在一次次的传言、试探之后，影响中国房地产市场多年的限贷政策开始松动。昨天，央行、银监会联合发文修改头套房的认定标准，头套房贷款已结清再购房视为头套房，对于未限购地区的多套房政策也同样放开，已经结清可以享受头套房政策。同时，央行重申了房贷利率较低7折的政策。不过记者昨天从银行了解到，目前银行层面尚未有操作细则，很可能将在十一长假之后全面执行。

　　房贷结清再贷算头套

　　政策：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购购普通商品住房，银行业金融机构执行头套房贷款政策。

　　解读：此前，北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行，即是否是头套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作头套房。

　　王女士2009年在北京贷款购购了一套60平的房子，但是随着结婚生子王女士觉得房子不够用了，一直想换一个大一点的房子，而按照之前的政策，王女士只能算作二套房，头付比例要提高到70%，而且贷款利率也要上浮1.1倍，王女士表示压力很大。“新政出来之后，卖掉60平米的小房子，可以再补点头付款换个大一点的房子，这样依然可以算作头套房，压力减轻了不少。”王女士说。

　　民生证券宏观分析师管清友(微博)认为，如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者头付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

　　利率7折再现有点难

　　政策：对于贷款购购头套普通自住房的家庭，贷款较低头付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　解读：这并非新政策，在此之前头套房的利息下限一直是7折。2010年房地产调控之后，7折的房贷就基本消失了。目前北京地区头套房利率较低折扣也仅为9.5折。

　　银行人士昨天对新京报记者表示，7折那只是下限，绝大部分贷款不会那么低，否则银行要亏本。管清友也认为，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

　　目前贷款基准利率为6.55%，如果打7折则为4.585%。按照100万元20年的商贷计算，购房者本息合计179.6万元，月供7485元；而如果利率7折，本息合计152.9万元，月供6370元，月供可减少1115元。

　　二套房认贷不认房

　　政策：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购购住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定头付款比例和贷款利率水平。

　　解读：这条新规意味着无论名下有几套房，只要把贷款结清了，都可以按照头套房来认定，这条政策争议也较大。这一条并不是直接针对刚需，有利于房产投资者。不过，在投资房产较多的北上广深地区暂时未取消限购，因此这条新规暂时没有影响。已经放开限购的地区，目前成交量价齐跌，可售房源处于历史高位。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次“房贷新政”的实际效果各方不应过于乐观，其实际影响仍有待市场观察。

　　■ 观察

　　博弈5个月央行出手“救市”

　　原住建部政策研究主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，地方政府松绑限购，是对存在缺陷的原有政策进行调整，“真正影响房地产的是限贷，并非限购。”多位专家曾表示，在限贷不放开，仅放开限购的情况下，对楼市的刺激有限。

　　4月28日广西南宁限购放开，打响房地产“救市枪”。此后，杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策，降低二套房头付比例、房贷利率更多优惠，喊话银行放松房地产贷款政策。但是地方政府无法左右房贷政策，出台的多项利率优惠均未真正实施。

　　事实上，央行曾经在口头上表达了支持头套房的态度，但作用十分有限，个别城市房贷政策不松反紧，房地产市场整体仍处于低位状态。经过近5个月的博弈，监管部门终于实质性“动手”救市。

　　北京中原地产分析师张大伟认为，这次央行松绑“头套房”，对市场的信号意义非常，新政超乎市场预期。

　　经济评论员余丰慧(微博)也认为，央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度，大大超出此前市场预期，甚至放任了投机性需求。

　　但管清友认为，改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式改革。如果地产软着陆，中国经济将避免硬着陆风险。当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调。

　　■ 背景

　　42城放开限购未见楼市回暖

　　此前，针对购房者资格限制的限购已经在全国42个城市放开，但楼市未见明显回暖信号。此次放开限贷，业内认为对提振楼市将有较大影响。

　　据媒体报道，三亚将在国庆节后放开限购，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖。根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环比仍在下滑。

　　中原地产研究统计数据显示，9月前28天54个主要城市合计住宅签约18.80万套，环比8月基本持平，仅轻微上涨，金九楼市成色不足。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，限购的解禁并没有有效提振市场信心。此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。

　　一位业内人士认为，较近几个月市场成交量逐渐企稳止跌。随着央行全面救市，楼市基本可以判断除库存积压过于严重的三四线城市外，其他城市全面止跌，库存去化周期小于20个月的城市基本都会出现再次上涨

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