李泽楷匆匆登台，让人想象，究竟台湾可不可能成为香港地产开发商的下一个投资标的？

　　《天下》杂志记者特别亲赴香港采访，揭开香港房地产开发商在世界各地掀起房价巨浪的「炒房之术」，并探究港资是否已积极进入台湾房产操作？
　　　　星期六早晨，中环金融区的新世纪大厦里，香港大型房屋中介代理商中原地产里的员工，赶着一早上班，准备带着客人看新的楼盘（房子密密麻麻集中，像棋盘一样）。

　　过去十年间，中原地产遍布中国各地，较北至长春、较西到成都，在全中国拥有一万六千名员工。

　　港资、外资找出路

　　中原地产主席施永青接受专访时表示，香港开发商的资金缓缓从中国流向亚洲地区地价相对落后的地方。其中，包括台湾。

　　港资或外资要找出路，起因中国近期启动的宏观调控。

　　二○○六年，中国政府限制外国人投资房地产，也祭出香港人只能自住、不能炒楼的规定。二○○六年九月五日，中共国务院更发出正式通告，表达要加强土地调控，要避免过去两年一、二线城市出现的「圈地热」。

　　中共国务院发展研究研究员萧元真与上海龙建实业董事长管宝龙等在一份联名报告指出，土地供应的萎缩，使投资客成本提高、交易机会减少，出现购家撤出资金到其它市场的走向。

　　大环境的限缩，让施永青大胆评估，「资金可能到台湾、新加波或是外国房产地价较低的地方。」

　　港资是否已积极进入房产操作仍是未定之天；但炒房手一旦到来，将会掀起台湾房产价格的翻搅。

　　无所不用其极的购楼文化

　　因为，香港有种各国市场少见，也无法抗拒的垄断式炒楼文化。

　　香港人几乎是把赚来薪水的一半以上拿来「供房」，地狭人稠的九龙与香港岛上，只有五六％的人拥有自有住宅，比台湾的八七％整整少了三十个百分点。

　　香港人戏称购房是「豆腐理论」，累积小块豆腐后再换一块大豆腐。房子小到人坐在客厅，腿一打直就碰到了电视机。

　　可开发的地料有限，香港楼房多半是财团有效率地集中开发。

　　知名民调专家、香港中文大学副教授王家英就居住在的财团长江集团下的一个楼盘里，住在同一小区的中产还有五千多户。

　　在开发商统一管理下，居民上网、电话、水与电都使用财团旗下事业的系统。曾经有人因垄断问题告到法院，但却因香港没有公平竞争法而败诉。

　　在这种垄断的住房文化，六百九十万香港人口的住房，几乎由八家主要的开发商包办；其中，约一百万人住在李嘉诚盖的房子里。

　　香港房地产这种大量、集中开发的游戏规则，也繁殖到温哥华、伦敦、旧金山、中国各大城；一位居住在温哥华的华侨，就眼见香港住宅风采高效能的运用，「房子都小小的，很像鸽子鸟笼。」

　　更重要的是，各地房地产也都随着港商的操作而飙涨。

　　香港房地产开发在海外掀起房价巨浪、进入外地市场能胜出的功力，在于它存在的几个特质。

　　炒房术１：财务杠杆

　　，擅长并购、灵活运用财务杠杆。

　　以李嘉诚的长江实业为例，去年在香港上市公司的联合市值估计有七六八六亿港元（相当三兆三千亿台币），占香港股市总市值约六％。

　　李嘉诚的作风是香港财团专业的缩影。他们擅于以小吃大。一九七九年，长实以六．三九亿港元收购当时市值约六十亿港元、但处于财政危机的和记黄埔集团。长和集团也成为一个富可敌国的王国。

　　不论是长实、新鸿基、太古等香港地产商的财务运作，也是以小搏大；地产商的资本负债率平均在四成以上，有的甚至达到六成，精于财务杠杆游戏。

　　炒房术２：围棋手法

　　，充分运用资本外，还有他们过人的直觉与进入市场的精明策略。

　　曾是前香港行政特头董建华时代，负责对台事务经营的叶国华，目前是耀华教育管理有限公司主席；在香港高端地段的湾仔轩尼诗道上，左弯右拐都有他的土地，上头是好几所国际双语学校。

　　叶国华分析香港开发商成功的关键之一，是他们拥有庞大的资本进行「秘密收购」的能力。他表示，开发商会先进入当地市场，收购小公司，由该地的小公司购购土地；「地产商就要人头进去，购；进去，购；外面以为一点动静也没有，等形势一到，他就大张旗鼓，改变土地用途。

　　在政府与民众亳无所悉的情况下，港商就以购一点然后连一片，蚕食鲸吞了当地市场。

　　叶国华则是以「下围棋」形容香港人独特的炒房经，「他们总是在下一盘布了很久的棋。」

　　炒房术３：半夜开盘

　　第三，炒楼方式，世界独步。港商有一套厉害操控房市购卖的方法。

　　香港卖房地产大部份是预售屋（他们称购房叫「购楼花」或「炒楼花」），卖楼则是无所不用其极。

　　香港卖楼没有订价，开盘时间也是全球独有，常在三更半夜开盘。

　　一般来说，地产开发商开楼盘时，会请合作的房仲业者把有兴趣购楼的顾客齐聚一堂。

　　一开始，开发商会设计让房仲业者互相厮杀。开发商会同时与两家中介合作，甚至还会设计售楼英雄榜，加深中介间的竞争，中介业会拚了命把客人带进楼盘里。

　　开发商经常把开盘时间订在深夜。例如，晚上六点多，他们要求中介带顾客进销售大堂；有些大的楼盘，热闹时多达三百位客户聚集等待。

　　这时，开发商会采拖延战术，从晚上六点拖到夜晚十点才开始卖；「六点去，饭也没吃、坐也没地方坐，客人被搞得神志不清、累得半死时，就开盘了，他们是这样子操纵客人的，」施永青形容。

{page}　　开盘时，开发商并没有订出价格，而是拿着一张Ａ４纸，上头写着十八楼Ｃ座、五百八十万；接着，中介商会对着卖屋的老总大叫，「给我呀，我的客人陈先生等很久了，我一定可以帮你卖出去的。」

　　卖屋的老总看其中一位中介的眼神较饥渴，把手中纸递出；接着，中介商拿着纸冲出去大叫，「陈先生我帮你拿到了。」在供不应求的气氛下，陈先生直觉接下单子。回到家才惊醒，本来想要的八楼变成十八楼、Ｂ座变Ｃ座、三百八十万可接受的价格却跳到五百八十万。

　　预售屋，卖的是预期未来房子涨价的空间，要卖房就得吹牛。较近香港新界北部的元朗区，有地产商主打葡萄园生活区，结果远赴法国南部拍电视广告。一位参与过购楼的香港居民描述，「因为实景不漂亮，只能靠销售的语言、你的bodylanguage（肢体语言）、那种眼光与感情就是较好的销售，营造出无法抗拒的环境。」

　　过度炒房引发贫富差距

　　这些都是港商在海内外房产上，创造价格、制造高峰的成功关键。

　　不论是中国的上海或北京，还是台湾中部的地产商近来都以香港房价为标竿说，「我这算什么啊，嘿，香港豪宅一栋要一、两亿港币的。」

　　这种在各国补价与喊价炒作房产的方式，中国各城也学会了，而且压得一般中产也喘不过气。

　　去年年中，深圳市民邹涛在网上发起一场「三年不购房运动」，得到数万人响应，并扩张到上海、北京等十几个城市。他们的口号是「不能一辈子当房奴」、「让房子烂到炒房人手中」。

　　如果回溯香港回归前，港英政府持续下调银行利率、未打击炒楼风，使得香地产价格狂飙，之后董建华还推出每年八万五千个住宅量，各种楼盘不断涌入市场，民众把所有资产投注在房地产，以为会乘风而起，没想到事实是供需失调，房价如自由落体般狂泻，房产泡沫与高峰相比，总值跌了六成。

　　香港媒体就指出，泡沫经济短期间造就了房产开发商、投资客成为「富翁」，而扛着贷款的民众则成「负翁」。

　　这几年，香港的贫富差距也愈来愈大。从国际贫富差距指标的Gini指数来看，一九九七年，香港指数为○．四，去年已达到○．五六，比国际警戒标准○．三七高出不少。这次香港特头选举，香港市民更透过候选人电视辩论，发现有七分之一、约一百万市民生活在「贫穷线」下。

　　香港收听率较高的电台，商业电台政评家刘锐绍分析，「房价涨、工厂出走，工资被压底，香港贫富问题是大隐忧。」

　　台湾房市震撼弹

　　虽然市场上港商入台的耳语不断，但香港人普遍认为，港人只是观望，尚未进场。

　　「两岸政治局势不稳定，说务实的香港人要来真的，我还不信，」熟稔台湾政局的叶国华直言，一切要看二○○八的总统大选，甚至二○一二年以后。

　　不论香港开发商何时进入台湾，香港飙高的房产价格已为两岸三地建商找到「比价补涨」的好借口。

　　而可预期的是，香港人一旦进来，完全是让台湾市场亳无防备，低调的购进、高调的卖出；届时完全会给台湾房市投入震撼弹。所带给台湾的影响就如同港人炒作其它城市房地产，让不少人富了起来，却也拉大当地的贫富差距。

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