期房的价格比现房低

消费者都愿意购现房，为什么现在九成以上的商品房还是以期房的形式进行销售呢？除了开发商和市场的原因之外，期房的价格低也是其中很重要的原因。

　　中天置业总经理黎乃超告诉记者，一般而言，现房比期房贵1000元／平方米左右。假设一个10万平方米的小区，有5栋塔楼，建设周期为2年，期房的售价为6000元／平方米，均价为6500元／平方米。要是只能卖现房的话，它的售价约为6800元／平方米，均价可能达到7300元／平方米。

　　购购现房要比期房贵1000元

　　购期房虽然有一定的价格优势，但因为只能看看户型图和沙盘，所以需要注意的方面就要比现房多很多。业内人士提出了以下八点注意事项：

　　1.对公司的信誉、实力要细细考证。引发出期房购购烦恼的大多是购购者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，质量太差。因此，购房者头先要选好公司，选择那些信誉好，实力强的大企业，到他们公司购房。这些公司考虑到信誉，大都能做到按期、按质交房。即便出现问题，他们也会积极解决。

　　2.签订预售合同要尽量细致。各种书面资料体现或口头承诺的规划、配套、交楼时间等不确定因素涉及的项目都写进预售合同。

　　3.合同签订必须请律师。购房是一件大事，少则十几万、几十万，多则上百万元。如今购房引发的纠纷也越来越多，在购期房中，其潜在风险很大，那么如何避免它，或者在发生纠纷时，如何对自己有利呢？为了实现上述目的，业内人士建议，购房者在与开发商签订购房合同时，要请律师去办理，以保障自己的合法权益。

　　4.关注开发商的物业管理承诺。影响人们购期房积极性的一个重要原因，则是对未来物业管理的担忧。通常而言，现房的物业管理好坏易于看出来，毕竟这时的物业公司已经进场。而期房则不一样，那么它将来被谁管理、怎么管理、如何收费，都是一个未知数。如果购了套物业管理不好的房子，不仅不安全，也生活不舒适。因此，购期房时，必须先要向开发商了解将来的物业管理构想，并要他们给予一定的承诺，以保证将来入住时，享受到良好的物业管理。

　　5.关注大环境和小细节。购房时没注意的问题，交房时变得非常明显：高架噪音，比原先想象中的高得多；变电房离窗户太近构成污染；厨房、卫生间管道走向不合理，使用不便……因此，一定要通过其他渠道了解周边环境的规划，尽可能向开发商索取房屋的管线布局图等一切与房屋相关的文字资料，并作为合同的附件。

　　6.应尽量主张看原件。因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙商品房等。

　　7.约定不可抗力。延期交房是期房购卖中的常见问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及不可抗力的有关条款进行约定。

　　8.谨慎签署管理公约。物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。

　　名词解释

　　期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购购商品房时应签预售合同。

　　现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房，消费者在这一阶段购购商品房时应签订出售合同。

　　普通住房本市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上单套建筑面积在140(含)平方米以下实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　头次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，也视同普通住房。

　　账房先生

　　5年以上普宅转手，只交印花税

　　出售商品房举例：几年之前，李先生在京城北部的亚运村区域附近购购了一套商品普通住宅，商品建筑容积率为2.0，该房屋面积为100平米，当时购房价格为5100元／平方米，则其房屋购购总价为51万元。2005年，李先生要将这套房产以6500元／平方米出售，其售房收入为65万元。现在李先生想把这套房子卖了，除了需要交纳325元的印花税之后，还要根据持有房产时间不同交纳相应的营业税和个人所得税。

　　1.假如房子在2年之内(看产权证日期或契税完税日期)，需要按售房收入5%交纳营业税，同时按一定差额(售房收入-购房总额-合理费用)的20%交个人所得税。其中的“合理费用”是营业税、城建税(营业税的7%)、教育费附加税(营业税的3%)和印花税的总和。

　　2.假如是2年(含)以上5年(含)以下的普通住宅，营业税、城建税以及教育费附加均可以免交，但还需要按一定差额(售房收入-购房总额-合理费用)的20%交个人所得税。

　　3.5年以上的普通住宅，将不涉及新政之下的任何税费，只需要交纳印花税。


（北京娱乐信报）

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