情况调查

1. 项目土地现状调查

a) 土地使用权获得方式：招标、拍卖、挂牌、转让
b) 地理位置、土地面积、形状及四至
c) 土地价格：楼面地价、单位地面价
d) 土地规划使用性质、年限
e) 地质地貌状况
f) 九通一平现状（道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整）
g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况
h) 周边道路及综合管网现状及规划目标
i)项目用地规划控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

2. 项目用地周边气候、环境调查

a) 项目所在地天气状况：日照、风向、降水量、天然周期性灾害
b) 地块周边建筑物情况
c) 周边环境污染状况：空气、水源、噪音
d) 周边卫生状况
e) 绿化景观
f) 历史人文景观
g)建筑抗震设计等级

3. 地块交通条件调查

a) 周边市政路网现状及规划路
b) 到达、经过地块的交通线路
c) 项目所在区域水、陆、空交通状况
d) 交通近期、中期规划情况

4. 项目所在区域配套设施调查

a) 购物场所
b) 医疗卫生
c) 文化教育
d) 金融服务
e) 邮政、通信服务
f) 娱乐、餐饮、运动休闲
g) 垃圾收集站分布情况

5. 其他

a) 项目投资优惠政策：如税，费减免、地价款的付款方式等
b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式
c) 开发过程中的各项规费：市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等
d) 当地的建筑成本：如各种建筑结构每平方米造价经济指标
e) 项目开发成本测算：土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预见费
f) 项目是否存在其他债权、债务问题
g) 政府和其他有关机构对该项目的态度
h) 开发过程中可能遇到的干扰因素

（二） 竞争物业情况调查

竞争物业定义：同一区位、相同类型、售价相近的物业；同一城市内销售价位相近的物业；同一城市内相同类型的物业；

1、竞争物业的区位

区域特征：地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等
发展规划：政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整
周边环境：人文环境、生态环境、生活配套
项目状况：地理位置、规划条件、配套状况
交通条件：地块附近的交通工具和交通方式

2、竞争物业的产品特征

建筑参数：总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等
面积户型：户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率
装修标准：建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫
建筑结构形式、
建筑基础形式：

3、竞争物业的配套状况

周边独有配套设施：学校、大型购物场所、体育设施、公园等
小区自建配套设施：会所、学校、购物场所、运动场所等
小区智能、安防状况
园林景观
物业管理水平及收费水平
水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况

4、竞争物业的工期安排

各期开、竣工日期
各期交付量、交付时间
推盘时间

5、竞争物业的价格

单价：反映楼盘品质高低，如售价、平均单价、主力单价、较高单价、层次差、朝向差
总价：反映目标客户群的选择
付款方式：一次性、按揭、分期、开发商贷款
优惠方式

6、竞争物业的广告

售楼处：地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘
广告媒体：报刊、电视、网络、车体、户外（路牌、灯箱、条幅、布幅）
广告投放强度：广告刊登次数和篇幅，媒体的数量和大小等
广告风格
推广主题、主广告语

7、竞争物业销售情况

现场情况：人流频率、数量、关注内容、销售人员状况
销售率
销售顺序：不同总价、户型、面积的房屋销售顺序，分析市场畅销户型
分期推盘节奏
销售形式：内部定购、正式签约
客户群分析：客户的职业、年龄、家庭结构、收入

8、竞争物业销售渠道使用情况

租售代理商
其他配销渠道

9、竞争者的实力和经营管理优劣势调查

专业化程度
品牌知名度
商品房质量
成本状况
价格策略
合作单位（设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业）
业务组合及财务实力
综合管理能力
与当地政府的关系

10、同类型产品的供给量和在市场上的销售量

11、同一区域内房产的月租金及入住率

12、竞争性新产品的投入时机

13、对未来竞争情况的分析与估计

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