近期房地产市场调控持续收紧。随着济南、重庆、深圳等城市调控升级，部分区域有望迎来房价拐点。统计局数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二三线城市涨幅回落。业内专家认为，楼市或进入下行周期，未来成交量下降成大概率事件。

各地调控不断升级

深圳市规划国土委日前在关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》中明确指出，拟申请预售项目属申请预售的，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格。

针对部分楼盘捂盘惜售、擅自涨价，重庆市国土房管局日前下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，要求严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。

在调控不断升级的影响下，各地楼市出现一定程度回调。从去年12月的情况看，15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，政策效果明显，房价趋稳回落。其中，12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；两个城市环比持平；广州市环比上涨0.7%，但已连续三个月涨幅回落。

今年1月份北京楼市明显降温。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，1月上半月，北京全市二手住宅网签量为6050套，环比2016年12月下半月下降35.5%；与2016年12月上半月相比下降30.7%；与2016年1月上半月同期相比下降45.1%。上半月北京二手住宅交易环比、同比数据出现大幅下滑。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，与2016年1月上半月超过1万套的交易量相比，2017年1月上半月6000余套的交易量明显偏低，去年的高热度已然不再。2017年北京二手住宅市场可以说是开门遇冷，在目前从紧的楼市政策下，交易量回落将持续。

胡景晖认为，由于信贷收紧，二套及非普通住宅商业贷款首付比例大幅提高，北京二手市场急速刹车，交易量迅速下滑。市场心态从恐慌逐渐变为冷静，购房者从着急入市逐渐转为观望等待。经济工作会议明确了2017年楼市政策基调。在此背景下，2017年楼市政策不可能松动，且有进一步加码的可能性。市场预期将进一步走低，交易量也将进一步下滑。

日前中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究发布的大数据房价指数显示，北京房价近5年总体上涨188.46%。

房价上涨存多方面原因，调控需从供需两端同时入手。此前国土部表示，要根据供需形势因城因地施策，对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应。北京市副市长陈刚称，北京目前于楼市调控政策方面不会加码，会根据房地产市场运作情况微调政策。今年北京市楼市调控目标是保持平稳健康发展，价格环比不增长。

国家统计局局长宁吉喆此前表示，房地产市场调控要看两方面，一方面要对房价过快上涨、房地产炒作坚决控制；另一方面，也要关注房地产分化现象。业内人士表示，房地产调控不仅是在城市间不能一刀切，甚至在同一个城市也要针对不同的区做出规划。

今年楼市告别高增长

国家统计局数据显示，2016年商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，增速比1-11月份回落1.8个百分点。2016年全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点。

对于2017年的状况，克尔瑞研究研究员杨科伟表示，预计商品房销售面积高位滑落，总体保持在13亿平方米水平，增速将由正转负。对销售贡献*大的一线和热点二三线城市遭受供应不足以及政策调控的“双面夹击”；此外，就需求端来说，2016年销售创下历史新高，存在大量需求提前释放和过度透支；政策面将是去库存与调控并存，因此总量会维持相对高位。就当前情况而言，热点城市房价增速确有降温之势，但大跌几无可能，2017年成交金额以稳为主。

中原地产分析师张大伟认为，2017年一二线热点城市成交量将受政策限制而出现同比大幅回落，三四线城市虽然有去库存政策利好，但市场基本面难以支撑高增长，销量同样将出现回落。整体来看，全国住宅成交量将恢复到2015年水平。由于库存仍在高位，新开工预计也将出现负增长。全国楼市告别高增长，回到相对平稳水平。

摩根大通中国经济学家朱海斌预计，2017年房地产市场将温和调整，投资增速可能会从2016年的6.6%下降至1%，区域分化或继续。

民生证券宏观研究员朱振鑫表示，房地产投资下滑有一定时滞，需求仍对生产有所支撑。调控前，房价高速增长导致的房地产销售回升带动地产投资回升。调控后，销售已率先下滑，但销售到投资有一定的传导时滞，房地产开发商会降低新房价格以稳定销售回款维持现金流，地方政府也会适度扩大土地供应以弥补地价下降的影响。虽然地产销售已现回落，但投资传导的时滞使得房地产投资下滑并不会立竿见影。

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