随着越来越多的内地买家将投资目光瞄向了海外市场，近年来，中国内地房地产开发商掀起“集体出海”热潮。继前期布局之后，包括绿地、富力、首创、万达等房企海外项目今年加速入市销售，海外业绩成为房企新的增长点，房企出海步入收获期。业内专家表示，海外销售期的到来标志房企出海进入新阶段，业绩的背后，是房企国际化逐步成熟的体现，海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经验会帮助房企再上一个台阶。

    海外投资加速

    全球知名的房地产服务商戴德梁行近期发布的《全球房地产投资概览》专题报告显示，虽然全球市场在过去一年受到不明朗因素所影响，全球房地产市场的总投资额仍然高达13500亿美元。截至2016年6月的12个月内，投资活动*频繁的纽约、伦敦、悉尼等25个市场共吸引了全球53.3%的房地产投资，此份额高于之前一年的52.7%。

    在全球房地产投资中，中国成为*惹人注目的买家之一，据世邦魏理仕数据显示，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，中国资本为投资主力，约占总额的60%，该数据较去年同期增长超过一倍。

    10月20日，普华永道发布“2016年前三季度中国内地企业海外并购市场回顾与前瞻”。数据显示，2016年前三季度中国内地企业海外并购交易数量和金额均实现显著增长，交易数量达到创纪录的671宗，几乎是去年全年交易数量的两倍;交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度，成为财务投资者海外并购的。

    对于选择哪些海外城市，首创置业设计营销高端事业部负责人秦江表示，与开发商在国内选择进驻城市的标准一致，经济有活力、人口流入量大、教育资源优质的核心城市对中国房企有较强吸引力。

    绿地、富力、首创、万达等出海房企均以经济发达国家和人口集聚较快的城市为主要目标市场，聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的海外国家和地区。

    客群更加本地化

    “做中国市场的海外延伸”，是绿地进入海外市场初期确保盈利的切入点。随着房企对区域市场的熟悉以及品牌在当地的影响力与日俱增，中国房企对当地市场、消费者的掌控信心和能力也不断提升，在海外市场就能迎来多元化客群。

    目前，在巩固国内客群的基础上，美国、英国、澳大利亚、加拿大等海外项目均在蓄客中大幅提升海外客户比重。以澳大利亚项目为例，绿地客源分布既包括中国，同时包括澳洲、新加坡、马来西亚等。此外，首创位于澳大利亚两个项目基本全都是在澳洲本地实现的，仅剩不到10%的房源留在国内发售。

    在海外项目打造上，有的房企选择独立开发，有的则选择合资，绿地信奉自主经营，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，旨在打造一批自有国际化运营管理团队。为了防范海外市场的不确定性和风险，首创置业在海外选择与当地大型房企合作开发方式，比如位于悉尼市西北部卡灵福德的首创·莱克星顿项目是首创置业与澳洲本土开发商Dyldam共同开发，而该开发企业同样也是澳洲排名前五的住宅公寓发展商。另一处位于澳大利亚第三大城市布里斯班的首创·翡翠项目，同样联手了澳洲本土开发企业Arden。

    业内专家表示，海外销售期的到来标志房企出海进入新阶段，业绩的背后，是房企国际化逐步成熟的体现，海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经验会帮助房企再上一个台阶。

    □置业案例

    海外买房记

    温哥华四季如春，空气清新。去过温哥华的人大都有这样的感觉，很多地球人不惜重金也要把家搬到这里。崔女士正是这样的一批地球人中的一员，她梦想着面朝大海、春暖花开的房子。在国内，对她而言，这辈子也只是痴人说梦。机缘巧合，她送孩子去温哥华读书时，萌生了在那里买房的意愿。

    飞机一降落到温哥华机场，湛蓝的天空，触摸得到的云彩，清新的空气、美丽的城市，一下子吸引了她，这里不愧是世界*宜居的城市，崔女士如此感叹。一切安顿好后，温哥华的朋友们都谈论着这里的房价，这里的房屋。恰巧一个星期日，正是很多房子开放日，开放日这天，所有的人都可以参观，跟着朋友来到了一处正在开放的独立屋，一共三层的房子，有花园、草地，有放映室、健身房、当然客厅起居室就不必说了，功能齐全，而且整栋房屋像一位女神映衬在蓝天下，真的是美不胜收，此时的崔女士还只是欣赏和羡慕的阶段。

    崔女士向旁边的经纪人打听这套独立屋的价格，经纪人告诉她，这套独立屋，价格大概在80多万加元，按1:5的汇率，大概在400多万元人民币。崔女士心里有个小确幸，卖掉国内的房子还能买套这里的别墅，而且孩子的学费也能有保障了!但卖掉国内的 房还是让崔女士犹豫了，带着这样的遗憾崔女士回到了国内。

    今年3月，崔女士再去温哥华看孩子，这次所有的朋友都告诉她，这里的房子涨得太快了，你如果现在不买，还要涨，你会后悔的，而且如果你早点买，能省出一辆车钱来。朋友还告诉她，去年她心动的那套房子已经涨到140多万加元了，一下子涨了60多万加元，这真的可以用恐怖两个字来形容房价的高涨，比起当时的北京房价有过之而无不及。而且在温哥华买房子不是我们在国内理解的“买”，而是“抢”。“抢”意味着什么呢?一套房子，有很多人都可以下offer，原本报价90万加元的房子，很可能加价五六十万加元，出价高者得，而你只有一次提offer的机会，所以买房子不能看报价，而要看有多少人跟你抢这套房子，所以在这里你会体验到惊心动魄的抢房大战。

    这一次，催女士也加入了抢房大战中。经纪人带着不停地看房子，选地段、选 、选配套、下offer，解除条件，验房、交定金，办贷款、收房等手续，有条不紊，在温哥华买房，手续相对简单，有经纪人、金融顾问、律师等帮你准备好了一切，你只是按照要求做就可以了。*后，她选择林港的一套独立屋，相对于西温，这里的房价算是便宜的。

    庆幸的是在崔女士买房后的两个月，温哥华决定对海外买家征收15%的额外房产税，这意味着如果崔女士晚买两个月，就要多支付15%的房产税。对于她来说，孩子在国外留学的确需要一套房子，这样可以免去总是搬家之苦。

    谁说北京的房价涨幅高，谁说北京买房情绪那么高涨，在温哥华的房价也可以用疯狂一词来形容。

    人们通常都是买涨不买跌，这种恐慌的情绪或许也是导致房价上涨的一个原因。据地产公司RoyalLePage发布的*新报告显示，今年第三季度大温地区的房价涨幅为30.6%。截至9月30日，大温地区房屋的均价上涨至119万加元，去年同期为91.5万加元。相比之下，大多伦多地区第三季度房屋的均价为69.3万元，比去年同期的61万元上涨了13.6%。

    报告中提到，受到本地买家和海外投资者的需求驱动，大温地区豪宅市场一直很兴旺，很多豪宅买家并不是以投资为目的，他们更关心是否能选到中意的房子，因此豪宅市场的价格涨幅很快，甚至高于市场的平均涨幅，随着房价的上涨，在温哥华100万加元的房子已经不算豪宅，豪宅的定义也一再被推翻。

    房市太热反而让很多潜在卖家不敢卖房，崔女士这样解释卖家不敢卖房的原因：尽管现在卖房行情很好，但担心一旦把房屋卖出去，就意味着自己又变回买家，不得不进入高度竞争的地产市场选房买房，可能还要花高价才能再买到一处新的房子，另一个原因是有些卖家期待着未来房价还会进一步升高，希望以后卖房再多赚一些。

    卖家不卖房，让本就供不应求的房屋市场房源更少，推动房价升高和抢房大战更加激烈。而很多卖家在市区买不到房，不得不向更偏远的地区转移。据大温地产局报告显示，虽然实行了海外交易税，但房价没有暴跌，大温9月房价微涨了0.3%。

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