在香港楼市调控“双辣招”和美联储退出QE甚至降息的预期下，香港楼市陷入“降价才有销量”的困局之中，二手楼市更是陷入冰封，业内高管称和去年年初比：“一个天上，一个地下”，大中介已经开始熬“月亏千万”的苦日子，而三成小中介已经关门，预计今年中介行业有半数经纪将流失。

　　但是，对于房地产市场是否“转熊”崩盘，大部分业内人士并不认同，多预期今年楼市或有一成至两成降幅，随着价格下降，交易量将逐渐平稳，而内地楼市，尤其大城市由于交易量大，人口净流入，受香港楼市影响的可能性极小。

　　昨日，一高调“劈价”的明星楼盘在香港正式抽签开售。业内人士表示，该楼盘降价之后，价格甚至低于周边的二手楼盘。从发售现场的情况来看，减价战略果然凑效，一早在售楼部等待购房的人群近千人。

　　一、二手楼价“倒挂”

　　在部分一手楼降价税，逆势受到市场热捧之时，香港一手房和二手房之间的价差正在进一步缩小。美联物业住宅部行政总裁布少明便公开表示，“尔峦”减价开售令同区二手冰封，同区的二手业主有心出货，要减10%才有机会获承接。

　　“可是卖家好难减价的，二手购卖现在好难做。”在繁华的铜锣湾街头，一家小型地产中介负责人称，现在主要靠租盘来维持生意。香港的二手房交易数据也显示了市场的淡静：截至1月份，香港的二手楼市已经连续5个月录得低于3000宗成交。

　　越来越多的中介门店已经消失，记者走访了铜锣湾、湾仔、旺角等多个区域，除了在铜锣湾的骆克道分布着几家小的中介门面，其他地方连中介店都难以找到。

　　中原地产亚太区总裁陈永杰在位于中环的办公室里接受了本报记者专访，说起目前香港地产代理市场的走势，他叹息说：“目前整个香港二手交易量萎缩超过40%，一手交易萎缩了一半，预计2月份，二手楼交易还会下跌，成交量有机会低于2000套。”其坦言，目前市场上有三分之一的小型中介行已经关门大吉。

　　即使是还在“撑着”的中介，日子也不太好过。陈永杰坦言，中原地产在香港的住宅部门本月预亏2000万元。而其余大型中介的日子“也好不到哪里去”。

　　半年内或有过半经纪人流失

　　不但地产中介行纷纷收缩战线，部分本来从事地产中介的人士也被迫转行。陈永杰表示，中原地产虽然没有关闭门店，但是中介经纪也出现流失。“去年年初我们拥有4000名经纪，现在已经流失了一成。到今年年中，预计可能只剩下2800人左右。而全港的经纪人数大约会流失一半。”

　　剖析：“双辣招”与美联储政策令香港楼市遇冷

　　此轮下跌，2013年初港府推出的“双辣招”无疑是重要的推手。陈永杰直言，自从“双辣招”推出后，香港的换房成本剧增。“如果房产倒卖，三年内涨幅要超过20%才有赚头，因此现在炒卖房产的投资者基本绝迹了，而有换房需求的人也很谨慎，造成房产交易需求极度萎缩。”

　　而美联储的量化宽松政策也让香港楼市的压力徒增。此前，一名要求匿名的香港政府高官曾在私人场合表示，由于美联储不正常的货币政策，香港楼价已经历了超长牛市，银行利率是主导这一轮周期的关键因素。而多位银行界人士也认同这一观点。

　　交银国际董事总经理兼头席策略师洪灏对记者表示，港币和美元的联系汇率机制使得港币和美元紧紧捆绑在一起，以往美元贬值，港币也跟着贬值。“市场利率在上升，香港的利率也会跟涨的，而且香港房产按揭大部分是浮动的利率，资产的敏感性更高，因此在美联储逐步退出QE的大背景下，香港的楼市压力非常大。”

　　而香港楼市是否已经“牛转熊”进入下跌周期?上述香港政府高官的判断是“顶多算进入平稳期，还没进入下跌周期。”并表示“政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。”而香港金管局总裁陈德霖日前也表示，当前楼价仅属轻微下跌，住宅按揭贷款也因金管局的六轮逆周期措施而放缓，尚难确定楼市是否已从上升周期转入下降周期。

　　对于“劈价卖楼”，利嘉阁地产研究部主管周满杰判断，前述楼盘降价尚未产生连锁效应，但不排除未来会有其他开发商跟进降价。陈永杰表示，大开发商降价的可能性更高，而小开发商则比较难跟进。

　　专家：金融机制与楼市容量不同难以波及内地

　　在港的 金融及投资银行家温天纳则认为，香港楼市此轮降价并非金融海啸或者失去需求，而是行政方面的调控导致需求没有办法提振，美国加息预期确实将影响香港楼市，但是据其预期，美国加息基本是2015年或者2016年，甚至再往后的事情。

　　温天纳表示，目前香港楼市并未出现恐慌，在此基础上，大崩盘的可能性不大。“年内顶多下降10%”。

　　而美联储加息同样对于内地的资金面有所冲击。温天纳表示，若资金持续从新兴市场流出，中国也会有机会受到冲击。但是，“自去年末季以来，热钱重新进入中国市场，目前并没撤出。”即使是美联储退市导致美国利率上涨造成下半年中国市场流动性可能会难以乐观，也在央行可控的范围中。

　　而对于香港楼市冰封是否蔓延到内地，温天纳认为，香港房地产若是出现大幅动荡，对内地房地产会有一定的影响，但难以出现多米诺骨牌式效应。

　　而陈永杰则表示，由于市场容量大，交易税费偏低，内地的房地产整体情况好于香港。而记者从市场信息中了解到，目前在内地如上海、杭州等多个城市，二手中介行尚在大举扩张。

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